TA35 · 2ème Chambre — 20 mars 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par un jugement du 15 mars 2023, le tribunal a, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SCI I35 tendant, à titre principal, à ce que la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés qui lui ont été réclamées au titre des années 2016 à 2018 et des intérêts de retard correspondants lui soit accordée, ordonné avant dire droit une expertise en vue de déterminer la valeur des constructions comprises dans les amortissements comptabilisés par la SCI I35, à partir de leur coût de reconstruction à la date de leur entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte la vétusté et l'état d'entretien de celles-ci. 
 Vu :  
 - les autres pièces du dossier ; 
 - la décision du 31 mars 2023 par laquelle le président du tribunal a désigné M. A B comme expert pour accomplir la mission définie par le jugement du 15 mars 2023 ;  
 - le rapport d'expertise du 10 octobre 2023 ; 
 - l'ordonnance d'allocation provisionnelle du 28 novembre 2023 ; 
 - l'ordonnance de taxation du 15 décembre 2023. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ; 
 - le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Albouy, 
 - les conclusions de M. Fraboulet, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Narainsamy, représentant la SCI I35. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par son jugement avant dire droit du 15 mars 2023, le tribunal a retenu que l'administration était fondée à remettre en cause la base sur laquelle la SCI I35 avait calculé les amortissements pratiqués sur un ensemble immobilier acquis le 31 août 2015 à Saint-Jacques-de-la-Lande à proximité de l'aéroport de Rennes-Saint-Jacques, pour un prix de 1 000 000 euros, majoré des droits de mutation, lesquels ont porté son prix de revient à 1 059 079 euros dès lors que ce prix de revient inscrit au bilan comprenait nécessairement le prix d'acquisition du terrain d'assiette, lequel n'était pas susceptible de se déprécier avec l'écoulement du temps. Le tribunal a toutefois estimé que la ventilation, opérée par le service, de la valeur d'origine de l'immobilisation entre le terrain et le bâti, reposant sur la détermination de la valeur du terrain par comparaison avec les conditions de cession de terrains nus, était valablement contestée par la SCI I35, l'administration ne justifiant pas des droits à construire attachés aux termes de comparaison retenus. Les parties n'ayant pas proposé d'autres termes de comparaison permettant d'évaluer valablement la valeur du terrain au 31 août 2015, le tribunal a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur de reconstruction des bâtiments. 
 2. Il résulte de l'instruction, que l'ensemble bâti en cause est constitué d'un bâtiment principal comprenant une plateforme logistique et de stockage d'une surface de 5 000 m² et des bureaux d'une surface de 1 000 m², ainsi que d'un bâtiment annexe de 300 m² affecté au stockage. Il ressort du rapport d'expertise que le coût de la reconstruction de ces immeubles à la date de l'entrée de l'ensemble immobilier au bilan de la SCI I35 peut être arrêté à la somme hors taxe de 3 746 000 euros, à laquelle ne doit pas être ajouté le coût des travaux de peinture et de changement du revêtement de sol des bureaux effectués avant la mise en location par la société requérante, dès lors qu'il s'est agi de travaux d'entretien et de remise en état d'immobilisations déjà prises en compte pour estimer le coût de la reconstruction à l'état neuf en 2015. Il est, par ailleurs, constant que ces bâtiments anciens étaient en bon état et présentaient un bon niveau de prestations au moment de leur acquisition par la SCI I35, l'acte authentique de vente faisant d'ailleurs ressortir que le précédent propriétaire avait pris à sa charge la réalisation de travaux de remise en état. Les parties n'ont présenté aucune observation postérieurement au jugement avant dire droit. Or, il ressort de cette évaluation du coût de reconstruction des bâtiments que, pour leur attribuer une valeur d'origine inférieure au prix d'acquisition de l'ensemble immobilier, il y aurait lieu d'appliquer des abattements irréalistes au regard de leur état d'entretien et de leur vétusté et de l'écart pouvant exister sur le marché pour des biens de même nature selon qu'ils sont neufs ou anciens. Il y a lieu, par suite, d'écarter cette méthode et de mettre en œuvre la méthode subsidiaire reposant sur les données comptables issues du bilan d'autres contribuables. Seule la société requérante a produit des éléments relatifs à cette méthode que l'administration s'est refusée à commenter et, par suite, à contester. Il ressort des éléments ainsi présentés par la requérante qu'une autre société, la société FB Immo, a acquis à une date contemporaine de l'acquisition effectuée par la SCI I35, un lot issu de l'ensemble immobilier dont sont également issus les immeubles en litige. Ce lot correspondant à la parcelle cadastrée AT 339 comprend un terrain de 6 256 m² et un bâtiment de 900 m² et a été acquis pour un prix global de 480 000 euros que la société FB Immo a réparti entre le terrain et le bâtiment à concurrence de respectivement 33,7 % et 66,3 %. Le ratio surface bâtie utilisable / surface du terrain, appliqué aux deux lots, fait toutefois ressortir que la part du bâti est beaucoup plus importante dans le lot acquis par la société requérante. La conséquence de cette constatation doit toutefois être minorée dès lors que la surface du bâtiment acquis par la société FB Immo, très nettement inférieure à celle des bâtiments en litige, malgré un prix seulement deux fois moindre, permet d'estimer qu'il s'agit d'un bâtiment permettant un rendement locatif supérieur à des entrepôts et justifiant par suite une valeur au mètre carré supérieure à celle des bâtiments en litige, principalement composés d'entrepôts. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'arrêter la part du prix de revient de l'ensemble immobilier en cause correspondant aux bâtiments à 70 % de son prix de revient total et, par suite, la base sur laquelle la SCI I35 pouvait pratiquer un amortissement de 5 % par an à 741 355 euros (1 059 079 x 0,7). Il s'en suit que la SCI I35 était uniquement fondée à constater au titre de l'exercice clos en 2016, d'une durée supérieure à un an, un amortissement de 49 423 euros (au lieu de 70 605 euros), et au titre des exercices clos en 2017 et 2018, des amortissements annuels de 37 068 euros (au lieu de 52 954 euros). Il y a lieu, par suite, de ramener les rehaussements de ses bénéfices soumis à l'impôt sur les sociétés au titre des années 2016 à 2018, à 21 182 euros pour l'année 2016 et à 15 886 euros pour les deux autres années et de réduire les bases des cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de ces mêmes années de 17 485 euros pour l'année 2016 et de 13 114 euros pour chacune des années 2017 et 2018. 
 3. Aux termes de l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales : " Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise. ". 
 4. Eu égard au montant des bases contestées au début de l'expertise et au montant de celles qui, à la suite du présent jugement, resteront à la charge de la SCI I35, il y a lieu, en application des dispositions de l'article R. 207-1 du livre des procédures fiscales, de faire supporter à celle-ci 54,78 % des frais d'expertise, le surplus incombant à l'État. 
 5. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à la demande présentée par la SCI I35 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La base d'imposition à l'impôt sur les sociétés au titre de l'année 2016 est réduite de 17 485 euros. 
 Article 2 : Les bases d'imposition à l'impôt sur les sociétés au titre des années 2017 et 2018 sont réduites pour chacune de ces deux années de 13 114 euros. 
 Article 3 : La SCI I35 est déchargée de la différence entre les cotisations supplémentaires d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 à 2018 et celles qui résultent des articles 1er et 2.  
 Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI I35 est rejeté. 
 Article 5 : Les frais d'expertise, liquidés et taxés à la somme de 4 805,59 euros toutes taxes comprises sont mis à la charge de la SCI I35 à concurrence de 2 632,50 euros. Le surplus, soit 2 173,09 euros, est mis à la charge de l'État.  
 Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la SCI I35 et au directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine. 
 Copie en sera adressée à M. A B, expert désigné. 
 Délibéré après l'audience du 21 février 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Jouno, président, 
 M. Albouy, premier conseiller, 
 M. Ambert, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 E. AlbouyLe président, 
 signé 
 T. Jouno 
 La greffière, 
 signé 
 S. Guillou 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.