TA77 · 3ème chambre, JU — 25 novembre 2022

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 juin 2020 et le 14 mai 2021, la société Immobilière Carrefour SAS, représentée par sa directrice fiscale dûment habilitée Mme A, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer les réductions des cotisations à la taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018 à raison des locaux à usage d'hypermarché dont elle est propriétaire sur le territoire de la commune de Collégien, résultant de la substitution à la valeur locative non révisée de ces locaux, telle que retenue par l'administration, d'une valeur locative non révisée des mêmes locaux telle que déterminée par comparaison avec le local-type n°19 du procès-verbal C de la commune de Champs-sur-Marne ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - la valeur locative non révisée de ses locaux à usage d'hypermarché, prise en compte pour les mesures dites de planchonnement et de lissage, a été irrégulièrement évaluée par l'administration par comparaison avec le local-type n°16 du procès-verbal ME de Chelles, au tarif de 19,67 euros/m² avant ajustements ;  
 - cette valeur locative non révisée devrait être évaluée par comparaison avec le local-type n°19 du procès-verbal C de la commune de Champs-sur-Marne, au tarif de 13,72 euros/m², en tenant compte d'un coefficient d'ajustement de +10% pour différence de surface et d'un ajustement de -10 % pour situation particulière ;   
 - le local-type qu'elle propose, à usage d'hypermarché, est plus approprié que celui, à usage de supermarché, retenu par l'administration, eu égard à sa surface, à celle de son parking, à la présence d'une galerie commerciale et à sa situation, plus comparables à celles du local à évaluer. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 novembre 2020 et le 6 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 La société Immobilière Carrefour SAS a présenté un mémoire, enregistré le 8 novembre 2022, après clôture de l'instruction. 
 II. Par une requête, enregistrée le 14 mai 2021, la société Immobilière Carrefour SAS, représentée par sa directrice fiscale dûment habilitée Mme A, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer les réductions des cotisations à la taxe foncière auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2010 et 2020 à raison des locaux à usage d'hypermarché dont elle est propriétaire sur le territoire de la commune de Collégien, résultant de la substitution à la valeur locative non révisée de ces locaux, telle que retenue par l'administration, d'une valeur locative non révisée des mêmes locaux telle que déterminée par comparaison avec le local-type n°19 du procès-verbal C de la commune de Champs-sur-Marne ;  
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - la valeur locative non révisée de ses locaux à usage d'hypermarché, prise en compte pour les mesures dites de planchonnement et de lissage, a été irrégulièrement évaluée par l'administration par comparaison avec le local-type n°16 du procès-verbal ME de Chelles, au tarif de 19,67 euros/m² avant ajustements ;  
 - si la valeur du local-type précité de Chelles a été fixée selon le bail en vigueur au moment de la révision foncière de 1970, l'existence probable d'une appartenance au même groupe du locataire et du bailleur, d'après leurs dénominations respectives, tend à faire douter du niveau normal du loyer en question, cette circonstance justifiant que l'administration doive produire à l'instance la déclaration modèle " C " déposée par le propriétaire de ce local-type ;  
 - cette valeur locative non révisée devrait être évaluée par comparaison avec le local-type n°19 du procès-verbal C de la commune de Champs-sur-Marne, au tarif de 13,72 euros/m², en tenant compte d'un coefficient d'ajustement de +10% pour différence de surface et d'un ajustement de -10 % pour situation particulière ;   
 - le local-type qu'elle propose, à usage d'hypermarché, est plus approprié que celui, à usage de supermarché, retenu par l'administration, eu égard à sa surface, à celle de son parking, à la présence d'une galerie commerciale et à sa situation, plus comparables à celles du local à évaluer. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 6 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 La société Immobilière Carrefour SAS a présenté un mémoire, enregistré le 8 novembre 2022, après clôture de l'instruction. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ; 
 - le code de justice administrative.  
 Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal a désigné Mme Billandon, vice-présidente, pour statuer sur les litiges visés audit article.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme B ;  
 - les conclusions de M. Philipbert, rapporteur public.    
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société Immobilière Carrefour SAS a été, en sa qualité de propriétaire de locaux à usage d'hypermarché sis 2 rue du général De Gaulle sur le territoire de la commune de Collégien, assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2017 à 2020. Elle a saisi l'administration fiscale, d'une part, d'une réclamation par courrier du 27 décembre 2018 tendant au dégrèvement partiel de ces impositions au titre des années 2017 et 2018, laquelle a fait l'objet d'une décision de rejet le 10 avril 2020, et, d'autre part, d'une réclamation par courrier du 21 décembre 2020 tendant au dégrèvement partiel de ces impositions au titre des années 2019 et 2020, laquelle a fait l'objet d'une décision de rejet le 15 mars 2021. La société demande au tribunal de prononcer la réduction des montants de ces cotisations concernant respectivement, par sa requête enregistrée sous le numéro 2004442, celles dues au titre de 2017 et 2018, et, par sa requête enregistrée sous le numéro 2106602, celles dues au titre de 2019 et 2020, à hauteur de montants non chiffrés mais se déduisant des moyens qu'elle invoque conduisant à la prise en compte, dans le cadre des mesures dites de planchonnement et de lissage, d'une valeur locative non révisée de ses locaux déterminée par comparaison avec un local-type différent de celui retenu par l'administration.  
 2. Les requêtes enregistrées sous les nos 2004442 et 2106602 présentent à juger des questions similaires, concernant des impositions de même nature au titre du même immeuble de la même requérante et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même jugement. 
 3. D'une part, aux termes des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version applicable en 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Il résulte de ces dispositions que lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre ce terme de comparaison et l'immeuble à évaluer.  
 4. D'autre part, la requérante se réfère à la notion de valeur locative non révisée telle que visée aux dispositions du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 applicables à la taxe foncière de l'année 2017, et codifiées à compter de 2018 à l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, relatives à la mesure de planchonnement. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes de l'article 1518 E du même code, codifiant à compter de 2018 les dispositions du XXII de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 précité, concernant la mesure de lissage : " Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. () ". Il en résulte que les mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels précitées tiennent compte d'une valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 déterminée par application des dispositions visées au point 3 dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2016.  
 5. Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que lorsque l'administration procède à l'évaluation par comparaison d'un local pour la détermination de sa valeur locative non révisée, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de cette valeur locative pour, le cas échéant, pouvoir lui soumettre des propositions alternatives permettant d'évaluer la valeur locative de son local par référence à d'autres locaux-types.  
 6. Il résulte de l'instruction que la valeur locative non révisée du local de la requérante, qui correspond à un hypermarché construit en 2003 d'une surface couverte de 22 661 m², bénéficiant d'un très grand parking, d'un emplacement dans un centre commercial comprenant une grande galerie occupée par d'autres commerces, et situé à proximité immédiate d'axes routiers majeurs, à savoir l'autoroute A4 et la route nationale N104, a été déterminée par comparaison avec le local-type n°16 du procès-verbal de la commune de Chelles, correspondant à un supermarché construit en 1968 d'une surface couverte de 5 850 m², bénéficiant d'un parking de 450 places, non inclus dans un centre comprenant une galerie commerciale, ni situé en bordure d'un axe routier majeur. Si, au soutien de ses conclusions en réduction, la requérante propose la substitution d'un local-type alternatif à celui précité, les seules différences ainsi relevées entre le local de la requérante et le local-type retenu par l'administration ne sont, cependant, pas de nature à établir le caractère inapproprié de ce dernier local dès lors qu'il résulte de l'instruction que ces deux locaux ont une affectation identique, la circonstance que l'un soit un hypermarché et l'autre un supermarché étant sans incidence à cet égard, qu'ils partagent une situation dans une zone économiquement analogue en région parisienne, et qu'ils présentent une nature de construction, un état d'entretien et un aménagement équivalents. Concernant la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer, elle ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Si la requérante fait, en outre, valoir que l'existence de différences entre les deux locaux est établie par l'application par l'administration de coefficients d'ajustement tels que prévus par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, ces coefficients, dont il résulte de l'instruction qu'ils se traduisent par une majoration totale de 5% du tarif du local-type, ne sauraient, par eux-mêmes, établir une absence de comparabilité des locaux en cause. Enfin, si la requérante fait valoir l'éventualité d'une anormalité du niveau du loyer à l'origine du tarif du local-type de Chelles, une telle éventualité, dès lors qu'elle n'est pas sérieusement étayée, et que l'administration a, en outre, produit la déclaration modèle " C " sollicitée à ce titre par la requérante, ne saurait remettre en cause la validité du choix de ce local-type.  
 7. L'administration ayant, dans ces conditions, à bon droit retenu le local-type n°16 du procès-verbal de la commune de Chelles pour l'évaluation du local de la requérante, cette dernière n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que le local-type n°19 du procès-verbal C de la commune de Champs-sur-Marne qu'elle propose devrait lui être substitué.  
 8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requérante aux fins de réductions fiscales, ainsi que, par voie de conséquence, celles fondées sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative, doivent être rejetées.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes de la société L'Immobilière Carrefour SAS sont rejetées.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à société L'Immobilière Carrefour SAS et au directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2022.   
 La vice-présidente désignée, 
 I. B 
 Le greffier, 
 G. NGASSAKI              La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier, 
 N°s 200444