TA95 · 6ème Chambre — 2 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 14 mai 2020 et 20 novembre 2020, la société civile immobilière (SCI) Valentine, représentée par Me Julienne, demande au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 6 avril 2020 par lequel le maire de Vemars a retiré le permis de construire du 29 mars 2018 n° PC 095 641 17 00010 déposé en vue de la rénovation du logement existant, la création de trois logements et d'un commerce après la démolition d'un abri de jardin pour une surface de plancher créée de 155 m2 sur un terrain situé au 10 rue François Mauriac à Vemars ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune de Vemars la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le maire de Vermars ne pouvait procéder au retrait du permis de construire du 29 mars 2018 au motif que les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux autorisés par ce permis ; il opère une confusion entre la conformité des travaux réalisées par le permis et la légalité de ce permis ;  
 - aucune fraude ne peut lui être reprochée puisqu'elle n'a pas caché à la commune l'existence de deux logements distincts dans la maison déjà construite sur le terrain ; ces logements existaient déjà quand elle a acquis cette propriété ; l'existence de deux logements ne méconnait aucune règle d'urbanisme ; 
 - la décision est entachée d'erreur de fait et de droit puisque la maison était composée depuis 1969 de deux logements, qu'à cette date aucune autorisation d'urbanisme n'était nécessaire pour réaliser une telle division et que cette division a été régularisée en application de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme. 
 Par un mémoire enregistré le 22 juin 2020, la commune de Vemars, représentée par Me Valette-Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de la SCI Valentine au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Par une ordonnance du 7 mars 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 30 mars 2022 à 12h.  
 Vu : 
 - la décision attaquée ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique :  
 - le rapport de Mme L'Hermine, conseillère ; 
 - les conclusions de M. Charpentier, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Julienne, avocat de la SCI Valentine, en présence de M. et Mme B, gérants.   
 Considérant ce qui suit :  
 1. Le 31 mars 2017, la SCI Valentine a acquis un ensemble immobilier situé 10, rue François Mauriac à Vemars. Par un arrêté en date du 29 mars 2018, le maire de la commune de Vemars lui a délivré un permis de construire en vue de la rénovation du logement existant, la création de trois logements et d'un commerce après la démolition d'un abri de jardin. Par un arrêté du 6 avril 2020, dont la SCI Valentine demande l'annulation, le maire de Vemars a procédé au retrait de ce permis de construire.  
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme : " La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s'ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ". 
 3. Toutefois, un acte administratif obtenu par fraude ne créant pas de droits, il peut être abrogé ou retiré par l'autorité compétente pour le prendre, alors même que le délai qui lui est normalement imparti à cette fin serait expiré. Un permis ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenu définitif, qu'au vu d'éléments, dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l'existence d'une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s'étant livré à l'occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l'administration. 
 4. L'article UA2 du plan local d'urbanisme de la commune de Vemars prévoit que : " Sont autorisées toutes les occupations et utilisations du sol autres que celles interdites à l'article 1. / Toutefois, sont autorisées sous condition les occupations et utilisations du sol ci-après : / - les opérations de constructions à caractère d'habitat comportant 4 logements ou plus devront comprendre au minimum 35 % de logements locatifs sociaux ; le nombre minimum de logements locatifs sociaux à réaliser est arrondi à l'entier supérieur. Cette règle est applicable à l'ensemble du projet mais également aux terrains ou lots résultant d'une division, y compris les lots issus d'un lotissement ou d'un permis de construire valant division (en propriété ou en jouissance) ". 
 5. En l'espèce, le maire de la commune de Vemars a procédé au retrait du permis de construire délivré à la SCI Valentine le 29 mars 2018 au motif que celle-ci avait commis une fraude en ne mentionnant pas l'existence de deux logements dans la maison déjà existante sur le terrain portant ainsi à quatre le nombre de logements créés par l'opération de construction dans le but d'échapper à l'application de l'article UA2 du plan local d'urbanisme dont la finalité est la création de logements locatifs sociaux lors d'une opération de construction à caractère d'habitat comportant quatre logements ou plus. 
 6. Il ressort des pièces produites par la requérante que le projet décrit dans la demande de permis de construire déposé le 16 octobre 2017, page 4, consiste, notamment en la rénovation d'une construction existante comprenant un logement individuel de cinq pièces et en la création de deux maisons individuelles, la maison A étant un logement individuel divisé en deux suites en duplexe, respectivement pour les parents et pour les enfants, et la maison B un logement de deux pièces. La SCI Valentine a en outre indiqué dans ce même document, page 5, que trois logements sont créés, soit un logement de 2 pièces, un de 4 pièces et un de 5 pièces. La notice de présentation du projet expose que l'opération au titre de laquelle le permis est sollicité " comprend 2 nouveaux logements et 1 logement rénové ". Ces mêmes mentions sont reprises dans la notice descriptive complémentaire décrivant l'insertion du projet dans son environnement. En outre, le plan de masse portant sur l'agencement intérieur des constructions, joint à la demande de permis de construire, ne fait pas apparaître l'existence de deux logements dans la construction existante. Enfin, la SCI Valentine a indiqué, dans la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions pour les demandes de permis de construire, que le nombre de logements créés et destinés à l'habitation est de trois. Toutefois, il est constant que la construction existante, dont la rénovation a été autorisée par le permis de construire, comprenait deux logements antérieurement au dépôt par la SCI Valentine de sa demande de permis de construire. Si la SCI Valentine fait valoir que le courriel du 4 février 2019 que lui a adressé le secrétariat du maire de Vemars révèle une connaissance, par la commune, de l'existence de deux logements au sein de cette construction, il ressort des pièces versées au débat que ce courriel est intervenu à la suite de la visite d'un agent du service instructeur sur le chantier au cours de laquelle il a été constaté, pour la première fois, que la construction existante comportait, non pas un logement, mais deux logements. La commune doit ainsi être regardée comme n'ayant pas connaissance, à la date de délivrance du permis de construire, le 29 mars 2018, de l'existence d'un deuxième logement dans la construction existante. Dans ces conditions, le maire de Vemars a pu légalement estimer que les pièces du dossier de la demande de permis de construire n'avaient été établies que dans le but de tromper l'administration sur le nombre de logements créés afin d'éviter l'application des prescriptions de l'article UA2 du plan local d'urbanisme prévoyant la création de logements locatifs sociaux au sein d'opérations de construction à caractère d'habitat comprenant quatre logements ou plus. Par suite, l'existence de cette fraude justifiait, en dépit de l'expiration des délais de recours contentieux, le retrait de ce permis de construire. 
 7. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme : " À l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie () ". Il résulte de ces dispositions que la déclaration de conformité a pour seul objet de vérifier que les travaux ont été exécutés dans des conditions régulières au regard des prescriptions du permis de construire. Si l'affectation de la construction réalisée à une autre destination que celle prévue par le permis de construire expose le titulaire, le cas échéant, au retrait du permis pour fraude, il résulte des dispositions précitées du code de l'urbanisme que l'autorité compétente pour délivrer le certificat de conformité doit fonder son appréciation, y compris en ce qui concerne les prévisions ou prescriptions relatives à la destination des constructions, sur les seules caractéristiques des travaux réalisés et non sur l'utilisation qui est faite de l'ouvrage après son achèvement.  
 8. La division de la construction existante en deux logements, alors que le permis de construire délivré le 29 mars 2018, conformément aux indications contenues dans le dossier de demande, prévoyait un seul logement, constitue, non pas un motif de refus de délivrance d'une déclaration de conformité des travaux au permis de construire, mais une fraude justifiant le retrait du permis accordé. Par suite, la SCI Valentine n'est pas fondée à soutenir que le maire de la commune de Vemars a commis une erreur de droit en retirant le permis de construire pour fraude. 
 9. En troisième lieu, la circonstance que la division de la construction existante en deux logements, réalisée en 1969, ne nécessitait aucune autorisation d'urbanisme à cette date et qu'elle a, en tout état de cause, été régularisée en application de l'article L. 425-9 du code de l'urbanisme, est sans influence sur l'existence d'une fraude de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet, faute pour la SCI Valentine d'avoir mentionné cette division dans son dossier de demande de permis de construire. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Valentine n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 6 avril 2020 par lequel le maire de Vemars a retiré le permis de construire délivré le 29 mars 2018. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Vemars, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Valentine demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune de Vemars présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Valentine est rejetée.  
 Article 2 : Les conclusions de la commune de Vemars présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 3 :  Le présent jugement sera notifié à la SCI Valentine et à la commune de Vemars.   
 Délibéré après l'audience du 14 novembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Buisson, président ; 
 M. Probert, premier conseiller ; 
 Mme L'Hermine, conseillère ; 
 Assistés de Mme Galan, greffière.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2022.  
 La rapporteure, 
 signé 
 M. L'Hermine 
 Le président, 
 signé 
 L. Buisson  
 La greffière, 
 signé 
 M. A 
 . 
 La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.