TA13 · 7ème chambre — 4 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 7 juillet 2020 et le 17 mai 2021, la SCI La Résidence des Neiges, représentée par Me Philip, demande au tribunal : 
 1°) la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de la commune d'Enchastraye au titre de l'année 2019 pour un bien immobilier situé section E, numéro 404, lieudit Le Supersauze Ouest ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'imposition en litige est illégale car fondée sur des modalités d'imposition applicables aux seuls locaux commerciaux, alors que la SCI exerce une activité de location de logements qui est par nature civile et non commerciale ; 
 - l'imposition en litige est disproportionnée dès lors que la valeur locative des locaux a été évaluée sans tenir compte de leur détérioration depuis 2007, qui a entraîné un changement de leurs caractéristiques physiques au sens de l'article 1517 du code général des impôts ; 
 - le délabrement des locaux constitue un changement de caractéristiques physiques conformément à l'instruction BOI-IF-TFB-20-20-10-10 n°150 et la valeur locative d'un bien doit tenir compte d'un tel changement ainsi que le prévoit l'instruction BOI-IFTFB-20-20-10-20 n°220 ; 
 - la disproportion de l'imposition en litige est contraire à l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
 - elle est fondée à demander le bénéfice de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l'article 1389 du code général des impôts dès lors que l'immeuble est vacant et inexploité depuis plusieurs années. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 13 janvier 2021, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que les moyens soulevés par la SCI La Résidence des Neiges ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 17 mai 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 18 août 2021.  
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Pouliquen, rapporteure, 
 - et les conclusions de Mme Caselles, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI La Résidence des Neiges a été assujettie, à raison d'un immeuble comportant quatre locaux à usage d'hôtel, de restaurant, de remise et d'habitation, situé à Enchastrayes (04400), section E, numéro 404, lieudit Le Supersauze Ouest, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019, dont elle demande la décharge. 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article 1496 du code général des impôts : " I. La valeur locative des locaux affectés à l'habitation () est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux ". L'article 1498 du même code dispose que : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496 () est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. ". Aux termes de l'article 1517 de ce code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " I. - 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation () des changements () d'affectation des propriétés bâties () ainsi qu'à la constatation des changements d'utilisation des locaux mentionnés au I de l'article 1498. Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d'environnement ". Aux termes de l'article 1406 du même code : " I. - () les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties () sont portés par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. () ". Enfin, l'article 321 E de l'annexe III au code général des impôts dispose, dans sa version applicable au litige, que : " Les constructions nouvelles, les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi que les changements d'utilisation des locaux professionnels mentionnés au I de l'article 1498 du code général des impôts sont déclarés par les propriétaires sur des imprimés conformes à des modèles établis par l'administration ". 
 3. Il résulte des dispositions précitées de l'article 1406 du code général des impôts et de l'article 321 E de l'annexe III au même code qu'il appartient au propriétaire d'un bien d'informer l'administration des changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de ce changement. Cependant, dans l'hypothèse où le contribuable n'aurait pas informé l'administration de tels changements par la déclaration prévue par l'article 321 E précité, il lui appartient d'établir que le bien n'est plus affecté à un usage commercial à la date du 1er janvier de l'année en litige. 
 4. En l'espèce, d'une part, il résulte des descriptifs des locaux appartenant à la SCI La Résidence des Neiges ainsi que du détail des impositions produit par l'administration, que la valeur locative du local de 40 m², pondérée à 87 m², a été évaluée en tenant compte de son usage d'habitation. Par suite, le moyen tiré de ce que l'administration n'a pas pris en compte l'affectation de ce local à usage d'habitation manque en fait.  
 5. D'autre part, la société requérante se borne à produire un permis de construire délivré le 2 mai 2007 afin de transformer l'hôtel en appartement, alors même que les travaux et la rénovation envisagés n'ont pas été réalisés, ainsi qu'une assignation en liquidation judiciaire de la SCI par le trésorier de Barcelonette - qui, en tout état de cause ne peut être sérieusement regardée comme une prise de position de l'administration au sens de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales - dans laquelle il est indiqué que " la SCI exerce (en théorie) une activité de location de logements ". Ces éléments ne sauraient, par eux-mêmes justifier du changement d'affectation alléguée. De plus, la circonstance tirée de ce que les locaux auraient été vacants ne saurait suffire à établir leur changement d'affectation. Par suite, la SCI La Résidence des Neiges ne démontre pas, alors qu'en l'absence de dépôt de la déclaration prévue à cet effet il lui appartient d'apporter cette démonstration, que la valeur locative des trois locaux de respectivement 430, 153 et 32 m², dont elle est propriétaire, aurait dû être évaluée en prenant en compte une affectation à usage d'habitation. 
 6. En deuxième lieu, la SCI La Résidence des Neiges demande la prise en compte, dans l'évaluation de la valeur locative de son immeuble, de la dégradation de ce dernier, qui caractériserait un changement de ses caractéristiques physiques au sens des dispositions précitées de l'article 1517 du code général des impôts. Toutefois, si les deux constats d'huissier qu'elle produit, réalisés respectivement le 2 juin 2007 et le 4 février 2020 comprennent la description d'un immeuble très dégradé, appuyée par de nombreuses photographies documentant ce délabrement, ils ne permettent pas d'établir qu'il y a eu un changement des caractéristiques physiques du bien entre son acquisition et le 1er janvier de l'année d'imposition. En outre, il résulte de l'instruction, et notamment des pièces intitulées " détail imposition " produites par l'administration, que celle-ci a tenu compte de l'état d'abandon et de dégradation avancée du bien dans le calcul de sa valeur locative, en appliquant un coefficient de vétusté de 50 % à la " base 2019 révisée neutralisée planchonnée ". La SCI La Résidence des Neiges n'est donc pas fondée à soutenir que la valeur locative retenue serait excessive ou que l'imposition en litige est disproportionnée et par suite, contraire au premier article du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.  
 7. En troisième lieu, d'une part, un refus de dégrèvement de taxe foncière ne constitue pas un rehaussement d'imposition initialement mise à la charge du contribuable. L'article L. 80 A du livre des procédures fiscales ne peut donc être utilement invoqué pour le contester. D'autre part, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la société requérante n'est pas fondée à se prévaloir des paragraphes n° 150 de la documentation administrative BOI-IF-TFB-20-20-10-10 et n° 220 de la documentation administrative BOI- IFTFB-20-20-10-20 publiés au bulletin officiel des impôts, relatifs aux changements de caractéristiques physiques des biens immobiliers, et qui ne présentent pas, en tout état de cause, une interprétation différente de celle qui résulte de la loi fiscale dont il est fait application. 
 8. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l'article 1389 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au présent litige : " I. - Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée ". 
 9. D'une part, il résulte de ces dispositions que si l'inexploitation d'un immeuble à usage commercial peut ouvrir droit au dégrèvement qu'elles prévoient, c'est notamment à la double condition que le contribuable utilise lui-même cet immeuble à des fins commerciales ou industrielles et que son exploitation soit interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté. Le respect de cette condition impose, en principe, que le contribuable exploite lui-même l'établissement avant l'interruption de l'exploitation. Toutefois, lorsqu'un contribuable achète un immeuble dont l'exploitation à des fins industrielles ou commerciales est interrompue du fait de circonstances indépendantes de sa volonté, il peut prétendre à l'exonération prévue par ces dispositions s'il résulte de l'instruction qu'il a acquis cet immeuble en vue de l'exploiter lui-même à des fins industrielles et commerciales. Il résulte de l'instruction que la SCI La Résidence des Neiges n'a, depuis l'acquisition de l'immeuble à raison duquel a été établie l'imposition en litige, jamais utilisé elle-même cet immeuble à des fins d'exploitation commerciale, ni manifesté sa volonté de l'utiliser à de telles fins. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir, s'agissant des locaux à usage commerciaux, que c'est à tort que l'administration lui a refusé, au titre de l'année 2019, le bénéfice des dispositions précitées de l'article 1389 du code général des impôts. 
 10. D'autre part, la circonstance que la SCI La Résidence des Neiges ait été dans l'impossibilité, en raison de leur coût, d'entreprendre les travaux nécessaires à la rénovation des locaux pour lesquels elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties qu'elle conteste, n'est pas de nature à faire regarder la vacance de ces immeubles comme indépendante de la volonté du redevable au sens et pour l'application des dispositions précitées de l'article 1389 du code général des impôts, alors même qu'en l'état le local en cause ne peut être proposé à la location. Dans ces conditions, la SCI La Résidence des Neiges n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort qu'elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2019 à raison du local à usage d'habitation dont elle est propriétaire. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la SCI La Résidence des Neiges doit être rejetée, y compris ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI La résidence des Neiges est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI La Résidence des Neiges et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d'Azur et du département des Bouches-du-Rhône. 
 Délibéré après l'audience du 20 septembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 Mme Menasseyre, présidente, 
 Mme Bruneau, conseillère, 
 Mme Pouliquen, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 octobre 2022. 
 La rapporteure, 
 signé 
 G. Pouliquen 
 La présidente, 
 signé 
 A. MenasseyreLa greffière, 
 signé 
 A. Vidal 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Pour la greffière en chef, 
 La greffière,