TA33 · JU-3ème chambre — 8 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 27 novembre 2011, la société à responsabilité limitée Gestion hôtel Bordeaux sud, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 à raison d'un hôtel qu'elle exploite sous l'enseigne " Campanile " situé chemin des Maures, sur le territoire de la commune de Gradignan ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - elle n'avait aucune obligation déclarative de sorte que sa réclamation contentieuse n'était pas irrecevable ;  
 - ni l'adresse du local-type, ni le procès-verbal d'évaluation ne lui ont été communiqués de sorte qu'elle n'est pas à même de vérifier la régularité du local choisi ;  
 - le tarif retenu par l'administration fiscale est excessif par rapport aux tarifs qu'elle pratique habituellement dans le cadre de l'évaluation cadastrale des hôtels de même catégorie ; l'administration aurait dû appliquer un abattement de 50%.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 10 septembre 2021, la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.  
 Elle soutient que les moyens invoqués par la société requérante ne sont pas fondés.   
 Par ordonnance du 22 décembre 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 24 janvier 2022. 
 Vu : 
 - la décision attaquée ; 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné Mme Reynaud, première conseillère, en application des dispositions de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 A été entendu au cours de l'audience publique :  
 -           le rapport de Mme Reynaud, première conseillère ; 
 -           les conclusions de M. Willem, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit :  
 1.  La société à responsabilité limitée Gestion hôtel Bordeaux sud exploite un établissement sous l'enseigne " campanile ", situé chemin des Maures à Gradignan, à raison duquel elle a été assujettie à la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2016. Suite au rejet de sa réclamation contentieuse le 28 septembre 2020, la société demande au tribunal de prononcer la réduction de ces impositions.  
 Sur les conclusions à fin de décharge :  
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". Aux termes de son article 1494 : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Selon l'article 1498 du même code, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".  
 3. L'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, alors en vigueur, prévoit que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Selon l'article 324 AA de cette annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 4. D'une part, il résulte de ces dispositions et des termes mêmes du 3° de l'article 1498 du code général des impôts que ce n'est que lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1° puis au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien ou, à défaut, par comparaison, que l'administration est fondée, en vertu du 3°, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe, à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970. Il résulte des dispositions précitées que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative.  
 5. D'autre part, l'administration a la faculté, à tout moment au cours de la procédure contentieuse, de justifier l'évaluation de la valeur locative d'un bien passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties par référence à un terme de comparaison autre que celui, inapproprié, auquel elle s'est initialement référée pour autant que son évaluation soit établie dans le respect des dispositions de l'article 1498 précité.  
 6. En premier lieu, la circonstance que la réclamation contentieuse aurait été rejetée à tort est sans influence sur le bien-fondé de l'imposition.  
 7. En second lieu, pour déterminer la valeur locative de la partie hôtel du bien dont la société est propriétaire, classé trois étoiles, d'une surface totale pondérée de 935 m², l'administration, qui s'est initialement référée au local-type n°47 du procès-verbal complémentaire n°7 du 14 janvier 1988 de la commune de Gradignan, a proposé, en cours d'instance, de justifier l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en litige par comparaison au local-type n°77 du procès-verbal complémentaire n°5 du 22 avril 1985 de la commune de Pessac. Ce local-type, situé dans le même secteur d'activité, d'une surface pondérée de 890 m², applique le tarif de 7,62 euros au m² pondéré. Dans ces conditions, compte tenu des caractéristiques et de la situation respective de l'immeuble en cause et du local-type, l'administration fiscale a pu légalement estimer que ce local-type pouvait servir de terme de comparaison pour évaluer la valeur locative du local de la société requérante.  
 8. Si la société requérante sollicite un abattement de 50 %, pour prendre en compte les différences existant entre les deux locaux, il ne résulte toutefois pas de l'instruction, compte tenu des éléments de comparaison ci-dessus décrits, que les différences entre le local de référence et le local à évaluer justifieraient l'application d'un abattement.  
 9. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander la décharge de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016. 
 10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Gestion hôtel Bordeaux sud demande au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Gestion hôtel Bordeaux sud est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Gestion hôtel Bordeaux sud et à la directrice régionale des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2022.  
 La magistrate désignée, 
 P. REYNAUD 
  Le greffier, 
 S. FORESTAS-BURGAUD 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,