TA78 · 5ème chambre — 4 juillet 2023

Vu les procédures suivantes : 
 I. Par une requête enregistrée le 1er octobre 2020 sous le numéro 2006390, et un mémoire enregistré le 21 mai 2021, la SAS Hôtel Trianon de Versailles, représentée par son président M. A,  demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2017, 2018 et 2019 à raison du bien situé 1, boulevard de la Reine, à Versailles ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 -  l'administration fiscale aurait dû retenir une valeur locative de 10,67 euros par mètre carré en application du jugement n° 1007163 du tribunal administratif de Versailles du 4 novembre 2014 et conformément aux positions de l'administration dans ses décisions acceptant ses réclamations contentieuses relatives aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises au titre des années 2013 à 2016 même si ce ne sont pas des prises de positions formelles au sens de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales  ; 
 - l'évaluation de la valeur vénale du terrain mentionnée par le service dans la décision en date du 30 août 2010 portant rejet de sa réclamation relative aux taxes foncières 2008 et 2009 constitue une prise de position formelle au sens des dispositions de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales ; 
 - la procédure de réévaluation de la valeur locative du bien en litige est irrégulière ; le droit de contrôle de l'administration est prescrit ; la commission communale des impôts directs n'a pas été saisie ; l'administration ne pouvait recourir à l'appréciation directe comme méthode d'évaluation  de la valeur vénale ; enfin, l'administration a méconnu le principe du contradictoire dès lors qu'elle n'a pas indiqué de manière explicite la méthode de conversion mise en œuvre ainsi que les éléments chiffrés pris en compte ; 
 - la valeur locative retenue par l'administration est erronée ; la valeur vénale du bien a été déterminée en méconnaissance des articles 324 AB et AC de l'annexe III du code général des impôts ; aucune des données retenues ne s'appuie sur des documents hypothécaires ou comptables en rapport avec la requérante ; l'administration fiscale aurait dû retenir une surface pondérée du restaurant de 1771 m² ; l'administration aurait dû retenir un taux d'intérêt non de 8% mais de 4 % pour déterminer la valeur locative du bien en litige, comme le prévoit la doctrine administrative exposée au BOI-IF-TFB-20-10-30-30-n°490. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le  24 mars 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 14 février 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 14 mars 2022.  
 II. Par une requête enregistrée le 21 avril 2021 sous le numéro 2103300 et des mémoires enregistrés le 18 novembre 2021 et le 3 mai 2023, la SAS Hôtel Trianon de Versailles, représentée par son président M. A demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie mises à sa charge au titre des années 2017, 2018 et 2019 à raison du bien situé 1, boulevard de la Reine, à Versailles ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 10 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que :   
 -  l'administration fiscale a procédé à un calcul erroné des surfaces à prendre en compte pour l'établissement des impositions ; pour la partie restaurant, elle a intégré des zones relatives aux terrasses dans les surfaces P1 aboutissant à une surface pondérée de 2019 m² ;    
 - l'administration fiscale aurait dû retenir une valeur locative de 10,67 euros par mètre carré en application du jugement n° 1007163 du tribunal administratif de Versailles du 4 novembre 2014 et conformément aux prises de position de l'administration dans ses décisions acceptant ses réclamations contentieuses relatives aux cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises au titre des années 2013 à 2016, même si ce ne sont pas des prises de positions formelles au sens de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales ;  
 - l'évaluation de la valeur vénale du terrain mentionnée par le service dans la décision en date du 30 août 2010 portant rejet de sa réclamation relatives aux taxes foncières 2008 et 2009 constitue une prise de position formelle au sens des dispositions de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales ; 
 - la procédure de réévaluation de la valeur locative du bien en litige est irrégulière ; le droit de contrôle de l'administration est prescrit ; la commission communale des impôts directs n'a pas été saisie ; l'administration ne pouvait recourir à l'appréciation directe comme méthode d'évaluation  de la valeur vénale ; enfin, l'administration a méconnu le principe du contradictoire dès lors qu'elle n'a pas indiqué de manière explicite la méthode de conversion mise en œuvre ainsi que les éléments chiffrés pris en compte ;  
 - la valeur locative retenue par l'administration est erronée ; la valeur vénale du bien a été déterminée en méconnaissance des articles 324 AB et AC de l'annexe III du code général des impôts ; aucune des données retenues ne s'appuie sur des documents hypothécaires ou comptables en rapport avec la requérante ; l'administration fiscale aurait dû retenir une surface pondérée du restaurant de 1771 m² ;  l'administration aurait dû retenir un taux d'intérêt non de 8% mais de 4 % pour déterminer la valeur locative du bien en litige, comme le prévoit la doctrine administrative exposée au BOI-IF-TFB-20-10-30-30-n°490. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 12 octobre 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 21 avril 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 12 mai 2023.  
 Vu les autres pièces des dossiers. 
 Vu les ordonnances de clôture du 14 février 2022 et du 21 avril 2023  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Delage, 
 - les conclusions de Mme Cerf, rapporteure publique, 
 - et les observations de M. B, représentant la société. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par réclamations des 12 octobre 2017, 27 décembre 2018 et 19 septembre 2019, la SAS Hôtel Trianon de Versailles a contesté les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2019 à raison d'un hôtel-restaurant dont elle est propriétaire et sis au 1, boulevard de la Reine à Versailles. Ses demandes ont fait l'objet d'une admission partielle par décision en date du 3 août 2020.  Par réclamations du 27 décembre 2018 et du 23 septembre 2020, a contesté les cotisations de cotisation foncière des entreprises (CFE) auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2019 à raison du même hôtel-restaurant exploité à Versailles. Sa demande a été rejetée par décision du 22 janvier 2021. La société demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie mises à sa charge au titre des années 2017, 2018 et 2019 à raison du bien situé 1, boulevard de la Reine, à Versailles. 
 Sur la jonction 
 2. Les requêtes n°2006390 et 21003300, qui concernent la situation d'une même contribuable, présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 Sur la régularité de la procédure d'imposition :  
 3. En premier lieu, les irrégularités qui peuvent entacher les décisions prises par l'administration fiscale sur les réclamations préalables qui leur sont présentées sont sans incidence sur la régularité de la procédure d'imposition ou le bien-fondé des impositions. La société requérante ne saurait dès lors utilement soutenir que la décision rejetant ses réclamations préalables serait insuffisamment motivée ni, en tout état de cause, qu'elle aurait été prise en méconnaissance du principe du contradictoire, alors au demeurant qu'elle conteste des impositions primitives mises à sa charge.   
 4. En second lieu, il résulte des dispositions de l'article 1505 du code général des impôts que la commission communale des impôts directs doit être saisie lors de chaque modification par l'administration de l'évaluation des propriétés bâties relevant de l'article 1498 de ce code, en dehors notamment du cas où cette modification résulte exclusivement de l'actualisation de la valeur locative par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code. En revanche, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l'administration modifie l'évaluation d'un bien à la suite d'une contestation du contribuable, que ce soit dans le cadre de l'instruction de la réclamation contentieuse ou postérieurement à la saisine du juge de l'impôt.  
 5. Il résulte de l'instruction que la société requérante a saisi l'administration fiscale, par réclamation du 12 octobre 2017, d'une contestation du montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2017. A la suite de la communication par le service des fiches d'évaluation, la société a déposé des réclamations complémentaires du 27 décembre 2018 et 19 septembre 2019 en déposant de nouvelles déclarations 6600-REV. Il résulte de l'instruction que, dans le cadre de l'instruction de ces réclamations, le service a retenu les surfaces ainsi déclarées par la contribuable, mais modifié le calcul de la valeur locative au 1er janvier 1970. Dans ces conditions, et eu égard aux principes exposés au point précédent, la société n'est pas fondée à soutenir que la procédure d'imposition aurait été entachée d'irrégularité, faute pour l'administration d'avoir préalablement saisi la commission communale des impôts directs.  
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :  
 6 Aux termes de l'article 1467 du code général des impôts : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (). La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ".  Aux termes de l'article 1494 de ce code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte (1). " Aux termes de l'article 1505 du même code : " Le représentant de l'administration et la commission communale des impôts directs procèdent à l'évaluation des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1496 et aux articles 1497 et 1501. () " Et, aux termes de l'article 1415 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties () et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition. ".  
 S'agissant de la prescription :  
 7. La société Hôtel Trianon de Versailles ne peut utilement invoquer les dispositions des articles 2219 et 223 du code civil relatives à la prescription extinctive pour soutenir que l'administration ne pouvait rectifier la valeur locative au 1er janvier 1970 du bien en litige, la prescription en matière fiscale étant régie par les dispositions spéciales de valeur législative de l'article L. 274 du livre des procédures fiscales. Le moyen ainsi soulevé ne peut donc qu'être écarté comme inopérant.   
 S'agissant de l'autorité de la chose jugée :   
 8. Si la requérante soutient que le principe de l'autorité de la chose jugée s'attachant au jugement n° 1007163 du 4 novembre 2014 par le tribunal administratif de Versailles s'opposait à ce que l'administration retienne des bases d'impositions différentes pour les années en litige dans les présentes instances, d'une part, une décision qui accorde au contribuable une réduction de la taxe foncière due au titre de certaines années n'a pas l'autorité de la chose jugée à l'égard d'une demande du même contribuable qui, tendant pour le même immeuble à la décharge de la taxe foncière due au titre d'une autre année, a un objet distinct. D'autre part, et en tout état de cause, si par le jugement ainsi invoqué le tribunal  a fixé le tarif unitaire pour la valeur locative de l'ensemble immobilier à usage d'hôtel de luxe, restaurant et balnéothérapie sis 1 boulevard de la Reine à Versailles (Yvelines) à prendre en compte pour la taxe foncière sur les propriétés bâties assignées au titre de 2009 et 2010 à 10,67 euros (dix euros et soixante-sept centimes) le m², et déchargé la société des cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2009 et 2010 à due concurrence, le tribunal s'est borné à pour ce faire à accueillir un moyen tiré de l'irrégularité de la procédure d'imposition en raison du défaut de consultation de la commission communale des impôts directs et à relever, s'agissant du bien-fondé des impositions, que " la méthode et le résultat " de  l'évaluation de la valeur locative unitaire à  10,67 euros résultant de l'appréciation directe faire en 1972 n'étaient pas contestés. Dans ces conditions, le moyen ainsi soulevé doit être écarté.     
 S'agissant de la valeur locative : 
 9. Il résulte de l'instruction que, dans le cadre de l'instruction des réclamations, le service a corrigé la valeur locative unitaire au 1er janvier 1970 en considérant que cette valeur locative ne répondait pas aux conditions fixées par les articles 324 AB et AC de l'annexe III au code général des impôts. L'administration fiscale a en effet considéré que la valeur retenue en 1972 n'avait pas de base légale, car ne s'appuyant sur aucun document tiré de l'historique hypothécaire de la société. Elle a également considéré que la valeur des nouvelles constructions de 1993 (nouveau bâtiment, terrain de tennis, piscine) était trop éloignée de l'année de référence dès lors qu'elle était tirée du bilan 2004.   
 10. En premier lieu, en se bornant à soutenir que dès lors qu'elle ne disposait pas d'acte en 1972 et était dans l'impossibilité en 1972 de connaître les données issues de l'acte établi en 1979, l'administration a établi l'évaluation initiale du bâtiment historique conformément aux dispositions légale de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts qui permettent l'évaluation de la valeur vénale même en l'absence d'acte, la société  ne critique pas utilement le mode de détermination et le résultat de la méthode retenue par le service, qui s'est fondé sur la première inscription hypothécaire du bien faisant état d'une vente en 1979 pour 10 000 000 francs soit 1 524 490 euros, conduisant à un prix de revient 1970, obtenu au moyen de l'indice du coût à la construction, de 609 240 euros, et dont elle n'établit ni même n'allègue qu'elle serait entachée d'illégalité.  
 11. En deuxième lieu, aux termes de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction applicable en 2017, qui a été repris à l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en 2018 : " Champ d'application de la révision / II. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l'état du marché locatif ou, à défaut, par référence aux autres critères prévus par le présent article. Elle tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou fraction de propriété considérée. / Les propriétés mentionnées au I sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont, le cas échéant, classées par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques () / V. - La surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant, au moyen de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques respectives () ". Aux termes de l'article 1er du décret n° 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative, désormais codifié à l'article 310 Q de l'annexe II au code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du II de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 susvisée, les propriétés bâties mentionnées au I de cet article sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / () Sous-groupe II : bureaux et locaux divers assimilables : / () Catégorie 2 : locaux à usage de bureaux d'agencement récent () ". Aux termes de l'article 1er du décret n° 2011-1313 du 17 octobre 2011 pris pour l'application du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 fixant les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels, désormais codifié à l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " () la surface pondérée d'un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. / La superficie des différentes parties d'un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur. / Lorsque l'une de ces parties a une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d'un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire ". 
 12. La requérante, dont les superficies déclarées ont été retenues par le service, soutient néanmoins que les terrasses devaient être retenues dans les parties secondaires non couvertes et non assimilées aux surfaces principales. Toutefois, l'administration fait valoir que le site internet de l'hôtel-restaurant mentionne " une magnifique terrasse extérieure donnant sur le Parc du Château de Versailles " et qu'ainsi la terrasse constitue un avantage commercial indéniable. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le service a refusé d'attribuer à la zone constituée par les terrasses une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation principale du local.   
 13. En troisième lieu, le moyen tiré de ce que la valeur des constructions érigées en 1992, tirées du bilan 1996, serait erronée en raison de l'éloignement de l'année de référence 1979 ne peut qu'être écarté dès lors que l'administration, pour ce même motif ainsi qu'il a été exposé ci-dessus,  a retenu cette valeur en lieu et place des données figurant au bilan 2004 et dont la requérante demande le bénéfice.   
 14. En quatrième et dernier lieu, en revanche, et comme le fait valoir la société Hôtel Trianon de Versailles, il ressort des propres écritures de l'administration fiscale que si les données figurant dans le bilan 1996 ont été retenues pour un montant de 311 808 000 francs s'agissant des constructions, la conversion en euros retenue par le service est erronée puisqu'elle s'élève à 56 796 253 euros au lieu de 47 534 823 euros. En l'absence de réponse de l'administration à ce moyen, il y a lieu de considérer que le service a, dans cette mesure, majoré à tort les bases d'impositions. 
 En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale : 
 15. En premier lieu, si la société soutient que l'évaluation de la valeur vénale du terrain mentionnée par le service dans la décision en date du 30 août 2010 portant rejet de sa réclamation relatives aux taxes foncières 2008 et 2009 constitue une prise de position formelle au sens des dispositions de l'article L. 80 B du livre des procédures fiscales, elle ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions pour demander la décharge, totale ou partielle, des impositions en litige, qui ne procèdent d'aucun rehaussement. 
 16. En second lieu, la requérante n'est pas fondée  à se prévaloir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe n° 490 du bulletin officiel des finances publiques BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n°490, pour contester les modalités de détermination des taux d'intérêt utilisés dans la méthode d'évaluation directe, dès lors que l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales n'est applicable qu'en cas de rehaussement poursuivi par l'administration fiscale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.  Le moyen tiré de ce qu'en application de cette doctrine le taux d'intérêt devrait être fixé à 4%, tel que cela figure au procès-verbal des évaluations de la commune de Versailles, au lieu de 8% comme retenu par le service ne peut donc qu'être écarté.  
 17. Il résulte de ce qui précède que la société est seulement fondée à demander la réduction des impositions en litige à concurrence de la réduction des bases d'impositions résultant de ce qui a été exposé au point 14. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, et alors d'ailleurs qu'elle n'a pas eu recours au ministère d'avocat, de faire droit aux conclusions de la société Hôtel Trianon de Versailles tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.  
 D E C I D E: 
 Article 1er : Le tarif unitaire pour la valeur locative du bien immobilier de la SAS Hôtel Trianon de Versailles sis 1 boulevard de la Reine à Versailles (Yvelines) à prendre en compte pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et la cotisation foncière des entreprises assignées au titre des années 2017 à 2019 sera déterminé en prenant en compte une valeur au bilan 1996 pour les constructions de 47 534 823 euros, conformément aux motifs du présent jugement. 
 Article 2 : La SAS Hôtel Trianon de Versailles est déchargée des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2019 à concurrence de la réduction des bases d'imposition définie à l'article 1er ci-dessus. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes de la SAS Hôtel Trianon de Versailles est rejeté.   
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Hôtel Trianon de Versailles et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines. 
 Délibéré après l'audience du 20 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Delage, président, 
 Mme Winkopp-Toch, première conseillère,  
 M. Thivolle, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2023. 
 Le président-rapporteur, 
 Signé  
 Ph. Delage 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé  
 A. Winkopp-Toch 
 La greffière, 
 Signé  
 V. Retby 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 N°s 2006390 et 2003300