TA59 · 7ème chambre — 8 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 16 octobre 2020, la société civile (SC) Ascqcivile, représentée par Me Maton, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 à raison d'un ensemble immobilier sis 107 rue Pierre Mendès France à Vendin-lès-Béthune ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - à titre principal, le local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations de la commune de Vendin-lès-Béthune ne pouvait servir de terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative 1970 du local à évaluer dès lors que ce local-type a été détruit, l'administration commettant ainsi une erreur de droit ; 
 - à titre subsidiaire, la différence entre la surface du local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations de la commune de Vendin-lès-Béthune, qui est de 682,62 m2, et celle du local à évaluer, qui est de 1 360 m2, justifie l'application d'un coefficient d'ajustement de - 20 % ; à défaut, l'administration commet une erreur manifeste d'appréciation. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 27 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - le local à évaluer doit faire l'objet d'un classement dans le sous-groupe " magasin et lieux de vente " ; 
 - aucun terme de comparaison approprié n'existant, la valeur locative du local de la société requérante doit être déterminée par voie d'appréciation directe.   
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Barre, 
 - les conclusions de Mme Dang, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Laporte, avocat substituant Me Maton, représentant la société civile Ascqcivile.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile (SC) Ascqcivile a été assujettie à des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties aux titres années 2018 et 2019, qui ont été mises en recouvrement, respectivement, le 31 août 2018 et le 31 août 2019 à raison d'un ensemble immobilier sis 107 rue Pierre Mendès France à Vendin-lès-Béthune. La société a formé une réclamation le 30 décembre 2019, restée sans réponse. La société Ascqcivile demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties restant à sa charge au titre des années 2018 et 2019.  
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. En premier lieu, l'administration fiscale peut à tout moment de la procédure, invoquer un nouveau motif propre à justifier l'imposition, sous réserve qu'une telle substitution ne prive pas le contribuable d'une garantie de procédure attachée au nouveau motif invoqué. 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version issue de la loi du 28 décembre 2017 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. () ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente / () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. ()  
 4. Si le service avait initialement retenu, pour la détermination de la valeur locative du local à évaluer, un classement dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts ", ainsi qu'il résulte des déclarations d'impôts de la société requérante au titre des années 2018 et 2019, l'administration a fait valoir, dans le cadre de la présente instance, que ce local devait faire l'objet d'un classement dans le sous-groupe " magasin et lieux de vente ". Toutefois, il résulte de l'instruction que la surface de l'ensemble immobilier en litige accessible au public représente 223 m2 alors que la surface totale de cet immeuble est de 5 413 m2 et que la majorité de cette surface est utilisée pour le stockage de matériaux destinés à des professionnels du bâtiment. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que l'immeuble dont elle est propriétaire fait partie des lieux de dépôt ou de stockage et qu'il doit être classé dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts ".  
 5. En second lieu, aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". Aux termes de l'article 1518 E du code général des impôts : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. () ". 
 6. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités au point 5, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 7. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ".  Aux termes de l'article 1498 du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; /2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit () sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 
 8. Il résulte de ces dispositions, d'une part, qu'un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou sa disparition. 
 9. D'autre part, dans le cas où le juge de l'impôt retient une évaluation par comparaison en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du CGI, il ne peut prononcer une décharge des cotisations primitives de la part foncière de la taxe professionnelle lorsqu'il écarte un terme de comparaison proposé par les parties. Il doit, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité, et à défaut de terme de comparaison pertinent, déterminer la valeur locative par voie d'appréciation directe. 
 10. En l'espèce, d'une part, il résulte de l'instruction que le local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations de la commune de Vendin-lès-Béthune a été détruit avant l'année 2012. Il ne pouvait, dès lors, servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative 1970 du local de la société requérante afin de calculer les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues par cette dernière au titre des années 2018 et 2019. D'autre part, il est constant que ni la requérante, ni l'administration ne proposent des termes de comparaison susceptibles de permettre d'effectuer une nouvelle évaluation du local en litige.  
 11. Dès lors, il y a lieu, avant de statuer sur les conclusions en décharge partielle de la requête, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins, pour le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord, de proposer dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, des termes de comparaison pertinents existant dans la commune de Vendin-lès-Béthune ou, dans le cas contraire, dans une commune présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Vendin-lès-Béthune, le cas échéant de préciser les correctifs sous le bénéfice desquels devront être retenus ces nouveaux termes de comparaison.          
                                 D E C I D E : 
 Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions en décharge partielle de la requête de la société civile (SC) Ascqcivile, il sera procédé, contradictoirement, à un supplément d'instruction tendant à la production par le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord, des éléments mentionnés au point 11 des motifs du présent jugement, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile (SC) Ascqcivile et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.   
 Délibéré après l'audience du 11 octobre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Paganel, président, 
 Mme Barre, conseillère, 
 M. Jouanneau, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024.  
 La rapporteure, 
 Signé 
 C. BARRE 
 Le président, 
 Signé 
 M. PAGANEL          La greffière, 
                                                  Signé 
 D. WISNIEWSKI 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,