TA59 · 7ème chambre — 29 novembre 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 16 octobre 2020, la société civile (SC) Ascqcivile, représentée par Me Maton, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, à raison d'un ensemble immobilier sis 9 009 rue Victor Delbove à Marly ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - en retenant le local-type n° 13 du procès-verbal des évaluations de la commune de Marly, l'administration a implicitement entendu procéder à la détermination de la valeur locative 1970 du local dont elle est propriétaire selon la méthode prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016, dès lors que local-type n°13 et le local à évaluer sont situés à la même adresse ;   
 - le local-type n° 13 du procès-verbal des évaluations de la commune de Marly ne pouvait servir de terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative 1970 du local à évaluer dès lors que le montant du loyer de 1970 n'est pas vérifiable, la déclaration CBD n° 6660 étant vierge s'agissant du contenu du bail ; 
 - le local-type n° 13 du procès-verbal des évaluations de la commune de Marly ne pouvait servir de terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative 1970 du local à évaluer dès lors qu'il a fait l'objet d'une restructuration par fusion de deux invariants, sans que la commission intercommunale des impôts directs n'ait été saisie ; 
 - à titre subsidiaire, la différence de surface entre le local-type n° 13 du procès-verbal des évaluations de la commune de Marly et le local à évaluer justifie l'application d'un coefficient d'ajustement de - 20 % ; à défaut, l'administration commet une erreur manifeste d'appréciation. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 mars 2021, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - le local à évaluer doit faire l'objet d'un classement dans le sous-groupe " magasin et lieux de vente " ; 
 - aucun terme de comparaison approprié n'existant, la valeur locative du local de la société requérante doit être déterminée par voie d'appréciation directe.   
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Barre, 
 - et les conclusions de Mme Bruneau, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile (SC) Ascqcivile a été assujettie à des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties au titres années 2018 et 2019, qui ont été mises en recouvrement, respectivement, le 31 août 2018 et le 31 août 2019 à raison d'un ensemble immobilier sis 9 009 rue Victor Delbove à Marly. La société a formé une réclamation le 31 décembre 2019, restée sans réponse. La société Ascqcivile demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à sa charge au titre des années 2018 et 2019.  
 Sur les conclusions à fin de décharge partielle : 
 2. En premier lieu, l'administration fiscale peut à tout moment de la procédure, invoquer un nouveau motif propre à justifier l'imposition, sous réserve qu'une telle substitution ne prive pas le contribuable d'une garantie de procédure attachée au nouveau motif invoqué. 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa version issue de la loi du 28 décembre 2017 : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat. () ". Aux termes de l'article 310 Q de l'annexe II du code général des impôts : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente / () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. () " 
 4. Si le service avait initialement retenu, pour la détermination de la valeur locative du local à évaluer, un classement dans la catégorie DEP2 " lieux de dépôt couverts ", l'administration a ultérieurement fait valoir, dans le cadre de la présente instance, que ce local devait faire l'objet d'un classement dans le sous-groupe " magasin et lieux de vente " dès lors que la société requérante avait déclaré qu'elle y exercerait une activité de vente de matériaux de construction. Il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier sis 9 009 rue Victor Delbove à Marly abrite un établissement sous l'enseigne " Bigmat ", ouvert au public du lundi au vendredi pour la vente de matériaux de construction. Dans ces conditions, l'administration est fondée à soutenir que l'immeuble en litige doit être classé dans la catégorie des magasins et lieux de vente.  
 5. En second lieu, aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; () / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". Aux termes de l'article 1518 E du code général des impôts : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. () ". 
 6. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités au présent 5, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. 
 7. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; /2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".  
 8. Il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. A défaut de terme de comparaison pertinent permettant une évaluation par comparaison en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il doit, en application du 3° du même article, déterminer la valeur locative par voie d'appréciation directe. 
 9. En l'espèce, d'une part, il résulte de l'instruction qu'en toute hypothèse, les modalités d'évaluation local-type n° 13 du procès-verbal des évaluations de la commune de Marly ne peuvent plus être vérifiées en l'absence de la déclaration complète d'origine du propriétaire et de la fiche de calcul mentionnant le montant du loyer. D'autre part, l'administration soutient, sans être contredite, qu'il n'existe aucun terme de comparaison susceptible de permettre d'effectuer une nouvelle évaluation du local en litige sur le fondement du 2° de l'article 1498 du code général des impôts.  
 10. En vertu de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts (CGI), la valeur vénale des immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur  valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970. Si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970. Ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan. 
 11. Dès lors, il y a lieu, avant de statuer sur les conclusions en décharge partielle de la requête, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins, pour la société civile Ascqcivile, de produire dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement la déclaration 6660 REV permettant d'apprécier la répartition des surfaces de l'immeuble à évaluer, ainsi que tout acte en sa possession constituant l'origine de la propriété de l'immeuble. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions en décharge partielle de la requête de la société civile (SC) Ascqcivile, il sera procédé, contradictoirement, à un supplément d'instruction tendant à la production des éléments mentionnés au point 11 des motifs du présent jugement. 
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile (SC) Ascqcivile et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord. 
 Délibéré après l'audience du 8 novembre 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Paganel, président, 
 Mme Barre, conseillère, 
 M. Jouanneau, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024.  
 La rapporteure,Le président,SignéSignéC. BARREM. PAGANELLa greffière,SignéD. WISNIEWSKI        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,