TA69 · 3ème chambre — 13 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et quatre mémoires enregistrés les 3 novembre 2020, 6 décembre 2021, 13 décembre 2021, 28 mars 2022 et 2 mai 2022, la société Paul Kruger, représentée par Me Paturat, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) de la décharger du paiement de la somme de 419 328 euros correspondant aux pénalités de retard qui lui ont été infligées par l'office public de l'habitat du département du Rhône en application du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 2 août 2018 ;   
 2°) subsidiairement, de réduire les pénalités contractuelles à la somme de 349 440 euros ;  
 3°) de rejeter les conclusions reconventionnelles présentées par l'office public de l'habitat du département du Rhône ;  
 4°) de mettre à la charge de l'office public de l'habitat du département du Rhône la somme de 35 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - les pénalités de retard sont infondées dès lors que le retard dans la levée des réserves ne lui est pas imputable, que la date fixée pour la levée des réserves ne saurait être antérieure à celle du dépôt du rapport d'expertise et que les ordonnances prises pour faire face à l'épidémie de Covid-19 n° 2020-306 et n° 2020-319 du 25 mars 2020 font obstacle à l'application de ces pénalités ;  
 - le montant des pénalités de retard est manifestement excessif et elles ne peuvent en tout état de cause qu'être calculées par rapport au montant hors taxes du contrat ;  
 - la clause contractuelle prévoyant l'application de pénalités doit être regardée comme nulle en raison de son caractère potestatif ;  
 - la somme réclamée par l'office doit être compensée avec les sommes qu'il lui doit ;  
 - l'expertise judiciaire à laquelle il a été procédé est régulière, l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 24 novembre 2021 a été entièrement exécuté et la juridiction administrative est en tout état de cause incompétente pour se prononcer sur l'exécution de cet arrêt par les parties.  
 Par quatre mémoires en défense du 9 juin 2021, 1er février 2022, 7 avril 2022 et 6 mai 2022, l'office public de l'habitat du département du Rhône, représenté par Me David, conclut au rejet de la requête, à la condamnation de la société Paul Kruger à lui verser au titre de pénalités de retard dans la levée des réserves la somme de 419 328 euros assortie des intérêts au taux légal majoré de 2 points à compter du 2 novembre 2020 et de leur capitalisation et à ce que la somme de 6 000 euros soit mise à la charge de la société Paul Kruger au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Il fait valoir que :  
 - les moyens soulevés par la société Paul Kruger ne sont pas fondés ;  
 - il a déjà versé le solde du contrat si bien que les pénalités de retard ne peuvent être compensées avec une autre somme ;  
 - le second rapport définitif de l'expertise est irrégulier et le juge administratif est compétent pour apprécier cette irrégularité ;  
 - des réserves exclues du champ de l'expertise ne sont toujours pas levées.  
 Par des courriers du 12 mai 2023, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que le tribunal était susceptible de se fonder sur un moyen relevé d'office tiré de l'incompétence de la juridiction administrative pour se prononcer sur l'application d'une pénalité contractuelle prévue par un contrat de droit privé (Conseil d'Etat, 8 février 1991, n° 57679).  
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code civil ; 
 - le code de justice administrative ;  
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 
 Après avoir entendu au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Feron, 
 - les conclusions de M. Reymond-Kellal, rapporteur public,  
 - et les observations de Me Mallet-Guy représentant le société Paul Kruger et celles de Me David représentant l'office public de l'habitat du département du Rhône. 
 Et après avoir pris connaissance de la note en délibéré présentée le 29 juin 2023 pour la société Paul Kruger.  
 Considérant ce qui suit :  
 1.La société Paul Kruger, filiale de la société Vinci Construction, a décidé d'édifier, au 6-8 rue Simone Veil à Brignais, un ensemble immobilier comportant des logements, des commerces et des bureaux. L'office public de l'habitat du département du Rhône a conclu avec cette société, le 2 août 2018, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) portant sur une partie de l'ensemble immobilier dans le but notamment d'y installer les bureaux de l'office ainsi qu'une agence ouverte au public. Les travaux ont fait l'objet, le 24 janvier 2020, d'une décision de réception assortie de très nombreuses réserves. Par un courrier du 10 août 2020, l'office a décidé d'appliquer à la société Paul Kruger des pénalités d'un montant de 419 328 euros sur le fondement de l'article 26.5 du contrat relatif aux pénalités dues en cas de retard dans la levée des réserves. L'office a ensuite adressé à la société la facture correspondant à cette somme le 2 octobre 2020. La société Paul Kruger demande, dans le dernier état de ses écritures, à être déchargée du paiement de la somme de 419 328 euros ou, à tout le moins, la minoration du montant des pénalités.  
 2.Un contrat de VEFA conclu par une personne publique ou une personne chargée d'une mission de service public peut, par exception, être regardé comme un contrat administratif lorsqu'il a pour objet la construction même pour le compte de cette personne d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres. En l'espèce, il résulte de l'instruction, en particulier des articles 20.1 et 20.2 du contrat, que le contrat de VEFA signé le 2 août 2018, en application duquel ont été infligées les pénalités en litige, porte sur l'acquisition d'une partie d'un bien immobilier par l'office, le reste de ce bien étant destiné à être vendu à des tiers privés pour en faire des logements, des bureaux et des commerces. Dès lors et en l'absence de clause exorbitante du droit commun, le contrat de VEFA revêt le caractère d'un contrat de droit privé. Le litige qui porte sur l'exécution de ce contrat relève de la compétence judiciaire.  
 3.Il résulte de ce qui précède que la requête de la société Paul Kruger et les conclusions reconventionnelles de l'office public de l'habitat du département du Rhône doivent être rejetées comme portées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Paul Kruger est rejetée comme portée devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.  
 Article 2 : Les conclusions présentées par l'office public de l'habitat du département du Rhône sont rejetées comme portées devant un ordre de juridiction incompétent pour en connaître.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Paul Kruger et à l'office public de l'habitat du département du Rhône.  
 Délibéré après l'audience du 29 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Michel, présidente, 
 M. Bertolo, premier conseiller, 
 Mme Feron, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe du tribunal le 13 juillet 2023. 
   
  La rapporteure, 
   
   
   
   
   
  C. Feron   
  La présidente, 
   
   
   
   
   
  C. Michel   
  La greffière, 
   
   
   
   
  K. Schult 
   
 La République mande et ordonne à la préfète du Rhône en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition, 
 Un greffier,