TA93 · 7ème Chambre — 17 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 I.- Par une requête enregistrée le 5 août 2020 sous le numéro 2007853, et un mémoire enregistré le 26 janvier 2022, la SCI PDE, représentée par Me Dumez, doit être regardée comme demandant au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019, relatives à l'entrepôt dont elle est propriétaire sis 176 rue des chardonnerets à Tremblay.  
 2°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les surfaces évaluées par le service sont erronées et avaient déjà fait l'objet d'une évaluation en 2006 par les services fiscaux d'Ermont dans le cadre d'une réclamation contentieuse ; 
 - les locaux occupés doivent être évalués par référence au local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France par souci de cohérence, dès lors qu'il s'agit d'un bâtiment à usage d'entrepôt aux caractéristiques similaires à celui situé rue de chardonnerets ; il est par ailleurs situé à quelques mètres du bien litigieux ; 
 - le local type n°51 de la commune de Tremblay ne pouvait être retenu comme élément de comparaison, ce dernier n'étant affecté qu'à un usage d'entrepôt, qu'un local type n°52 est situé à la même adresse pour un usage de bureau ; les surfaces du local type retenu ne sont pas comparables avec celles du bien litigieux ou elles doivent faire l'objet si le local type retenu par le service était confirmé, d'un abattement de 40% prévu à l'article 324AA du code général des impôts ; 
 - il est douteux que le local soit situé à 58% de sa surface sur la commune de Tremblay. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 13 juillet 2021, le directeur départemental des finances publique de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - les données géoportail produites ne sont pas probantes ; 
 - le local type n°30 du procès-verbal de Roissy-en-France est en dehors de la commune de Tremblay en méconnaissance des dispositions du 2 de l'article 1498 du code général des impôts ; 
 - en se bornant à soutenir que le local type n°30 du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France doit être retenu par souci de cohérence, elle ne conteste pas sérieusement la pertinence du local type utilisé par le service. 
 II.Par une requête enregistrée le 28 décembre 2020 sous le numéro 2014858, et un mémoire enregistré le 26 janvier 2022, la SCI DPE, représenté par Me Dumez, doit être regardée comme demandant au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020, relative à l'entrepôt dont elle est propriétaire sis 176 rue des chardonnerets à Tremblay en France.  
 2°) de condamner l'Etat à lui verser une somme de 2 500 en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - les surfaces évaluées par le service sont erronées et avaient déjà fait l'objet d'une évaluation en 2006 par les services fiscaux d'Ermont dans le cadre d'une réclamation contentieuse ; 
 - les locaux occupés doivent être évalués par référence au local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France par souci de cohérence, dès lors qu'il s'agit d'un bâtiment à usage d'entrepôt aux caractéristiques similaires à celui situé rue de chardonnerets ; il est par ailleurs situé à quelques mètres du bien litigieux ; 
 - le local type n°51 de la commune de Tremblay ne pouvait être retenu comme élément de comparaison, ce dernier n'étant affecté qu'à un usage d'entrepôt, qu'un local type n°52 est situé à la même adresse pour un usage de bureau ; les surfaces du local type retenu ne sont pas comparables avec celles du bien litigieux ou elles doivent faire l'objet si le local type retenu par le service était confirmé, faire l'objet d'un abattement de 40% prévu à l'article 324AA du code général des impôts ; 
 - il est douteux que le local soit situé à 58% de sa surface sur la commune de Tremblay. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 13 juillet 2021, le directeur départemental des finances publique de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - les données géoportail produites ne sont pas probantes ; 
 - le local type n°30 du procès-verbal de Roissy-en-France est en dehors de la commune de Tremblay en méconnaissance des dispositions du 2 de l'article 1498 du code général des impôts ; 
 - en se bornant à soutenir que le local type n°30 du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France doit être retenu par souci de cohérence, elle ne conteste pas sérieusement la pertinence du local type utilisé par le service. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales, 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de Mme Therby-Vale, rapporteure publique, 
 Les parties n'étant ni présentes ni représentées.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI DPE est propriétaire d'un immeuble à usage d'entrepôt et de bureaux situé au 176 rue des chardonnerets à Tremblay, cet immeuble étant situé à cheval sur les communes de Tremblay et de Roissy-en-France. Par des réclamations des 17 décembre 2019 et du  
 7 octobre 2020, elle a sollicité la réduction de ses cotisations de taxe foncière au titre respectivement des années 2018, 2019 et 2020. Ses réclamations contentieuses ont fait l'objet de décisions de rejet du 10 et 20 octobre 2020. La société requérante demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière au titre des années 2018, 2019 et 2020 à raison de cet immeuble. 
 Sur la jonction : 
 2. Les deux requêtes susvisées sont relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties établie à raison d'un même bien. Il y a lieu de les joindre pour y répondre par un seul jugement. 
 Sur les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties : 
 En ce qui concerne le bien-fondé des impositions : 
 3. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 1504 du même code : " Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 S'agissant de l'évaluation des surfaces de l'ensemble immobilier : 
 4. Il résulte des dispositions combinées citées au point 2 que, lorsque la valeur d'une propriété ou d'une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte fait l'objet d'une évaluation par comparaison,  l'appréciation de sa consistance par référence à sa superficie peut faire l'objet d'une pondération de la surface des différents éléments qui la composent, afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. 
 5. La société requérante, qui soutient que doit être retenue pour le bien en cause une surface pondérée de 326 m² s'agissant des bureaux, 2264 m² s'agissant des entrepôts et espaces de stockage, 189 m² s'agissant des dégagements et 3410 m² s'agissant des stationnement non couverts, conteste le calcul auquel a procédé l'administration en soutenant, d'une part, que le bien avait déjà fait l'objet d'une évaluation par les services fiscaux d'Ermont dans le cadre d'une réclamation contentieuse au titre de la taxe foncière à laquelle a été assujetti le bien en 2006, et d'autre part, que la surface des espaces extérieurs issue de l'application géoportail qu'elle propose doit être retenu. Toutefois, s'il est constant que l'évaluation effectuée par les services fiscaux à l'occasion de la réclamation contentieuse en 2006 a été effectué selon les données déclarées par la société dans la déclaration CBD souscrite et des relevés effectués par l'intermédiaire d'un géomètre, ces évaluations ne peuvent être prises en compte pour le calcul de la taxe foncière au titre des années litigieuses, dès lors qu'il n'est pas contesté que l'aménagement intérieur du bien en cause a été modifié, ainsi qu'il résulte d'une demande de permis de construire du 3 octobre 2008, postérieure à l'évaluation ayant servi de base à la réclamation contentieuse de 2006, alors au surplus que l'évaluation des surfaces proposée par l'administration est plus favorable à la société requérante. Par ailleurs, il résulte de l'instruction que les évaluations retenues par la requérante pour contester celle du service s'agissant des surfaces extérieures par le biais de l'application géoportail ne sont pas suffisamment probantes eu égard au caractère hasardeux des données de mesures produites. Il en résulte que la société requérante n'est pas fondée à contester l'appréciation des surfaces du bien litigieux retenues par le service au titre de la taxe foncière pour les années en litige. 
 S'agissant du choix du local type : 
 6. Il résulte des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, que le juge de l'impôt, saisi, dans le cadre d'un litige portant sur des cotisations de taxe foncière, d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où le juge de l'impôt retient une évaluation par comparaison en application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, il ne peut prononcer une réduction des cotisations de taxe foncière lorsqu'il écarte un terme de comparaison proposé par les parties mais il doit, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il sollicite par un supplément d'instruction, rechercher un terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il vérifie la régularité, et à défaut de terme de comparaison pertinent, déterminer la valeur locative par voie d'appréciation directe. 
 7. La SCI PDE conteste la pertinence du local-type n°51 du procès-verbal de la commune de Tremblay au motif que ce dernier n'est affecté qu'à un usage d'entrepôt, et que le local type n°52 de cette même commune, situé à la même adresse, non retenu par le service, est, lui, affecté à un usage de bureaux. L'administration aurait ainsi, selon ses déclarations, dû retenir conjointement ces deux locaux types, alors même que les surfaces de ces derniers présentent des surfaces qui sont bien supérieures à celle de l'immeuble litigieux. Elle conteste en outre que l'immeuble en cause est situé à hauteur de 58% sur la commune de Tremblay, et soutient que le local-type n° 30 du procès-verbal de la commune de Roissy-en-France, présentant une configuration similaire à celui de l'immeuble en cause, et situé à quelques mètres de celui-ci aurait dû être retenu par souci de cohérence. 
 8. En premier lieu, en se bornant à soutenir " que la répartition de surface du bâtiment a été effectuée arbitrairement par les services ", que par souci d'éviter une double imposition dont elle fait l'objet jusqu'à présent, elle n'avait pas entendu contester cette affectation mais qu'il serait légitime de se poser la question à l'examen des photographies produites par l'administration dans son dernier mémoire, notamment sur l'absence d'évidence que la majeure partie du bien serait située à Tremblay, la société requérante ne conteste pas sérieusement l'appréciation qui a été faite par le service et n'apporte aucun élément de nature à contredire cette appréciation. 
 9. En deuxième lieu, d'une part, il résulte de l'instruction que le local-type n° 51 du procès-verbal de Tremblay, terme de comparaison retenu par le service, est affecté à un usage exclusif d'entrepôt pour une surface de 207 m². Or, il résulte de ce qui a été dit que le bien en litige comporte des espaces bureaux évalués par le service à une surface de 469 m² et d'espaces de stockage/ entrepôt évalués par ce dernier à une surface de 2 322 m². Le local type n°51 précité ainsi retenu, alors même qu'un autre local type n°52 situé à la même adresse pour un espace de bureaux de 20 m² existe également, ne constitue pas, eu égard à ses caractéristiques, un terme de comparaison approprié pour déterminer la valeur locative des locaux en litige. En revanche, il ne résulte pas de l'instruction que l'administration aurait pris un terme de comparaison situé dans la commune d'Orly comme le soutient la requérante. La valeur locative du local-type n° 51 du procès-verbal de la commune du Tremblay doit donc être écarté comme terme de comparaison pour l'application des dispositions précitées. Par ailleurs, de telles différences de surfaces réelles sont trop importantes pour pouvoir être corrigées pour l'application du coefficient d'assujettissement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts 
 10. D'autre part, il résulte de l'instruction que la SCI propose un autre terme de comparaison, à savoir le local-type n°30 situé sur la commune de Roissy-en-France, proche de l'immeuble litigieux, et d'une surface pondérée de 5 252 m². Toutefois, la seule circonstance que ce local-type ait servi de référence dans le passé ne suffit pas à justifier qu'il serait pertinent. Par ailleurs, en se bornant à soutenir que ce local-type comporte des caractéristiques similaires à l'immeuble en cause et qu'il devrait être retenu " par souci " de cohérence, ces seuls éléments ne sont pas suffisants pour justifier son utilisation comme terme de comparaison, alors qu'il est constant qu'il est situé dans une commune distincte et qu'il n'est ni allégué, ni justifié que la commune de Tremblay ne comporterait aucun autre local-type qui permettrait une comparaison pertinente. Ainsi, le local-type proposé par la requérante ne peut être retenu, en l'état de l'instruction, pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts 
 11.  Dans ces conditions, le tribunal ne dispose pas, en l'état de l'instruction, de termes de comparaison suffisamment pertinents permettant de déterminer la valeur locative des locaux exploités par la société requérante. Il y a lieu, avant de statuer sur les conclusions de la requête de la SCI PDE tendant la réduction des impositions en litige dues au titre des années 2018, 2019, et 2020, d'ordonner qu'il soit procédé à un supplément d'instruction aux fins, pour le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, de proposer un ou plusieurs locaux-types susceptibles de fournir un terme de comparaison pertinent permettant de déterminer la valeur locative des locaux de stockage, de bureau, et à leurs annexes appartenant à la société requérante, ainsi que d'apporter au tribunal les éléments de prise en compte des conséquences de ce choix sur le montant de l'imposition en litige ou, à défaut, de préciser les modalités d'une appréciation directe de la valeur locative desdits locaux. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il sera, avant de statuer sur la demande de la SCI PDE tendant à la réduction des cotisations de taxe foncière auxquelles elle été assujettie au titre des années 2018 à 2020, procédé par le directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, contradictoirement avec la société requérante, aux suppléments d'instruction dont les objets sont définis dans les motifs de la présente décision. 
 Article 2 : Il est accordé au directeur départemental des finances publiques de la  
 Seine-Saint-Denis un délai de quatre mois à compter de la présente décision pour faire parvenir au tribunal les résultats des suppléments d'instruction ordonnés par l'article 1er ci-dessus. 
 Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'a pas été statué sont réservés. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié, à la SCI PDE et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis. 
 Délibéré après l'audience du 3 octobre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Charret, président, 
 M. Laforêt, premier conseiller, 
 M. Thébault, conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2022. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 P. A 
    
 Le président, 
 Signé 
 J. Charret  
 La greffière, 
 Signé 
 I. Serveaux 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2007853, 2014858