TA77 · 3ème chambre — 10 novembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 7 novembre 2020 et 30 juin 2021, la société civile immobilière (SCI) Saraga 1, représentée par son gérant, demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants mise à sa charge au titre de l'année 2019. 
 Elle soutient que : 
 - les logements sont inhabitables en l'état et nécessitent de réaliser d'importants travaux, notamment la mise aux normes de l'installation électrique ;  
 - la vacance des logements est indépendante de sa volonté en ce que les travaux de rénovation doivent s'étaler sur plusieurs années ;  
 - l'ensemble immobilier a vocation à devenir un parc de loisirs à vocation commerciale.   
 Par deux mémoires en défense enregistrés les 29 avril et 20 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Saraga 1 ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la décision n° 98-403 DC du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 ; 
 - la décision n° 2012-662 DC du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2012 ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme A ;  
 - et les conclusions de M. Philipbert, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Saraga 1 a été assujettie à la taxe sur les logements vacants, au titre de l'année 2019, à raison de trois maisons situées dans l'ensemble immobilier dont elle est propriétaire à Vert-Saint-Denis. Par décision du 18 septembre 2020, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne a rejeté la réclamation d'assiette présentée par la société le 19 août 2020. Par la présente requête, SCI Saraga 1 sollicite la décharge de cette imposition. 
 2. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années en litige : " I.- La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. / II.- La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition ().  /III.- La taxe est acquittée par le propriétaire () / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. () ". 
 3. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur ; () / ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur " et, dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, à la suite d'une modification de l'article 232, il a réitéré ces réserves en ses points 136 et 138. 
 4. Il appartient au contribuable d'établir que la vacance de son logement au cours de la période litigieuse est indépendante de sa volonté, eu égard notamment à la nécessité de travaux pour rendre le logement habitable et au coût de tels travaux éventuels compte tenu de ses capacités financières.  
 5. Il résulte de l'instruction que la SCI Saraga 1 a acquis en 2003 un ensemble immobilier constitué de vingt-et-une parcelles, comprenant plusieurs constructions et bâtiments. Le relevé de propriété établi par l'administration fiscale à partir des informations portées à sa connaissance par le propriétaire du bien en litige, a révélé, au sein de cette propriété, que trois locaux avaient été déclarés comme étant à usage d'habitation. Pour contester son assujettissement à la taxe à raison de ces trois maisons, la société se prévaut de l'état délabré des logements et soutient que d'importants travaux sont nécessaires ou ont déjà été réalisés. Toutefois, les quelques pièces produites ne permettent de déterminer ni la nature, ni l'ampleur de ces travaux ni, par conséquent, le caractère inhabitable des biens immobiliers en cause. A cet égard, le permis de construire délivré en 2004 pour l'agrandissement de douze logements et l'arrêté non-opposition à déclaration préalable pour la " rénovation de pavillons existants avec harmonisation des toitures " ne permettent pas de déterminer si les travaux ont concerné les trois locaux en cause. De même, le devis établi en 2020 par une société de gros œuvre pour des travaux de branchement du réseau des eaux usées de " bâtiments sur la propriété " n'identifie pas les locaux concernés. Aucun élément ne permet, ainsi, d'apprécier avec précision l'état des biens en cause et la consistance des travaux invoqués, ni de vérifier si le coût de ces travaux atteint une importance telle que les trois logements, dont la vacance n'est pas contestée, ne peuvent entrer dans le champ d'application de la taxe litigieuse. Dans ces conditions, au titre de l'année 2019, la société pas la preuve qui lui incombe que la vacance des logements était indépendante de sa volonté au sens des dispositions citées ci-dessus, sans qu'ait d'incidence la circonstance selon laquelle son ensemble immobilier aurait vocation à devenir un parc de loisirs à vocation commerciale.  
 6. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SCI Saraga 1 doivent être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Saraga 1 est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Saraga 1 et à la direction départementale des finances publiques de Seine-et-Marne.   
 Délibéré après l'audience du 20 octobre 2022 à laquelle siégeaient : 
 Mme Billandon, présidente, 
 M. Meyrignac, premier conseiller,  
 Mme Van Daële, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022.   
 La rapporteure,  
 M. A        
 La présidente, 
 I. BILLANDON 
 Le greffier, 
 G. NGASSAKI 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier,