TA75 · 1re Section - 2e Chambre — 18 avril 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 7 juillet 2020, la société d'Exploitation du Royal Monceau, représentée par Me Schmitt, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises et des taxes annexes auxquelles elle a été assujettie à hauteur de 254 421 euros au titre de l'année 2017 et de 241 804 euros au titre de l'année 2018 et d'ordonner la restitution de ces sommes assorties des intérêts moratoires ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les entiers dépens. 
 La société d'Exploitation du Royal Monceau soutient que : 
 -le local-type ME Hôtel Suffren ne peut être retenu pour évaluer la valeur locative de l'invariant Hôtel dès lors qu'il a été reconnu irrégulier par le tribunal administratif de Paris ; 
 -la valeur locative de l'invariant Hôtel-Locaux Annexes de la partie de l'immeuble située 41 avenue Hoche ne peut être évaluée en comparaison avec le local-type C n° 289 du procès-verbal des locaux commerciaux du Faubourg du Roule ; 
 -la valeur locative de l'invariant Hôtel doit être déterminée par comparaison avec le local-type ME n° 4 du procès-verbal ME (maisons exceptionnelles) du 9ème arrondissement soit le Grand Hôtel Intercontinental, situé 12 boulevard des Capucines, qui est comparable en termes de localisation et d'affectation, au tarif de 10,81 euros par m², majoré de 30% ; 
 -la valeur locative de l'invariant Hôtel-Locaux Annexes doit être évaluée en comparaison avec le même local-type que l'invariant Hôtel ; 
 -les six invariants Hôtel de la partie de l'immeuble située 41 avenue Hoche doivent être classés dans la catégorie HOT1 au lieu de HOT5 et les invariants Spa et Piscine doivent être classés dans la catégorie SPE6 au lieu de MAG4. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 12 janvier 2021, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au non-lieu à statuer à hauteur du dégrèvement accordé en cours d'instance et au rejet du surplus des conclusions de la requête. 
 Il soutient que : 
 -par une décision du 12 janvier 2021, un dégrèvement a été accordé à la société requérante pour un montant de 131 759 euros au titre de l'année 2017 et de 126 401 euros au titre de l'année 2018 ; 
 -aucun des autres moyens de la requête n'est fondé. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 -le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 -le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -le rapport de Mme A, 
 -et les conclusions de M. Charzat, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société d'Exploitation du Royal Monceau exploite l'hôtel Royal Monceau, hôtel 5 étoiles bénéficiant du label " palace ", situé 35/39 et 41 avenue Hoche, dans le 8ème arrondissement de Paris, et composé de 149 chambres et suites, de 4 salons, de 2 restaurant et leurs annexes ainsi que d'un spa doté d'une piscine. Par une réclamation du 26 décembre 2018, la société a contesté la valeur locative 1970 des immeubles, retenue par l'administration et demande, dans le cadre de la présente instance, la décharge partielle de la cotisation foncière des entreprises et des taxes annexes auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 et 2018. 
 Sur l'étendue du litige : 
 2. Par une décision du 12 janvier 2021, postérieure à l'enregistrement de la requête, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris a accordé à la société Royal Monceau un dégrèvement de 131 759 euros au titre de l'année 2017 et de 126 401 euros au titre de l'année 2018. Les conclusions de la requête sont devenues sans objet à hauteur de ce dégrèvement et il n'y a plus lieu d'y statuer. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 3. En vertu de l'article 1447 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Aux termes de l'article 1467 du même code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle (). La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe () ". 
 4. En outre, aux termes de l'article 1388 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés, déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". En vertu de l'article 1415 dudit code, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie " pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1498 de ce code dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. ()  b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe  ". 
 5. Enfin, aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 6. Il revient au juge de l'impôt d'examiner les termes de comparaison proposés à titre alternatif par l'administration ou par le contribuable afin de substituer le plus approprié d'entre eux au local-type écarté, voire, d'ordonner avant-dire droit que d'autres termes de comparaison plus pertinents lui soient communiqués en vue d'une telle substitution et enfin, en cas d'échec, d'avoir recours à la méthode de l'appréciation directe. 
 7. Il résulte de l'instruction que les immeubles occupés par l'hôtel Royal Monceau sont des immeubles de style haussmannien localisés dans le quartier de l'Elysée, à proximité de la place de l'Etoile, quartier commercial très attractif, et que leur surface pondérée, selon les critères de valeur de 1970, s'élève à 8 266 m² pour l'immeuble situé au 35/39 avenue Hoche et de 2 170 m² pour celui situé au 41 de la même avenue. L'administration avait évalué la valeur locative des invariants Hôtel Chambres-Suites et Hôtel par comparaison avec le local type n° 6 du procès-verbal ME - maison exceptionnelle- (quartier Grenelle) concernant l'hôtel Hilton Suffren avec un ajustement à la hausse de 20 %. Le présent tribunal ayant invalidé le local type n° 6 du procès-verbal ME hôtel Hilton Suffren, l'administration a, dans le cadre de la présente instance, substitué à ce dernier le local-type n° 275 du procès-verbal C du quartier Faubourg du Roule à Paris 8ème, soit l'hôtel Mayflower, situé 3 rue Chateaubriand. 
 8. La société d'Exploitation du Royal Monceau demande à ce que soit retenu, pour déterminer la valeur locative des invariants Hôtel, Hôtel Chambres-Suites et Hôtels Locaux annexe, le local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME constitué par le Grand Hôtel Intercontinental et propose de majorer ce tarif de 30 %, soit un tarif valeur de 1970 de 14,05 euros/m². Cet hôtel, connu aujourd'hui sous le nom d'InterContinental Paris - Le Grand, situé au 12, boulevard des Capucines et 2, rue Scribe dans le 9ème arrondissement de Paris, dispose de 470 chambres et de 21 salles de réception. Il consacre plus de 2 000 m² à l'événementiel et dispose de deux grandes salles de bal et, au surplus, le Café de la Paix fait partie intégrante de l'hôtel. Le procès-verbal fait état d'une surface réelle de 27 431 m² et d'une surface pondérée de 18 088 m². La déclaration du propriétaire mentionne depuis 2004, une surface réelle occupée par l'InterContinental de 31 633 m² et une surface pondérée de 24 959 m². En comparaison, les locaux occupés par la société requérante représentent une superficie réelle totale de 10 436 m². Au surplus, l'hôtel de luxe Royal Monceau est de conception plus originale et contemporaine et comporte un spa et, dans la partie située au 41 avenue Hoche, des suites de grand luxe. Dès lors, entre le local-type et les immeubles à évaluer, outre l'ampleur de la différence de surface, la différence de consistance, d'affectation et d'aménagement des locaux marque une forte disparité qui ne peut se résoudre par de seuls ajustements de valeur locative, le quartier de place de l'Etoile étant, en outre, plus recherché par une clientèle touristique haut de gamme. Dans ces conditions, le local-type n° 4 du procès-verbal 6668 B ME ne peut pas être retenu comme base de référence aux fins d'ajuster la valeur locative par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.  
 9. En revanche, le local-type n° 275 du procès-verbal C du quartier Faubourg du Roule, Paris 8ème, qui correspond à l'hôtel Mayflower, situé 3 rue Chateaubriand, retenu par l'administration dans le cadre du présent litige, se situe dans le même arrondissement que l'Hôtel Royal Monceau et dans le même quartier de la place de l'Etoile, à proximité des Champs-Elysées. En outre, l'hôtel Mayflower, immeuble haussmannien, comme les immeubles à évaluer, construit en 1870, était classé 4 étoiles en 1970 et son entretien est bon. En 2017 et 2018, l'hôtel Mayflower, était classé dans la catégorie hôtelière 3 étoiles et disposait de 24 chambres. La surface réelle de cet immeuble s'élève à 699 m², pour une surface pondérée de 582 m². Le loyer annuel en 1970 de 82 004 F venait d'être révisé en 1969 soit un loyer annuel corrigé et donc une valeur locative de 83 625 F, puis une valeur locative unitaire de 144 F, soit 21,95 euros/m². Ce local-type, par sa superficie, sa localisation, son aménagement, sa consistance, son architecture et son nombre de chambres apparaît comme un terme de comparaison plus proche pour évaluer la valeur locative des immeubles occupés par l'hôtel Royal Monceau. Pour tenir compte de la différence de catégorie de classement hôtelier, de la superficie des suites de grand luxe à raison d'un appartement par étage et du caractère contemporain des immeubles à évaluer, il y a lieu de procéder à l'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts en appliquant, pour obtenir la valeur locative des locaux à évaluer, une majoration de 50 % par rapport à la valeur locative au mètre carré pondéré servant de terme de comparaison, retenue par l'administration fiscale. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir cette évaluation, que la société d'Exploitation du Royal Monceau n'a, au demeurant, pas contestée dans le cadre de la présente instance. Ainsi la valeur locative 1970 des invariants Hôtel et Hôtel Chambres-Suite doit être fixée à 32,93 euros le m² pondéré. Il ne résulte pas de l'instruction qu'il n'y aurait pas lieu de retenir la même valeur locative pour l'invariant Hôtel Locaux annexes. Par suite, c'est à bon droit que l'administration a évalué, dans sa décision du 12 janvier 2021, la valeur locative 1970 de l'immeuble situé 35/39 avenue Hoche à 272 199 euros (32,93 euros x 8 266 m²) et celle de l'immeuble situé 41 avenue Hoche à 71 458 euros (32,93 euros x 2 170 m²).  
 10. Enfin, la société d'Exploitation du Royal Monceau soutient que les invariants SPA et Piscines doivent être classés dans la catégorie SPE6 au lieu de SPE2 ou MAG 4. L'administration indique avoir admis ces modifications et les avoir prises en compte dans le calcul du dégrèvement partiel de cotisation foncière des entreprises pour les année 2017 et 2018. Par suite, il n'y a plus de litige sur ces points.  
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Aux termes de L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " et aux termes de l'article R. 761-1 du même code : " Les dépens comprennent les frais d'expertise, d'enquête et de toute autre mesure d'instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l'Etat. Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagés entre les parties. () ". 
 12. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 200 euros à verser à la société d'Exploitation du Royal Monceau au titre de frais exposés elle et non compris dans les dépens. En revanche, aucun dépens n'ayant été exposé au cours de l'instance, les conclusions présentées par la société requérante à ce titre ne peuvent qu'être rejetées. 
 D E C I D E 
 Article 1er : Il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête à hauteur du dégrèvement accordé en cours d'instance. 
 Article 2 : L'Etat versera à la société d'Exploitation du Royal Monceau la somme de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.  
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société d'Exploitation du Royal Monceau et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 4 avril 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Bachoffer, président, 
 Mme Dousset, première conseillère,  
 M. Khansari, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 avril 2023. 
 La rapporteure, 
 A. A 
 Le président, 
 B.R. BACHOFFER 
 La greffière, 
 S. COULANT 
 La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargé des comptes publics, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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