TA44 · 5ème Chambre — 27 mars 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 23 novembre 2020, Mme F C, agissant également au nom de Mme B C, sa mère, demande au tribunal d'annuler les mesures prescrites par l'arrêté du 26 novembre 2019 pris par le préfet de la Sarthe, déclarant insalubre à titre remédiable un logement sis 27 rue de Vallon sur Loir sur le territoire de la commune de La Chapelle-aux-Choux (Sarthe). 
 Elle soutient que : 
 - le coût des travaux prescrits par l'arrêté ne peut être assumé dès lors que le montant du remboursement de l'emprunt nécessaire à leur financement serait supérieur aux revenus des loyers retirés du bail, lesquels loyers ne sont plus réglés par l'occupant depuis le 1er février 2020 ; 
 - le bail expire au 31 décembre 2020 et un congé de reprise a été notifié au preneur dix-huit mois avant le terme, comme l'imposent les statuts du fermage ; elle est exploitante agricole depuis le 1er novembre 2019 et souhaite reprendre, pour les exploiter elle-même, les terres agricoles et utiliser la maison d'habitation, laquelle ne sera dès lors pas de nouveau louée. 
 Une mise en demeure de produire un mémoire en défense a été adressée au préfet de la Sarthe le 22 septembre 2022. 
 La clôture de l'instruction a été fixée par ordonnance au 14 décembre 2023 à 17h00. 
 Un mémoire a été présenté pour Mmes C le 16 février 2024. Il n'a pas été communiqué. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de la santé publique ;  
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour et de l'heure de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique qui s'est tenue le 21 février 2024 à partir de 9h45 : 
 - le rapport de M. G ; 
 - et les conclusions de M. A. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Un ensemble immobilier est situé 27 rue de Vallon sur Loir sur le territoire de la commune de La Chapelle-aux-Choux (Sarthe). Cet ensemble est composé d'une maison d'habitation, de bâtiments à usage agricole, de boxes pour chevaux, d'une piste d'entraînement et de parcelles de terres. Le 31 décembre 1999, un bail à ferme a été conclu entre, d'une part, le grand-père de Mme F C et ses propres parents, en qualité de bailleurs, et, d'autre part, M. E D, en qualité de preneur. Ce bail à ferme a été, plusieurs fois, tacitement reconduit. La dernière tacite reconduction est intervenue le 1er janvier 2012 pour expirer le 31 décembre 2020. Mme F C est la nue-propriétaire de cet ensemble immobilier depuis une donation consentie par ses parents au cours de l'année 2006. Son grand-père et son père étant décédés, Mme B C, sa mère, est devenue l'usufruitère de ce même ensemble immobilier. Par un arrêté du 26 novembre 2019 pris sur le fondement du II de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, dans sa rédaction alors applicable, le préfet de la Sarthe a déclaré insalubre la maison d'habitation, occupée par M. D en exécution du bail à ferme précité, et a prescrit à Mmes C la réalisation, dans un délai de six mois à compter de sa notification, de nombreux travaux destinés à mettre fin à cet état d'insalubrité qui a été considéré comme remédiable par l'autorité préfectorale. Après l'expiration de ce délai, une visite de contrôle a été réalisée. Il a été constaté qu'aucune des mesures prescrites par l'arrêté du 26 novembre 2019 n'avait été exécutée. Aussi, par un premier arrêté pris le 5 octobre 2020, le préfet de la Sarthe a, sur le fondement du II de l'article L. 1331-29 du code de la santé publique, dans sa rédaction applicable, mis en demeure Mmes C de procéder aux travaux correspondants, dans un délai d'un mois à compter de sa notification et à peine d'exécution d'office de ces travaux aux frais des intéressées, et de proposer, également à leurs frais, un hébergement à l'occupant des lieux. Par un second arrêté pris le 5 octobre 2020, cette même autorité a fixé à 50 euros, jusqu'à l'exécution complète de ces travaux, le montant de l'astreinte prévue au I de l'article L. 1331-29-1 du même code. Mme F C, agissant également au nom de sa mère, demande au tribunal l'annulation des mesures prescrites par l'arrêté du 26 novembre 2019 pris par le préfet de la Sarthe. 
 2. Aux termes de l'article L. 1331-26 du code de la santé publique, dans sa rédaction alors applicable : " Lorsqu'un immeuble () constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé (), un danger pour la santé des occupants (), le représentant de l'Etat dans le département, saisi d'un rapport motivé du directeur général de l'agence régionale de santé () concluant à l'insalubrité de l'immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois : 1° Sur la réalité et les causes de l'insalubrité ; 2° Sur les mesures propres à y remédier. L'insalubrité d'un bâtiment doit être qualifiée d'irrémédiable lorsqu'il n'existe aucun moyen technique d'y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. "  
 3. Aux termes du II de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, dans sa rédaction alors applicable : " Lorsque la commission () conclut à la possibilité de remédier à l'insalubrité, le représentant de l'Etat dans le département prescrit par arrêté les mesures adéquates ainsi que le délai imparti pour leur réalisation () et prononce, s'il y a lieu, l'interdiction temporaire d'habiter et, le cas échéant, d'utiliser les lieux. / () ". Selon l'article L. 1331-28-3 du même code : " L'exécution des mesures destinées à remédier à l'insalubrité ainsi que leur conformité aux prescriptions de l'arrêté pris sur le fondement du II de l'article L. 1331-28 sont constatées par le représentant de l'Etat dans le département, qui prononce la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité et, le cas échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux ". L'article L. 1331-29 de ce code dispose dans son II : " Si les mesures prescrites par l'arrêté prévu au II de l'article L. 1331-28 pour remédier à l'insalubrité d'un immeuble n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, elles peuvent être exécutées d'office () après mise en demeure infructueuse du propriétaire de les réaliser dans le délai d'un mois. () ". L'article L. 1331-29-1 de ce code énonce : " I. - Si les mesures et travaux prescrits par les arrêtés, mises en demeure et injonctions prévus aux articles L. 1331-22 à L. 1331-25 et L. 1331-28 n'ont pas été réalisés à l'expiration du délai fixé, les personnes à qui ils ont été notifiés sont redevables d'une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard. L'astreinte est prononcée par arrêté du représentant de l'Etat dans le département. / Son montant est modulé en tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. (). III. - L'astreinte court à compter de la date de notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à la complète exécution des mesures et travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu ". 
 4. En premier lieu, la légalité de l'arrêté par lequel l'autorité préfectorale prescrit, sur le fondement des dispositions précitées du II de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, la réalisation de travaux destinés à remédier à l'état d'insalubrité d'une maison d'habitation n'est pas conditionnée par la capacité financière des personnes tenues de procéder à ces travaux. Ainsi, la circonstance que le coût des travaux prescrits par l'arrêté pris par le préfet de la Sarthe le 26 novembre 2019 à l'encontre de Mmes C excéderait le montant des loyers susceptibles d'être tirés de la location, ne peut utilement être invoquée pour remettre en cause la légalité de cet arrêté.  
 5. En deuxième lieu, Mme C soutient qu'elle entend reprendre la maison d'habitation pour l'habiter. Cependant, il résulte des dispositions du dernier alinéa du II de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique que lorsque l'immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l'arrêté le déclarant dans un état d'insalubrité et prescrivant, en vue de remédier à cet état, l'exécution de travaux, " les mesures prescrites pour remédier à l'insalubrité doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation ". Ainsi, la circonstance que la requérante entendrait elle-même occuper le bien est sans incidence sur la légalité de l'arrêté en litige. 
 6. En dernier lieu, aux termes du II de l'article L. 1331-28-2 du code de la santé publique : " Les contrats à usage d'habitation en cours à la date de l'arrêté d'insalubrité () sont soumis aux règles définies à l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation. ". Ce dernier article prévoit, dans son II, que " la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité () ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité (), de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. ".  
 7. L'exécution du bail conclu avec M. D, acte qui était en cours d'exécution à la date de l'arrêté en litige et qui présente en partie le caractère d'un contrat à usage d'habitation, a été suspendue à compter de la notification de cet arrêté. Ce bail ne recommencera à courir, pour sa durée restante, que dans les conditions précitées, fixées au II de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation. La double circonstance qu'en application des articles L. 411-1 à L. 411-79 du code rural et de la pêche maritime, le bail aurait dû prendre fin le 31 décembre 2020 et que Mme C a, le 29 juin 2019, en vue d'exercer le droit de reprise prévu à l'article L. 411-58 de ce code pour exploiter elle-même les biens objet du contrat de location, notifié un congé à M. D par acte extrajudiciaire, est sans incidence sur la mise en œuvre des dispositions précitées des articles L. 1331-28-2 du code de la santé publique et L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation qui conduisent à reporter le terme du bail rural en tant qu'il porte autorisation d'occuper une habitation, conclu avec ce dernier. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté pris par le préfet de la Sarthe le 26 novembre 2019 à l'encontre de Mmes C leur imposant de réaliser des travaux afin de remédier à l'état d'insalubrité de la maison d'habitation située 27 rue de Vallon sur Loir sur le territoire de la commune de La Chapelle-aux-Choux doivent être rejetées. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête présentée par Mme C est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à Mme F C, à Mme B C ainsi qu'au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires. 
 Une copie en sera adressée au préfet de la Sarthe. 
 Délibéré après l'audience du 21 février 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Luc Martin, président, 
 M. David Labouysse, premier conseiller, 
 Mme Justine-Kozue Kubota, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024. 
 Le rapporteur, 
 D. G 
 Le président, 
 L. MARTIN 
 La greffière, 
 S. BARBERA 
 La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière, 
 S. BARBERA 
 No 2011938