TA75 · 4e Section - 1re Chambre — 27 avril 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 23 octobre 2020 et 12 décembre 2021, Mme A G, M. C B, M. F D et le syndicat des copropriétaires du 6 rue Etienne Marcel, à Paris (2ème arrondissement), représentés par                      Me Laroche, demandent au tribunal :   
 1°) d'annuler l'arrêté du 25 octobre 2019 par lequel la Ville de Paris ne s'est pas opposée à la déclaration préalable de la société Rami 55 portant sur le changement de destination d'un commerce en hébergement hôtelier au 1er étage sur rue et cour de l'immeuble situé 6 rue Etienne Marcel (Paris 2ème), ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux ;  
 2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 6 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - leur requête est recevable ; ils ont intérêt à agir ; 
 - l'arrêté attaqué est entaché de l'incompétence de son signataire ;  
 - il méconnaît l'article UG 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Paris ;  
 - il est entaché de fraude.  
 La requête a été communiquée à la Ville de Paris, qui n'a pas produit d'écritures en défense.  
 Par un mémoire enregistré le 22 novembre 2021, la société en nom collectif (SNC) Rami 55, représentée par Me Savignat, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge solidaire des requérants la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 
 L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - la requête est irrecevable ; elle est tardive ; le syndicat des copropriétaires du 6 rue Etienne Marcel n'a pas qualité pour agir ; les requérants n'ont pas davantage qualité pour agir.   
 - aucun des moyens invoqués n'est fondé.  
 Par une ordonnance du 30 janvier 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 14 février 2023.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 ; 
 - le règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. E, 
 - les conclusions de Mme Baratin, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Laroche, représentant Mme G et l'ensemble des requérants, et de Me Theobald, substituant Me Savignat, représentant la SNC Rami 55. 
 Deux notes en délibéré, produites pour la SNC Rami 55, ont été enregistrées les 14 et 17 avril 2023. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société en nom collectif (SNC) Rami 55, après acquisition des lots n°3, 4 et 36 de l'immeuble situé 6 rue Etienne Marcel à Paris (2ème arrondissement), a déposé, le 21 juin 2019, une déclaration préalable pour le changement de destination d'un commerce en hébergement hôtelier au 1er étage sur rue et cour, s'agissant du lot n°38 réunissant, après accord de l'assemblée générale des copropriétaires, les lots n°3 et 36. Par un arrêté du 25 octobre 2019, la Ville de Paris ne s'est pas opposée à ce changement de destination. Mme A G, M. C B, M. F D et le syndicat des copropriétaires du 6 rue Etienne Marcel ont formé un recours gracieux contre cet arrêté, dont il est né une décision implicite de rejet. Par la présente requête, ils demandent l'annulation de l'arrêté du 25 octobre 2019.  
 Sur les fins de non-recevoir opposées par la SNC Rami 55 : 
 2.  Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. ". Par ailleurs, aux termes de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement. / Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 ". 
 3. D'une part, il n'est pas contesté que la décision de non-opposition à déclaration préalable n'a fait l'objet d'aucun affichage sur l'immeuble en cause. D'autre part, il est constant qu'aucune déclaration d'achèvement de l'aménagement n'a été notifiée à la Ville de Paris. Ainsi, la SNC Rami 55 n'est fondée ni à opposer aux requérants le délai de recours contentieux prévu à l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, ni celui prévu à l'article R. 600-3 du même code.  
 4. Toutefois, le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contesté indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d'aménager ou un permis de démolir. En règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable. 
 5. En l'espèce, les requérants ont introduit leur requête auprès du présent tribunal le 23 octobre 2020, soit moins d'un an après l'édiction de l'arrêté contesté du 25 octobre 2019. Par suite, leur requête ne saurait être regardée comme tardive et la fin de non-recevoir opposée par la SNC Rami 55 doit être écartée.  
 6. Aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant ". 
 7. Il ressort des pièces du dossier que M. G, M. B et M. D ont produit, en cours d'instance, leurs titres de propriété au 6 rue Etienne Marcel. Par suite, contrairement à ce que soutient la SNC Rami 55, leur requête est recevable.  
 8. Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Le syndicat [de copropriétaires] a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires () ". L'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi précise, dans sa rédaction issue du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. () ". 
 9. Il ressort des pièces du dossier que l'assemblée générale des copropriétaires du 6 rue Etienne Marcel a autorisé son syndic à ester en justice dans la présente instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense par la SNC Rami 55 ne peut qu'être écartée. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 10. D'une part, aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, créé par l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes (). / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés () ". Il résulte des termes mêmes de cet article qu'en l'absence d'autorisation de changement d'affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu'il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date. En revanche, ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet d'attacher pareilles conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l'affectation d'un local à un autre usage que l'habitation. 
 11. D'autre part, aux termes de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date des décisions attaquées : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : / () c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 () ". Aux termes de l'article R. 421-17 du même code, dans sa rédaction applicable à la même date : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / () / b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 () ", lequel distingue notamment l'habitation et les commerces. En outre, aux termes de l'article UG 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Paris : " 1° Dispositions générales : Pour l'application des règles du présent article, le territoire de la zone UG est divisé en deux secteurs, repérés dans les documents graphiques du règlement : - le secteur de protection de l'habitation, - le secteur d'incitation à la mixité habitat-emploi. Les règles énoncées aux § 2° et 3° ci-après utilisent les définitions suivantes : - La surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle, notée SPH, est la surface de plancher globalement destinée à l'habitation et aux CINASPIC* ; - La surface de plancher des destinations liées à l'activité économique, notée SPE, est la surface de plancher globalement destinée au commerce, à l'artisanat, aux bureaux, à l'hébergement hôtelier, à l'industrie et à la fonction d'entrepôt. 2°- Secteur de protection de l'habitation : Sur tout terrain, la SPH après travaux ne doit pas être inférieure à la SPH initiale : SPH2 = SPH1 où SPH est la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle définie au § 1° ci-avant. Toutefois, si la surface de plancher totale projetée est inférieure à la SPH initiale, elle doit être entièrement occupée par des destinations liées à la fonction résidentielle. ". 
 12. L'autorisation délivrée sur le fondement de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, qui vise à assurer le maintien, dans certaines communes, d'un nombre suffisant de logements, et le permis de construire ou la non-opposition à déclaration préalable, sur le fondement des articles R. 421-14 et R. 421-17 du code de l'urbanisme, qui visent à contrôler le respect des règles d'urbanisme, lesquelles peuvent dépendre de la destination de la construction, ont un objet et reposent sur l'appréciation de critères qui sont, au moins pour partie, différents. Par suite, la circonstance qu'une autorisation de changement d'usage de locaux à usage d'habitation a été délivrée sur le premier fondement ne dispense pas, selon le cas, de solliciter un permis de construire ou de déposer une déclaration préalable au titre de la législation d'urbanisme et ne met pas l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme en situation de compétence liée. Toutefois, en l'espèce, le règlement du plan local d'urbanisme de Paris, comportant des dispositions spécifiquement applicables aux changements de destination pour faire obstacle à la réduction des surfaces destinées à l'habitation, prévoit la prise en considération des destinations correspondant à des droits réels. Le respect de ces dispositions doit, par suite, être apprécié en tenant compte des droits réels qui peuvent résulter des autorisations délivrées sur le fondement de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, du fait de la compensation à laquelle elles ont été subordonnées. 
 13. En l'espèce, les requérants font valoir que le changement de destination demandé par la SNC Rami 55 ne pouvait être accepté par la Ville de Paris dans le secteur de protection et de l'habitation auquel appartient l'immeuble du 6 rue Etienne Marcel, dès lors qu'il n'a pas pour effet de transformer un commerce mais une habitation en hébergement hôtelier et qu'il entraîne ainsi une diminution de la surface de protection de l'habitation initiale. Pour contredire cette énonciation, la SNC Rami 55 se prévaut, d'une part, d'une fiche de révision foncière du 15 octobre 1970 attestant que le lot n°3, qui constitue la majorité de la surface du nouveau lot n°38, était affecté à usage de commerce et non d'habitation et, d'autre part, d'un courrier de la Ville de Paris du 20 décembre 2017 certifiant qu'" aucune autorisation subordonnée à une compensation n'a été délivrée pour ces locaux depuis 1970 " et que " l'administration n'a connaissance d'aucun local affecté temporairement à l'habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005 ". Toutefois, il ressort des pièces du dossier que cette attestation mentionne également qu'elle ne " préjuge pas de l'usage des locaux au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation " et que le règlement de copropriété de 1957 désigne les lots n°3 et n°4 de l'ensemble immobilier situé 6 rue Etienne Marcel comme appartements, donc destinés à l'habitation. Au regard de ces pièces, la fiche de révision foncière produite par la pétitionnaire, qui établit seulement qu'une autre société occupait ce local à usage commercial au 15 octobre 1970, sans démontrer qu'un tel usage aurait fait l'objet d'une autorisation préalable, ne saurait être regardée comme lui permettant de disposer personnellement d'une autorisation de changement d'usage ayant acquis un caractère réel. Par suite, le local n°38 doit être regardé comme étant, à la date de la décision attaquée, destiné à l'habitation et non au commerce.  
 14. Il résulte de ce qui précède que la déclaration préalable de la SNC Rami doit être regardée comme tendant au changement de destination d'une habitation en hébergement hôtelier.   
 15. Compte tenu de ce qui a été dit au point précédent, et dès lors qu'il n'est pas contesté qu'un tel changement de destination aura pour effet de diminuer sans compensation la surface de plancher globalement destinée à l'habitation dans un secteur protégé, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UG 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme doit être accueilli.  
 16. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'annuler l'arrêté de la Ville de Paris du 25 octobre 2019.  
 Sur les frais liés au litige :  
 17. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 1 500 euros à verser à Mme G, M. B, M. D et au syndicat des copropriétaires du 6 rue Etienne Marcel à Paris (2ème arrondissement) au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté de la Ville de Paris du 25 octobre 2019 est annulé.  
 Article 2 : La Ville de Paris versera à Mme G, M. B, M. D et au syndicat des copropriétaires du 6 rue Etienne Marcel à Paris (2ème arrondissement) une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires du 6 rue de Etienne Marcel, à Mme A G, M. C B, M. F D, à la société en nom collectif Rami 55 et à la Ville de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 13 avril 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Viard, présidente, 
 M. Perrot, conseiller,  
 M. Palla, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 avril 2023. 
 Le rapporteur, 
 V. E 
 La présidente, 
 M-P. VIARDLa greffière, 
                                               L. THOMAS 
 La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2017479