TA75 · 2e Section - 3e Chambre — 22 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 4 décembre 2020 et le 7 septembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Nasthel II, représentée par Me Guillot, demande au tribunal : 
 1°) de lui accorder le remboursement d'un crédit de taxe sur la valeur ajoutée d'un montant total de 179 562 euros dont elle s'estime titulaire au titre de l'année 2020 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - dès lors qu'elle établit avoir exercé l'option à la taxe sur la valeur ajoutée selon le régime normal à compter du 1er janvier 2011, et partant soumis son activité de location de locaux nus à usage professionnel, à la taxe sur la valeur ajoutée, l'administration fiscale ne pouvait légalement rejeter sa demande de remboursement au motif que le coefficient de taxation serait nul ; 
 - à cet égard, et compte tenu de la soumission de son activité à la taxe sur la valeur ajoutée, le coefficient est nécessairement égal à un ; 
 - contrairement à ce qui a été indiqué initialement dans l'acte authentique établi dans le cadre de la vente de l'intégralité du bien immobilier qu'elle détenait à Bagnolet, et qui a été rectifié depuis lors, elle est bien intervenue en qualité d'assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ; 
 - la vente immobilière intéressée est bien soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, en application du 2° du I de l'article 257 du code général des impôts, de sorte que là encore, le coefficient de taxation est égal à un. 
 Par deux mémoires en défense, enregistrés le 10 juin 2021 et le 14 janvier 2022, le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir qu'aucun des moyens soulevés par la société requérante n'est fondé. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts, 
 - le livre des procédures fiscales, 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Belkacem,  
 - les conclusions de Mme Mauclair, 
 - et les observations du gérant de la société requérante. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) Nasthel II, constituée le 11 février 2010, a pour activité l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l'aménagement, l'administration et la location de tous droits et biens immobiliers, au moyen de ses capitaux propres ou de capitaux d'emprunts. Elle a acquis, le 26 avril 2010, différents lots de copropriété à usage professionnel de bureaux situés dans un ensemble immobilier au 36 avenue du Général de Gaulle à Bagnolet. Elle a, en outre, acquis, le 29 mars 2018, différents volumes immobiliers à usage de parking également situés à Bagnolet. Par un acte authentique du 31 octobre 2019, elle a cédé l'ensemble du bien immobilier qu'elle détenait à Bagnolet, cette vente étant intervenue dans le cadre d'un mandat exclusif de vente consenti à la société Euroconseil Immobilier, établi le 13 mars 2018, modifié par un avenant du 19 mars 2019. Dans ce contexte, la société Nasthel II a sollicité, le 5 juin 2020, le remboursement du crédit de taxe sur la valeur ajoutée d'un montant de 179 469 euros correspondant à la taxe acquittée, d'une part, au titre de son activité de location, et, d'autre part, au titre des frais grevant la commercialisation et la cession de ses biens immobiliers. Par une lettre du 11 juin 2020, l'administration fiscale a demandé à la société requérante des précisions sur la nature des opérations, le détail du calcul du coefficient de déduction, outre la communication des factures permettant de justifier du crédit de taxe sur la valeur ajoutée. Par une demande du 24 juin 2020, la société requérante a rectifié le montant du remboursement initialement demandé pour le porter à la somme 179 562 euros, avant d'adresser, le 1er juillet 2020, un tableau récapitulatif ainsi que la copie des factures. Par une décision du 7 octobre 2020, l'administration fiscale a rejeté la demande de la société requérante. Par la présente requête, la société Nasthel II demande le remboursement de crédit de taxe sur la valeur ajoutée dont elle s'estime titulaire au titre de l'année 2020. 
 Sur la demande de remboursement : 
 En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée acquittée au titre de l'activité de location : 
 2. D'une part, aux termes de l'article 260 du code général des impôts : " Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : () 2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti. L'option ne peut pas être exercée : () b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l'option par le bailleur. ". Aux termes de l'article 193 de l'annexe II au code général des impôts : " L'option prévue au 2° de l'article 260 du code général des impôts est ouverte même lorsque l'immeuble n'est pas encore achevé. Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. Dans les immeubles ou ensembles d'immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l'option en application du 2° de l'article 260 du code général des impôts et d'autres locaux, l'option ne s'étend pas à ces derniers mais elle s'applique globalement à l'ensemble des locaux de la première catégorie ". Enfin, aux termes de l'article 195 de cette même annexe : " L'option et sa dénonciation sont déclarées dans les conditions et selon les modalités prévues par le 1° du I de l'article 286 du code général des impôts pour les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée, en cas de commencement ou de cessation d'entreprise ".Il résulte des dispositions combinées du 2° de l'article 260 et des articles 193 et 195 du code général des impôts que l'option pour l'assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de la location des locaux nus à usage professionnel prévue par le 2° de l'article 260 doit faire l'objet d'une déclaration expresse à l'administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles. Si cette option peut être exercée à l'occasion de la déclaration d'existence de la société, cette déclaration doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels l'option se rapporte. D'autre part, aux termes de l'article 205 de l'annexe II au code général des impôts : " La taxe sur la valeur ajoutée grevant un bien ou un service qu'un assujetti à cette taxe acquiert, importe ou se livre à lui-même est déductible à proportion de son coefficient de déduction ". 
 3. Pour rejeter la demande de la société requérante, l'administration fiscale s'est fondée sur la circonstance que la société requérante n'avait pas exercé l'option à la taxe sur la valeur ajoutée s'agissant des locaux situés au 36, avenue du général de Gaulle à Bagnolet. Pour contester ce motif, la société Nasthel II produit la copie d'une lettre datée du 21 décembre 2010, aux termes de laquelle elle se borne à indiquer à l'administration fiscale qu'elle " souhaite opter à compter du 1er janvier 2011 au régime du réel normal en ce qui concerne notre TVA ". Par suite, dès lors que l'activité de la société revêt un caractère général, la seule mention, figurant dans cette lettre, de l'assujettissement au régime réel normal à la TVA ne saurait valoir option expresse pour l'assujettissement à la TVA de la location des locaux nus à usage professionnel des biens immobiliers situés à l'adresse précitée à Bagnolet. Si la société requérante soutient que l'administration fiscale ne pouvait ignorer les biens immobiliers pour lesquels elle a exercé l'option, dès lors qu'elle était propriétaire des seuls biens intéressés, une telle circonstance ne la dispensait pas de respecter les modalités prévues par les dispositions précitées du code général des impôts. Dès lors que les dépenses liées à la location de ce bien se rapportent à la réalisation d'opérations exonérées de TVA, elles ne pouvaient ouvrir droit à déduction de cette taxe, le coefficient de déduction étant nul. Par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale a rejeté la demande de la société requérante sur ce point. 
 En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée acquittée au titre de la vente du bien immobilier : 
 4. D'une part, aux termes de l'article 271 du code général des impôts : " I. 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d'une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. () II. 1. Dans la mesure où les biens et les services sont utilisés pour les besoins de leurs opérations imposables, et à la condition que ces opérations ouvrent droit à déduction, la taxe dont les redevables peuvent opérer la déduction est, selon le cas : a. celle qui figure sur les factures établies conformément aux dispositions de l'article 289 et si la taxe pouvait légalement figurer sur lesdites factures () III. À cet effet, les assujettis, qui sont autorisés à opérer globalement l'imputation de la taxe sur la valeur ajoutée, sont tenus de procéder à une régularisation : a. si les marchandises ont disparu ; b. lorsque l'opération n'est pas effectivement soumise à l'impôt () " Aux termes de l'article 261 du même code dans sa rédaction applicable au litige : " Sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée : / () 5. (Opérations immobilières) :  1° Les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 ; 2° Les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans () ". Aux termes de l'article 260 de ce code : " Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : / () 5° bis Les personnes qui réalisent une opération visée au 5 de l'article 261 () ". Aux termes de l'article 201 quater de l'annexe II au même code : " L'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts s'exerce distinctement par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier mentionné au 1 du I de l'article 257 de ce code, relevant d'un même régime au regard des articles 266 et 268 du même code. Il doit être fait mention de cette option dans l'acte constatant la mutation ". Il résulte de la combinaison de ces dispositions que lorsqu'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est acquis en vue de sa revente, la taxe sur la valeur ajoutée ayant éventuellement grevé le prix d'acquisition n'est pas déductible sauf exercice, au moment de la revente, de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts. Par suite, la taxe acquittée lors de l'acquisition du bien n'est pas déductible avant cette date, quand bien même l'immeuble donnerait lieu, dans l'attente de sa revente, à des opérations de location soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. D'autre part, aux terme de l'article 257 du code général des impôts : " I. Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent ()2. Sont considérés () 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux ". 
 5. Il résulte de l'instruction, notamment de l'acte d'acquisition de l'ensemble immobilier intéressé daté du 26 avril 2010, que celle-ci est intervenue moyennant un prix de 3 000 000 euros, dans le cadre d'une opération non soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, tandis que l'acte de cession du 31 octobre 2019, rectifié par un acte du 23 octobre 2020, précise que l'acquéreur de ces biens est assujetti à la TVA, et que ceux-ci sont destinés par lui à la remise à l'état neuf d'un immeuble existant, achevé depuis plus de cinq ans, au sens des dispositions de l'article du 2° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts. Dans ces circonstances, l'opération ne pouvait être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée qu'en cas de souscription à l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du code général des impôts. Or, il ne résulte pas de l'instruction que la société requérante aurait exercé une telle option. Par suite, l'opération de vente immobilière n'étant pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, les dépenses qui l'ont grevé ne pouvaient donner lieu à déduction. Par suite, l'administration pouvait légalement rejeter la demande de la société requérante au motif que le coefficient de taxation était nul. 
 6. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à demander le remboursement du crédit de TVA en litige. 
 Sur les frais liés au litige : 
 7. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamné à verser à la société requérante la somme que celle-ci demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Par suite, ces conclusions doivent être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société Nasthel II est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Nasthel II et au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 8 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Fouassier, président, 
 Mme Belkacem, première conseillère, 
 Mme Marchand, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023. 
 La rapporteure, 
 N. BELKACEM        
 Le président, 
 C. FOUASSIER 
 La greffière, 
 C. EL HOUSSINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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