TA75 · 2e Section - 2e Chambre — 9 janvier 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 30 décembre 2020 et le 14 mai 2021, la société civile immobilière du 136 bis rue de Grenelle, représentée par la société par action simplifié EIF, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) prononcer la décharge partielle, à hauteur de 34 702 euros, de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019, et à hauteur de 32 722 euros concernant la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local-type n° 301 du procès-verbal C utilisé par l'administration pour calculer la valeur locative du bâtiment à cotiser au titre de l'année 2017 n'est pas pertinent ; 
 - la valeur locative du bâtiment à cotiser au titre de l'année 2017 et servant de base au mécanisme de plafonnement et de planchonnement de l'article 1518 A quinquies devrait être calculée à partir de celle du local-type n° 9 du procès-verbal " maisons exceptionnelles ", situé au 66 avenue Marceau à Paris, de 48,02 euros par mètre carré pondéré ; 
 - à défaut, la valeur du bâtiment à cotiser au titre de l'année 2017 et servant de base au mécanisme de plafonnement et de planchonnement de l'article 1518 A quinquies devrait être calculée à partir de celle du local-type n° 9 du procès-verbal " maisons exceptionnelles ", situé au 66 avenue Marceau à Paris, de 48,02 euros par mètre carré pondéré en y appliquant un ajustement de 10 % ; 
 - à défaut, la valeur du bâtiment à cotiser au titre de l'année 2017 et servant de base au mécanisme de plafonnement et de planchonnement de l'article 1518 A quinquies devrait être calculée à partir de celle du local-type n° 193 du procès-verbal C, situé 21 avenue George V à Paris, de 50,31 euros par mètre carré pondéré ; 
 - à défaut, la valeur du bâtiment à cotiser au titre de l'année 2017 et servant de base au mécanisme de plafonnement et de planchonnement de l'article 1518 A quinquies devrait être calculée à partir de celle du local-type n° 301 du procès-verbal C, situé 59 à 63 rue du Rocher à Paris, de 68,14 euros par mètre carré pondéré sans y appliquer d'ajustement de 10 %. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 avril et 5 juillet 2021, le directeur régional des finances publiques d'Île-de-France et de Paris conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SCI du 136 bis rue de Grenelle ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 23 juillet 2021, la clôture d'instruction a été fixée au 23 août 2021.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - et les conclusions de M. Lahary, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société civile immobilière (SCI) du 136 bis rue de Grenelle a été imposée à la taxe foncière à raison d'un immeuble situé au 136 bis rue de Grenelle (7ème arrondissement) dont elle est propriétaire, pour des montants totaux de 89 889 euros au titre de l'année 2019 et de 87 292 euros au titre de l'année 2020. La société requérante a formé une réclamation le 26 octobre 2020. Par une décision du 6 novembre 2020, l'administration fiscale a partiellement fait droit à cette réclamation. Par la présente requête, la SCI du 136 bis rue de Grenelle demande au tribunal de prononcer la réduction, à hauteur de 34 702 euros, de la cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019, et à hauteur de 32 722 euros de cotisation de taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 2. Aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties () est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. " Aux termes du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts : " En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâtie () la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 () et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : () Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; () Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. " Aux termes du IV de ce même article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. " Il résulte de ces dispositions et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III du même code dans sa version applicable au litige : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. " 
 En ce qui concerne le local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe : 
 4. En premier lieu, pour contester le choix, par l'administration, du local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe comme terme de comparaison, la requérante soutient que la valeur locative de ce local-type aurait évolué depuis 1970. La requérante indique que ce local-type avait une valeur locative non révisée de 234 185 euros (soit 1 536 146 francs), correspondant à une valeur de 68,14 euros par mètre carré pondéré en 1970 et que depuis 2016, ce local-type a une valeur locative non révisée de 187 346 euros, soit de 54,51 euros par mètre carré pondéré. En défense, l'administration ne conteste pas que la valeur locative cadastrale 1970 de ce local-type a effectivement diminué à partir de 2016. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que cette évolution à la baisse de la valeur locative du local-type serait de nature à priver de pertinence le choix de ce local-type comme terme de comparaison, en l'absence de toute modification substantielle relative à l'affectation du bien, à la nature de la construction, à son importance, à son état d'entretien et à son aménagement. 
 5. En deuxième lieu, la requérante soutient également que le loyer du local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe  aurait été fixé, au moment de son inscription au procès-verbal de 1970, dans un contexte où le propriétaire était également occupant des lieux, ce qui serait de nature à faire regarder ce loyer comme n'ayant pas été établi dans des conditions normales de marché au sens et pour l'application des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts. Cependant, à l'appui de cette allégation, la requérante se borne à invoquer la circonstance que, d'après la fiche de calcul, le propriétaire du bien, la société Sefimeg, était domiciliée à la même adresse que la locataire, la société GRICPA, ce dont la requérante infère que ces deux sociétés faisaient probablement partie d'un même groupe. En l'absence de tout autre élément sur ce point, cette circonstance, à la supposer établie, n'est pas, à elle seule, de nature à permettre de considérer que le loyer n'aurait pas été établi dans des conditions normales de marché. Dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe ne pourrait pas servir de terme de comparaison. 
 En ce qui concerne le local-type n° 9 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " : 
 6. La société requérante soutient que le local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe, situé 59 à 63 rue du Rocher à Paris (8ème arrondissement), retenu par l'administration comme terme de comparaison, doit être écarté au profit du local-type n° 9 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " situé au 66 avenue Marceau (8ème arrondissement), d'une valeur locative de 48,02 euros par mètre carré pondéré. Toutefois, il résulte de l'instruction que, comme le relève l'administration sans être utilement contredite à cet égard, le local-type n° 9 est un immeuble construit en 1953, dépourvu de jardin, de tout caractère et de toute particularité architecturale. Le local-type n° 301, édifié en 1911, d'une surface réelle totale de 4 260 m² pour une surface pondérée de 3 437 m², comporte quant à lui deux cours intérieurs de 139 m² de surface et présentait, en 1970, un état d'entretien qualifié d'" assez bon ". Si le local-type n° 9 et le local litigieux sont tous les deux dotés d'un parking et sont tous les deux à usage de bureau, le local-type n° 9, au regard de la qualité architecturale quelconque du bâtiment, de la superficie pondérée, de la date de construction et de l'absence de cour intérieure, ne présente pas de caractéristiques qui en feraient un élément de comparaison plus pertinent que le local-type proposé par l'administration. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le local-type n° 9 constituerait un terme de comparaison plus pertinent que le local-type n°301 proposée par l'administration.  
 En ce qui concerne le local-type n°193 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " :  
 7. La société requérante soutient également, à titre subsidiaire, que le local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe, situé 59 à 63 rue du Rocher à Paris (8ème arrondissement), retenu par l'administration comme terme de comparaison, doit être écarté au profit du local-type n° 193 du procès-verbal " maisons exceptionnelles " situé au 21 avenue George V, d'une valeur locative de 50,31 euros par mètre carré pondéré. La société requérante se borne toutefois à faire état, de manière succincte, de quelques informations générales sur cet immeuble, comme sa surface pondérée de 998 m², sa situation géographique et ses aménagements. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le local-type n° 193 constituerait un terme de comparaison plus pertinent que le local-type n° 301 proposée par l'administration.  
 Sur l'application d'un ajustement de 10 % au tarif de 68,14 euros par mètre carré pondéré du local-type n° 301 : 
 8. Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts, dans sa version applicable au litige : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. " 
 9. L'administration propose d'appliquer à la valeur locative du local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris-quartier Europe, d'un montant de 68,14 euros/m² pondéré, un ajustement global à la hausse de 10 %, en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts précité, portant la valeur locative unitaire à 74,95 euros, et ce afin de tenir compte des travaux effectués en 2011 sur le local litigieux sis boulevard de Grenelle. La circonstance que ces travaux n'aient pas entraîné l'attribution d'un label " haute qualité environnementale " (HQE) est sans incidence à cet égard, ce label n'étant qu'un élément pouvant être pris en compte, parmi d'autres, dans le cadre de l'application d'un ajustement à la hausse. Par suite, l'administration a pu, à bon droit, appliquer un ajustement global à la hausse de 10 %.  
 10. Ainsi, la société requérante n'est fondée à soutenir ni que le choix du nouveau local-type de référence proposé par l'administration serait inapproprié, ni que les locaux-type qu'elle propose de retenir constitueraient des termes de comparaison plus adaptés, ni enfin qu'un coefficient d'ajustement à la hausse de 10 % ne serait pas justifié. 
 11. Il résulte de tout ce qui précède que la société 136 bis rue de Grenelle n'est pas fondée à solliciter la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020. Dès lors, doivent également être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI du 136 bis rue de Grenelle est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière du 136 bis rue de Grenelle et à la direction régionale des finances publiques d'Île-de-France et de Paris. 
 Délibéré après l'audience du 12 décembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 M. Sorin, président, 
 M. Errera, premier conseiller,  
 M. Huin-Morales, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2023. 
 Le rapporteur, 
 A. A 
 Le président, 
 J. SORINLa greffière, 
 B. CHAHINE 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2022523/2-