TA34 · Magistrat VERGUET — 18 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par ordonnance n° 462171 du président de la section du contentieux du Conseil d'Etat du 4 avril 2022, le jugement de l'affaire enregistrée au tribunal administratif de Toulouse sous le 
 n°  2003906 a été attribué au tribunal administratif de Montpellier. 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 6 août 2020 et le 1er juin 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Invest Hôtel Toulouse Futuropolis, représentée par Me Zapf, avocat, doit être regardée comme demandant au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Toulouse (Haute-Garonne) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le local-type n° 74 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse ayant servi de terme de comparaison, correspondant à un hôtel situé 27, rue de Stalingrad à Toulouse, n'est pas régulier, dès lors qu'aucun établissement hôtelier n'existe à cette adresse ;  
 - elle est dès lors fondée à proposer, comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative au 1er janvier 1970, le local-type n° 42 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse, correspondant à un hôtel existant, situé rue Labéda à Toulouse, qui est un immeuble ancien, bénéficiant d'un très bon emplacement commercial et disposant d'un bail en vigueur au 1er janvier 1970 ; 
 - si l'administration propose de substituer le local-type n° 72, le niveau de confort et les caractéristiques de la construction correspondant au local-type n° 42 sont plus proches de ceux de l'hôtel à évaluer. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 6 avril 2021 et le 28 juin 2021, le directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - il est proposé de substituer au local-type n° 74 ayant servi à l'évaluation de l'établissement hôtelier appartenant à la société requérante un local de référence pertinent ; 
 - le local-type n° 42 proposé par la société requérante ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'établissement à évaluer dès lors qu'il est classé 2 étoiles et ne dispose pas d'un restaurant ; 
 - il est proposé la substitution du local-type n° 72 du procès-verbal ES de la commune de Toulouse, correspondant à un hôtel classé 3 étoiles disposant d'un restaurant et proposant des prestations similaires à celles de l'établissement à évaluer ; 
 - il y a lieu d'appliquer un ajustement de + 20 % au tarif unitaire afin de tenir compte d'un état d'entretien plus favorable et d'une meilleure situation géographique de l'établissement à évaluer ; 
 - compte tenu de l'augmentation de la valeur locative qui en résulterait, la société requérante ne saurait prétendre à un dégrèvement et l'administration serait en droit d'établir une imposition complémentaire. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, désigné M. A pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Verguet, rapporteur ; 
 - et les conclusions de M. Baccati, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Invest Hôtel Toulouse Futuropolis a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2016 dans les rôles de la commune de Toulouse, à raison de l'établissement hôtelier, situé 4, impasse René Mouchotte, dont elle est propriétaire sur le territoire de cette commune. Elle doit être regardée comme demandant la réduction de ces impositions. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :/ 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;/ 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison./ Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. ()/ b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :/ Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/ Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;/ () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ". 
 3. Pour déterminer, par voie de comparaison, la valeur locative d'un immeuble à usage commercial, l'administration peut, sans méconnaître l'article 324 Z de l'annexe III du code général des impôts, retenir comme local de référence un immeuble qui, au regard de son affectation, de sa situation, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement, présente des caractéristiques similaires à celles du bien évalué. 
 4. L'administration fiscale renonce au local-type n° 74 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse initialement choisi pour évaluer la valeur locative de l'immeuble appartenant à la société requérante, l'immeuble correspondant n'étant plus exploité à usage d'hôtel, et propose de lui substituer un local de référence pertinent. 
 5. Si la société requérante propose la substitution du local-type n° 42 du procès-verbal d'évaluation C-ES de la commune de Toulouse, correspondant à l'hôtel " Royal Wilson " situé 6, rue Labéda, sur le territoire de cette commune, il résulte de l'instruction que cet établissement, d'une superficie réelle de 1 352 mètres carrés et ne disposant pas d'un restaurant, ne présente pas des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel à évaluer, d'une superficie réelle de              3 024 mètres carrés et disposant d'un restaurant. Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison. 
 6. Il résulte de l'instruction que le local-type n° 72 du procès-verbal d'évaluation ES de la commune de Toulouse que l'administration propose de substituer au local-type n° 74, correspondant à l'hôtel " Ibis " situé 13, boulevard Bonrepos à Toulouse, d'une superficie réelle de 2 155 mètres carrés et disposant d'un restaurant, présente des caractéristiques similaires à celles de l'hôtel à évaluer et peut dès lors être retenu comme terme de comparaison alors même que le tarif de la nuitée pratiqué dans cet établissement serait supérieur. 
 7. Il résulte de l'instruction et n'est pas contesté que le local à évaluer, rénové en 2011, bénéficie d'un meilleur état d'entretien et d'une situation géographique plus favorable que ceux du local-type n° 72, justifiant l'application d'un ajustement de + 20 % à la valeur unitaire applicable, conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III. Dès lors qu'il en résulterait une augmentation de la valeur locative au 1er janvier 1970 du local en cause, les conclusions tendant à la réduction des impositions en litige doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 DECIDE : 
 Article 1er : La requête de la SARL Invest Hôtel Toulouse Futuropolis est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Invest Hôtel Toulouse Futuropolis et au directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé : 
 H. ALe greffier, 
 Signé : 
 F. Balicki 
 La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Montpellier, le 19 juillet 2022. 
 Le greffier, 
    
 F. Balicki 
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