TA78 · 7éme chambre — 16 février 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une ordonnance n°2004587 du 7 janvier 2021, la présidente du tribunal administratif de Nice a transmis la requête de M. B au tribunal administratif de Versailles, où elle a été enregistrée le 8 janvier 2021 sous le n°2100204. 
 Par cette requête enregistrée le 10 novembre 2020 et des mémoires enregistrés le 17 mars 2022 et le 17 mai 2022, M. A B, représenté par Me Alexander, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler le rehaussement de l'impôt sur le revenu auquel il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016, pour un montant global de 211 768 euros et le décharger de l'obligation de payer cette somme ; 
 2°) de maintenir le sursis de paiement accordé en application de l'article L. 277 du livre des procédures fiscales ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros à lui verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - la charge de la preuve que le montant des revenus fonciers s'est élevé à un montant supérieur à celui déclaré, incombe à l'administration ;  
 - la méthode du taux de rentabilité à la valeur d'acquisition du bien retenue par l'administration pour déterminer la valeur locative du bien est contestée en ce qui concerne la disproportion manifeste entre le prix d'achat et la réalité du bien loué ; l'administration s'est fixée sur le rendement d'une location saisonnière et n'a pas pris en compte les spécificités du bien ; le taux aurait dû être appliqué à la valeur locative, distincte de la valeur vénale, d'un montant de 3 903 900 euros, conformément à l'estimation d'un expert, soit 4 784 euros / mois ;  
 - s'agissant du montant du loyer, le chiffre de 17 796 euros mensuels estimé par l'administration ne correspond pas à la réalité ni aux caractéristiques de confort et d'occupation du bien en cause ; 
 - il occupe le bien à l'année et en assure l'entretien depuis 2006, dans des proportions supérieures à ce qui incombe à un locataire, ce qui en décharge la société SVB ;  
 - la location à l'année, et non uniquement saisonnière, procure un avantage économique qui est répercuté sur le prix du loyer ; il ne peut dès lors pas être reproché à la société d'avoir pratiqué un loyer anormalement bas ; en tout état de cause, le loyer payé mensuellement procure un revenu sensiblement équivalent à une location uniquement saisonnière (juillet et août) au prix du marché ; 
 - le taux de rendement retenu par l'administration, fondé sur la location saisonnière, ne peut être retenu pour une location à l'année ; l'administration n'est pas fondée à soutenir que le taux de rendement a été appliqué au prix de vente du bien sur le marché ; le prix doit prendre en compte l'état de vétusté du bien. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 mai 2021 et le 11 avril 2022, le directeur du contrôle fiscal Sud-Est conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.  
 Par une ordonnance du 19 mai 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 3 juin 2022 à 17 heures. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. de Miguel, rapporteur, 
 - les conclusions de M. Armand, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Liccioni représentant M. B. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La société civile immobilière (SCI) SVB est propriétaire d'une villa située route du Pinet sur le territoire de la commune de Saint-Tropez (Var), qu'elle a acquise en novembre 2005 auprès de M. A B, son gérant et associé. A la suite du contrôle sur place dont a fait l'objet la SCI SVB en 2018, une proposition de rectification au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux des années 2015 et 2016 a été adressée le 17 décembre 2018, à M. A B, selon la procédure contradictoire prévue par l'article L. 55 du livre des procédures fiscales, qui a sollicité une prolongation du délai de réponse et a contesté les rectifications envisagées par un courrier du 21 février 2019. Par un courrier du 17 juin 2019, en réponse aux observations de M. B, l'administration a maintenu les rectifications, qui ont été mises en recouvrement le 17 janvier 2020. M. B a adressé une réclamation contentieuse avec demande de sursis de paiement le 10 mars 2020, qui a fait l'objet d'un rejet par une décision du 29 septembre 2020. M. B demande au tribunal d'annuler le rehaussement de l'impôt sur le revenu auquel il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016, pour un montant global de 211 768 euros et le décharger de l'obligation de payer cette somme. 
 Sur le bien-fondé des impositions : 
 En ce qui concerne le caractère insuffisant des loyers : 
 2. Aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " () les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. () Il en est de même, sous les mêmes conditions : 1° Des membres des sociétés civiles () ". Aux termes   () sont inscrits à l'actif d'une personne morale passible de l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l'impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l'entreprise qui détient ces droits () ". L'article 60 de ce code dispose que : " Le bénéfice des sociétés visées à l'article 8 est déterminé, dans tous les cas, dans les conditions prévues pour les exploitants individuels () ". 
 3. Il résulte de l'instruction qu'au cours du contrôle sur place dont a fait l'objet la SCI SVB courant 2018, l'administration a constaté que cette société avait acquis un bien immobilier situé sur la commune de Saint-Tropez auprès de son gérant, M. A B le 29 novembre 2005, pour un prix de 7 000 000 d'euros. Ce bien a ensuite été donné à bail à compter du 1er décembre 2005 à M. B, pour un loyer mensuel de 3 000 euros hors charges. Les charges du locataire sont assumées par M. B, qui occupe la propriété à titre de résidence principale et le paiement du montant des loyers s'effectue par imputation sur le compte courant d'associé détenu par le requérant dans les comptes de la SCI SVB. Le service a considéré que les loyers déclarés étaient insuffisants car inférieurs à la valeur locative réelle de la propriété et a ainsi procédé à la réévaluation des loyers de la société SVB en en tirant les conséquences en matière d'impôt sur le revenu du requérant, en application des dispositions citées au point précédent. 
 4. Pour évaluer la valeur locative du bien ainsi loué à M. B, en l'absence de références directes comparables, l'administration a pris en compte le prix d'acquisition déclaré s'élevant à 7 000 000 d'euros auquel elle a appliqué un taux de rentabilité fixé à 2,4 %, qui n'est pas contesté par le requérant dans le dernier état de ses écritures, déterminé par référence aux études disponibles sur le rendement locatif de l'immobilier à la date d'acquisition du bien. L'administration a ainsi estimé la valeur locative de la propriété louée à 168 000 euros par an, soit un loyer mensuel de 14 000 euros, supérieur au montant de 3 000 euros mensuels acquitté par M. B au terme de son bail de location. 
 5. D'une part, M. B fait valoir que le taux aurait dû être appliqué à la valeur locative, distincte de la valeur vénale, évaluée selon lui à un montant de 3 903 900 euros, conformément à l'estimation d'un expert immobilier produite à l'appui de la requête et qui aboutit à un loyer mensuel estimé de 4 784 euros. Il ressort toutefois que cette estimation, qui n'a été réalisée que sur une partie du bien immobilier excluant la valeur du terrain " non utilisé " et " inhabitable ", selon les termes du requérant, ne porte pas sur l'ensemble du bien mis à disposition et dès lors, est dépourvue de caractère pertinent en l'espèce. De plus, le requérant n'est pas fondé à soutenir que la valeur vénale retenue correspondant au prix d'acquisition de 7 000 000 d'euros serait excessive, dès lors que le rapport d'expertise produit par le requérant lui-même indique une valeur vénale au 2ème trimestre 2018 estimée à 13 320 000 euros et que le bien immobilier a été vendu le 18 septembre 2018 pour un montant de 13 500 000 euros. M. B soutient également que l'administration n'a pas pris en compte les spécificités du bien au regard des prestations offertes par le bien immobilier, qui ne présenterait pas le niveau de confort et d'équipements des biens mis en location pour un tel montant. Il invoque ainsi les circonstances tirées de ce que la propriété serait constituée essentiellement d'un terrain nu inhabitable, que la villa serait dépourvue de climatisation, les décors et les équipements étant obsolètes et 3 chambres sur 4 seraient utilisables, le standard de ce bien étant finalement inférieur à celui des locations estivales. Toutefois, le prix d'acquisition sur lequel s'est fondé l'administration tenait nécessairement compte de l'état de la propriété, de ses atouts et inconvénients. En tout état de cause, l'état de vétusté allégué n'est pas établi par le requérant et ne ressort pas des quelques photos jointes à la requête. 
 6. D'autre part, s'agissant du prix de location, M. B n'est pas davantage fondé à se prévaloir d'un avantage économique procuré à la SCI SVB, du fait d'une location à l'année et non uniquement saisonnière, avantage qui serait ainsi répercuté sur le prix du loyer, dès lors qu'il ne démontre pas que la propriété en cause n'aurait pu être louée que sur la période estivale, et ne justifie pas la réalité de cet avantage économique allégué. Enfin si M. B fait valoir qu'il assure l'entretien du bien immobilier de la société depuis le début de la location, dans des proportions supérieures à ce qui incombe à un locataire, pour un montant global de 337 330 euros depuis décembre 2005, il ne l'établit pas dès lors qu'il ne fournit à l'appui de sa requête que des attestations de l'Urssaf relatives à l'emploi d'un salarié à domicile, ce qui n'est pas assimilable à des dépenses d'entretien d'un bien immobilier.  
 7. Dès lors, l'administration doit être regardée comme ayant établi le caractère anormalement bas du loyer versé par M. B à la SCI SVB et l'a réévalué à un juste montant. Par suite, c'est à bon droit que l'administration en a tiré les conséquences sur les cotisations d'impôts sur le revenu de M. B au titre des années 2015 et 2016, en conséquence de la réintégration dans les résultats de la SCI SVB des loyers non perçus, à raison de la participation du requérant dans les parts de la SCI SVB. 
 En ce qui concerne l'interprétation administrative de la loi fiscale  : 
 8. Le requérant n'est pas fondé à se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des commentaires administratifs publiés au bulletin officiel des finances publiques sous les références  BOI-RFPU-BASE-20140214, BOI-RFPI-BASE-10-10-20140214, BOI-RFPI-BASE-10-10 n°420 et n° 430, BOIS-TFB-20-10-20-10 n°20 ainsi que la doctrine administrative 3 D 1524 n° 39 et 40, qui ne font pas une interprétation différente de la loi fiscale dont il est fait application. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2015 et 2016.  
 Sur les conclusions tendant au bénéfice du maintien du sursis de paiement : 
 10. Le présent jugement tranchant le litige au fond, les conclusions aux fins de maintien du sursis de paiement sont sans objet. 
 Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 11. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. " 
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. B demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions à fin de sursis de paiement. 
 Article 2 : Le surplus de la requête est rejeté. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et au directeur du contrôle fiscal Sud-Est. 
 Délibéré après l'audience du 2 février 2023, à laquelle siégeaient : 
 - M. Ouardes, président, 
 - M. de Miguel, premier conseiller,  
 - Mme Mathé, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2023. 
 Le rapporteur, 
 F-X de MiguelLe président, 
 P. Ouardes 
 La greffière, 
 C. Benoit-Lamaitrie 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.