TA105 · 2ème Chambre — 29 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 10 juin 2021 et le 19 octobre 2022, la SARL Clara, représentée par Me Zapf, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 12 000 euros de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison des biens situés ZI Jarry, 1 et 256 rue Nicolas Appert à Baie-Mahault (97103) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société requérante soutient que : 
 - les impositions litigieuses mises à sa charge au titre de l'année 2019 doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa réclamation contentieuse relative à cette même cotisation, soit une valeur de 21 261 euros ;  
 - le calcul des cotisations litigieuses doit se faire en application du jugement du tribunal administratif de la Guadeloupe du 21 novembre 2021.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 10 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 -l'imposition contestée résulte de la taxation de six locaux dont la société requérante est propriétaire sur la commune de Baie-Mahault, et non un seul local ; 
 - seules les locaux n°103 et 1030154245X ont été comparés au local-type n°16 ; 
 - dès lors que la société requérante conteste uniquement la taxation des locaux sur la base du local-type n°16, le litige doit être limité à la taxation des locaux n°103 0154242K et 103 01 54245X ; 
 - le local n° 51 du procès-verbal des Abymes du 23 septembre 2004 sera de manière plus pertinente substitué au local n° 16 qui a été annulé ; 
 - les dispositifs de neutralisation, de planchonnement et de lissage ont permis de corriger la valeur locative des locaux en cause. 
 Vu : 
 - le jugement numéros 2000388, 2000389, 2000390,2000833 et 2000334 du tribunal administratif de la Guadeloupe du 22 novembre 2021 ; 
 - les autres pièces du dossier 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Le président de la formation de jugement a dispensé le rapporteur public, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l'audience. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 A été entendu au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Gouès, président. 
 Les parties n'étant ni présentes ni representées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Clara, dont le siège est situé Tour Sécid, place de la Rénovation à Pointe-à-Pitre est propriétaire de six locaux situés zone industrielle de Jarry, 1 et 256 rue Nicolas Appert, et 3 et 5 rue Nicolas Appert à Baie-Mahault. Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe spéciale d'équipement et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2019 pour un montant de 27 747 euros. Par réclamation du 17 décembre 2020, elle a sollicité une réduction de ces impositions à hauteur de 12 000 euros. Suite au rejet implicite de sa demande, la société requérante demande au Tribunal de prononcer la réduction des cotisations litigieuses à hauteur de 12 000 euros. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 En ce qui concerne la valeur locative 2016 : 
 2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".  
 3. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 4. D'une part, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 5. D'autre part, il résulte également des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que lorsqu'il n'existe pas de terme de comparaison dans la commune, l'immeuble peut être évalué par comparaison avec des immeubles similaires situés dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause. 
 6. Il résulte de l'instruction que les locaux objet du présent litige sont situés 1 et 256 rue Nicolas Appert dans la zone industrielle de Jarry L'administration fiscale a, pour déterminer l'assiette de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, évalué la valeur locative, du local n° invariant 103 0154242 K d'une surface pondérée de 394 m² et du local n° invariant 103 0154245 X d'une surface pondérée de 332 m², en suivant la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par comparaison avec le local-type n°16 au tarif de 18,14 euros/m² du procès-verbal de la révision foncière de la commune de Baie-Mahault. Toutefois, par jugement du 22 novembre 2021, non contesté en appel à la date de la présente instance, le tribunal administratif de céans a évalué la valeur locative de ces locaux par comparaison au local-type n° 51 du procès-verbal de la commune des Abymes. Ce local, à usage d'atelier et de vente de pièces détachées correspond à une valeur locative de 17,68 euros au m² et présente une surface pondérée de 1 057 m². Compte-tenu de la différence de superficie entre les immeubles en litige et le local-type n° 51, le tribunal de céans a pratiqué un abattement de 20 %, pour atteindre une valeur locative de 14,14 euros.  
 7. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de décharger la société requérante des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dans la proportion de la réduction de base qui résultera de ce nouveau terme de comparaison. 
 En ce qui concerne les conséquences sur le planchonnement et le lissage : 
 8. Aux termes du 1 du I de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, applicable aux impositions de l'année 2017 : " En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties () imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 (), et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. () ". Aux termes du III du même article : " Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent III n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 du I du présent article, ni aux locaux concernés par l'application du I de l'article 1406 après le 1er janvier 2017, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de ces locaux. ". Enfin, aux termes du 1° du I de l'article 1518 E du code général des impôts : " () Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. / Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence. / L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ; () ". 
 9. L'administration a appliqué, à compter de l'année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies bis du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il est toutefois constant que la détermination de la valeur locative de l'année 2016, telle que fixée au point 6, a eu une incidence sur la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SARL Clara a été assujettie, au titre de l'année 2019. Par suite, la SARL Clara est fondée à demander la prise en compte du calcul de cette nouvelle valeur locative pour calculer le " planchonnement " et le lissage de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de 2019 pour le local invariant n° 103 0154242 K et le local invariant n° 103 0154245 X situés zone industrielle de Jarry à Baie-Mahault. 
 Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat, qui est la partie perdante, une somme de 1 000 euros, à verser à la SARL Clara au titre des frais qu'elle a exposée et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La valeur locative des locaux n° invariant 103 0154242 K et n° 103 0154245 X situés zone industrielle de Jarry sera fixée au tarif unitaire au mètre carré du local-type n° 51 du procès -verbal de la commune des Abymes minorée de 20 % au titre de l'année 2019. 
 Article 2 : Cette valeur locative sera corrigée par les mesures de neutralisation issues de la loi de finances rectificatives pour 2010 pour ces deux locaux. 
 Article 3 : La SARL Clara est déchargée de la différence entre les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre e l'année 2019 et celles résultant de la nouvelle valeur locative nouvellement définie par l'administration pour cette même année 
 Article 4 : L'état versera à la SARL Clara une somme de 1 000 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté. 
 Article 6 : La présente décision sera notifiée à la SARL Clara et au directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juin 2023. 
 Le président-rapporteur, 
 Signé : 
 S. GOUÈS 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé : 
 C. GOUDENÈCHE 
 La greffière, 
 Signé : 
 L. LUBINO 
 La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme   
 L'adjointe de la greffière en chef  
 Signé 
 A. Cétol