TA64 · 3ème chambre — 8 novembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 22 mars 2021, et des mémoires enregistrés le 6 décembre 2021, les 10 août, 28 octobre, 18 novembre et 22 décembre 2022, ainsi que les 4 et 12 juillet 2023, M. A D, Mme K E épouse H D, Mme F D, Mme I D et Mme C D, représentés par Me Wattine, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2020 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société Ongi Etorri un permis de construire en vue de l'extension d'une maison, sur un terrain situé 320 avenue des roses, ensemble la décision rejetant le recours gracieux qu'ils ont formé contre ce permis ; 
 2°) d'annuler également le premier permis de construire modificatif délivré tacitement le 28 août 2021, l'arrêté du 28 juin 2022 par lequel un deuxième permis de construire modificatif a été délivré à la société Ongi Etorri et enfin, l'arrêté du 2 mai 2023 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société un troisième permis de construire modificatif ; 
 3°) et de mettre à la charge de la commune de Soorts-Hossegor ainsi qu'à la charge de la société Ongi Etorri, une somme de 4 500 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - ils justifient d'un intérêt pour agir, et leur requête est ainsi recevable ; l'application de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme doit être écartée dès lors qu'il porte une atteinte grave au droit à un recours effectif protégé par l'article 13 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. 
 En ce qui concerne l'arrêté du 13 novembre 2020 : 
 - l'arrêté attaqué a été pris à l'issue d'une procédure irrégulièrement menée en ce qu'il n'a pas fait l'objet de la consultation préalable de la commission locale du site patrimonial remarquable (SPR) ; 
 - il méconnaît l'article 5-2 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud (MACS) dès lors que l'emprise au sol du projet excède 20 % de la surface du terrain d'assiette et que l'espace de pleine terre est inférieur à 70 % de la surface de ce même terrain ; 
 - il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article II.4 du règlement du PLUI dès lors que l'extension projetée ne s'insère pas dans la structure de la construction existante, qu'elle n'en reprend pas la logique volumétrique et ornementale et qu'elle n'aboutit pas non plus à une transformation générale de la construction existante ; 
 - il méconnaît également l'article 6 du règlement du PLUI en ce que le projet prévoit la création de 5 places de stationnement au lieu de 6 ; 
 - il méconnaît aussi l'article 1-4 du règlement du PLUI et l'article 2b-2-1-3.s du règlement du SPR en ce que l'extension, constituée d'un rez-de-chaussée et d'un étage, sera surmontée d'un toit terrasse et non d'un toit en tuiles et qu'elle ne respecte pas le caractère de l'architecture balnéaire d'Hossegor ; 
 - il méconnaît enfin l'article 2b-2-5-3.c du même règlement dès lors que le projet rompt délibérément avec l'architecture de la construction existante, et ne tient pas compte du contexte urbain et paysager c'est-à-dire notamment de la présence de la villa des requérants qui est identifiée comme un bâtiment " intéressant à conserver " au sens de ce règlement ; 
 - par ailleurs, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est entaché d'erreur d'appréciation. 
 En ce qui concerne l'arrêté du 28 août 2021 : 
 - le dossier de demande de ce premier permis modificatif comporte des erreurs, omissions ou inexactitudes ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît l'article 2b-2-1-3.s du règlement du site patrimonial remarquable (SPR) en ce que le projet prévoit la création d'une toiture terrasse au-dessus du premier étage de l'extension ; 
 - il ne régularise pas la méconnaissance par le projet des règles d'emprise au sol maximale et de superficie des espaces en pleine terre définies par le règlement du PLUI de la MACS ; 
 - le projet litigieux est en rupture avec le contexte architectural dans lequel il s'inscrit. 
 En ce qui concerne l'arrêté du 28 juin 2022 : 
 - le dossier de demande de ce deuxième permis modificatif comporte également des erreurs, omissions ou inexactitudes ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît l'article 5-2 du règlement du PLUI de la communauté de communes MACS dès lors que l'emprise au sol excède 20 % de la surface de la parcelle d'assiette du projet ; 
 -  il méconnaît ce même article en ce que l'espace de pleine terre est toujours inférieur à 70 % de la surface de cette même parcelle ; 
 -  le projet méconnaît les articles R.111-22 du code de l'urbanisme et 6 du règlement du PLUI en ce qu'il exclut de la surface de plancher le local de stockage et technique issu de la transformation du garage. 
 En ce qui concerne l'arrêté du 2 mai 2023 : 
 - le dossier de demande de ce troisième permis modificatif comporte aussi des erreurs, inexactitudes ou omissions ; 
 - l'arrêté attaqué a été obtenu à la suite d'une fausse déclaration concernant le respect des règles d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît l'article II.4 du règlement du PLUI dès lors que le projet rompt avec la logique volumétrique et ornementale de la construction existante ; 
 - l'emprise au sol des constructions est supérieure à 20 % de la surface de la parcelle dès lors que la surface de la plateforme terrasse résiduelle située au sud de la maison doit être prise en compte ; 
 - la surface des espaces en pleine terre est inférieure à 70 % de la surface de la parcelle ; 
 - la suppression totale de toute voie d'accès à la maison n'est " pas crédible " compte tenu de la forte pente du terrain et de la nature sablonneuse du terrain. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 18 octobre 2021, les 31 octobre et 7 décembre 2022 et les 16 janvier et 10 mai 2023, la société Ongi Etorri, représentée par Me Coussy, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu'il soit fait application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des consorts D ainsi que des consorts J une même somme de 4 000 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable dès lors qu'une indivision n'a pas de personnalité juridique ; 
 -  les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ; 
 - M. et Mme J ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour intervenir au soutien des conclusions présentées par les consorts D ; 
 - à titre subsidiaire, les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 octobre et 6 décembre 2022, la commune de Soorts-Hossegor, représentée par Me Dauga, conclut, dans le dernier état de ses écritures, à titre principal, au rejet de la requête et de l'intervention des époux J, à titre subsidiaire, à l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des consorts D, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - à titre principal, les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ; 
 - M. et Mme J ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour intervenir au soutien des conclusions présentées par les consorts D ; 
 - à titre subsidiaire, les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire enregistré le 19 novembre 2022, M. G J et Mme B L épouse J, représentés par Me Wattine, déclarent intervenir volontairement à l'instance au soutien des conclusions présentées par les consorts D, et demandent au tribunal, d'une part, d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2020 par lequel le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société Ongi Etorri un permis de construire en vue de l'extension d'une maison, sur un terrain situé 320 avenue des roses, ensemble la décision rejetant le recours gracieux que les consorts D ont formé contre ce permis, ainsi que, d'autre part, le premier permis de construire modificatif délivré tacitement le 28 août 2021 à la société titulaire du permis initial, et l'arrêté du 28 juin 2022 par lequel le maire a délivré à cette société un deuxième permis de construire modificatif. 
 Ils soutiennent que : 
 - leur intervention est recevable dès lors qu'en tant que voisins, le projet litigieux porte atteinte aux conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de la maison dont ils sont propriétaires sur la parcelle cadastrée section AD n° 216 située en contrebas ; 
 - et soulèvent les mêmes moyens que ceux développés par les requérants.  
 Des mémoires enregistrés le 13 septembre et le 13 octobre 2023, présentés pour la société Ongi Etorri n'ont pas été communiqués. 
 Un mémoire enregistré le 14 septembre 2023 pour la commune de Soorts-Hossegor n'a pas été communiqué. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 
 - le code civil ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code du patrimoine ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Rousseau, 
 - les conclusions de Mme Duchesne, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Wattine, représentant les consorts D, de Me Dauga, substituant Me Miranda, représentant la commune de Soorts-Hossegor, et de Me Coussy, représentant la société Ongi Etorri. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un arrêté du 13 novembre 2020, le maire de Soorts-Hossegor a délivré à la société Ongi Etorri un permis de construire en vue de l'extension d'une maison située 320 avenue des roses, dans le périmètre du site patrimonial remarquable (SPR) de la commune de Soorts-Hossegor. Par une lettre du 30 décembre 2020, les consorts D ont adressé un recours gracieux contre cet arrêté au maire de Soorts-Hossegor qui l'a rejeté par une décision du 3 février 2021. Après avoir tacitement obtenu un premier permis de construire modificatif le 28 août 2021, la société Ongi Etorri a déposé une deuxième demande de permis de construire modificatif, qui lui a été délivré par un arrêté du 28 juin 2022. Enfin, elle a obtenu un troisième permis modificatif, par un arrêté du 2 mai 2023. Les consorts D, qui disposent de l'usufruit ou de la nue-propriété d'une maison située sur une parcelle voisine du terrain d'assiette de ce projet, demandent l'annulation des arrêtés du 13 novembre 2020, du 28 juin 2022 et du 2 mai 2023, du permis de construire délivré tacitement le 28 août 2021 ainsi que de la décision de rejet opposée au recours gracieux formé contre le permis de construire initialement délivré. 
 Sur l'intervention : 
 2. Il ressort des pièces du dossier que les époux J sont propriétaires depuis le 5 juillet 2019 d'une maison implantée sur la parcelle cadastrée section AD n° 216. Il ressort des pièces du dossier, en particulier des photographies jointes au mémoire en défense de la société Ongi Etorri enregistré le 16 janvier 2023, que le projet d'extension litigieux prend place en surplomb de la propriété des époux J et sera ainsi visible, même si ce n'est que partiellement, depuis les pièces de vie qui sont orientées à l'Est ainsi que depuis leur jardin d'agrément. Les époux J justifient ainsi d'un intérêt suffisant pour intervenir au soutien des conclusions présentées par les consorts D. Leur intervention est recevable et doit donc être admise. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 En ce qui concerne l'arrêté du 13 novembre 2020 : 
 3. Aux termes des dispositions spécifiques à Soorts-Hossegor contenues dans l'article II.5.2 des règles relatives à la zone urbaine définies par le règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud (MACS) dans sa version approuvée le 27 février 2020, dans les secteurs où les constructions sont soumises à une " emprise au sol maximale de 20 % ", " 70 % du terrain d'assiette sera traité en espace de pleine terre avec végétalisation ". Le document graphique 3.2.5 relatif à la commune de Soorts-Hossegor, annexé à ce même règlement, fixe à 20 % l'emprise au sol maximale des constructions implantées sur la parcelle cadastrée section AD n° 221 qui accueille le projet de la société Ongi Etorri et les règles particulières à la commune de Soorts-Hossegor que comporte l'article II.5.2 cité précédemment, fixent à 70 % du terrain d'assiette la superficie de l'espace de pleine terre avec végétalisation. 
 4. Par ailleurs, aux termes du lexique du règlement du PLUI : " L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. () Ainsi, l'emprise au sol comprend : () / les rampes d'accès aux constructions. () / Est exclu du calcul de l'emprise au sol : / () / La surface de terrasse non couverte lorsque qu'elle ne dépasse pas 0,60m de hauteur par rapport au terrain naturel. () " et " Les espaces libres sont constitués des surfaces hors emprises bâties (emprise au sol des constructions). Ils comprennent les espaces aménagés autour des constructions (accès et surfaces de stationnement imperméabilisées, terrasses non comprises dans l'emprise au sol) ainsi que les espaces plantés et/ou laissés en pleine terre (jardins, pelouses, haies, bosquets, etc.) " ; " Les espaces en pleine terre correspondent à la surface du terrain non artificialisée, en pleine terre. Son revêtement (profondeur minimal de 80 cm) est perméable et ne comporte que le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, eaux potable, usées, pluviales). Il doit pouvoir recevoir des plantations. () ". 
 5. Il ressort des pièces du dossier que l'emprise au sol du projet, telle qu'elle a été calculée par la société pétitionnaire, s'élève à 307,5 m² sur un terrain d'une superficie de 1 680 m², de sorte qu'elle ne dépasse pas l'emprise au sol maximale autorisée de 336 m² (20 % de 1 680 m²). Toutefois, il ressort du plan de l'emprise au sol figurant au dossier de permis de construire qu'une surface de 122,7 m² correspond à la rampe d'accès et à la plateforme située à l'angle Sud-ouest de la propriété de la société Ongi Etorri. La plateforme étant située à plus de 0,60 mètre par rapport au terrain naturel, elle doit entrer, avec la rampe d'accès, dans le calcul de l'emprise au sol telle que définit au point précédent. Dès lors, l'emprise au sol des constructions s'élevant à 430,2 m², elle dépasse le plafond maximum de 20 % prévu dans le règlement du PLUI applicable et contrevient ainsi aux dispositions précitées de l'article II.5.2 dudit règlement.  
 6. Il ressort également des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet comporte des espaces libres artificialisés composés des terrasses Nord et Sud de la maison, de la voie d'accès et des places de stationnement situées en aval de la rampe d'accès, dans la partie Sud de la parcelle. Ces espaces, qui représentent 194,3 m2, ne constituent pas des espaces de pleine terre. Eu égard à la superficie de l'emprise au sol du projet, rappelée au point précédent, il s'ensuit que l'espace de pleine terre ne représente que 1 055,5 m2 soit 62,8 % du terrain d'assiette du projet alors que les dispositions précitées du règlement du PLUI imposent le respect d'un minimum de 70 %. Le permis de construire initial est donc également entaché de cette illégalité.   
 7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible de fonder cette annulation. 
 En ce qui concerne la régularisation des vices entachant le permis de construire initial par la délivrance des permis de construire modificatifs : 
 S'agissant de la légalité du permis de régularisation délivré tacitement le 28 août 2021 : 
 8. La demande de permis de construire modificatif déposée le 28 mai 2021 a pour objet la construction d'un sous-sol sous l'extension de la maison, l'élargissement de la voie d'accès à la maison, la démolition d'espaces construits dont une partie de la plateforme située au Sud-ouest de la maison et les enrochements bordant la rampe d'accès, ainsi que l'installation de berlinoises. 
 9. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de l'emprise au sol figurant au dossier de permis de construire modificatif, qu'après démolition des enrochements bordant la rampe d'accès à la propriété et une partie de la plateforme située au Sud-ouest de la maison, la partie restante de ces constructions représente une superficie de 91,1 m². Eu égard à la nature de la rampe d'accès et au fait que la plateforme située au Sud-ouest se situe à une hauteur supérieure à 0,60 mètre par rapport au terrain naturel, cette superficie de 91,1 m2 doit entrer dans le calcul de l'emprise au sol telle que précédemment définie dans le lexique du PLUI. Il s'ensuit que l'emprise au sol des constructions ne correspond pas à 307,5 m² ainsi que la société pétitionnaire le déclare mais bien à 398,6 m2 ainsi que le soutiennent les requérants. Elle dépasse ainsi les 20 % de coefficient d'emprise au sol prévus par les dispositions précitées du règlement du PLUI. 
 10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible de fonder l'annulation de ce premier permis de construire modificatif.  
 S'agissant de la légalité de l'arrêté du 28 juin 2022 : 
 11. La deuxième demande de permis de construire modificatif a donné lieu à la délivrance d'un arrêté du 28 juin 2022, et a pour objet la démolition du sol en béton de la plateforme située au pied de l'angle Sud-ouest de la maison existante, la transformation du garage en local technique, la création d'une place de stationnement extérieure supplémentaire portant leur nombre total de quatre à cinq, la réduction de la superficie de la voie d'accès à la maison, la création d'une aire de retournement et la prise en compte de la superficie du dispositif d'assainissement autonome qui était auparavant sous le sol en béton de la plateforme, objet de la démolition précédemment évoquée. 
 12. Il ressort des pièces du dossier que si ce deuxième permis de construire modificatif prévoit la démolition de la rampe d'accès initialement autorisée, la plateforme terrasse extérieure entourée de son mur de soutènement, située à une hauteur supérieure à 0,60 mètre au-dessus du terrain naturel, est maintenue, quand bien même elle serait végétalisée. Elle ne peut donc être exclue du calcul de l'emprise au sol au sens des dispositions précitées du règlement du PLUI de la communauté de communes MACS dans sa rédaction applicable à la date de signature de l'arrêté attaqué. Il s'ensuit que le permis de construire modificatif délivré le 28 juin 2022 méconnaît les dispositions de l'article II.5.2 du règlement du plan local d'urbanisme.  
 13. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder cette annulation. 
 S'agissant de la légalité de l'arrêté du 2 mai 2023 : 
 14. La troisième demande de permis de construire modificatif ayant donné lieu à la délivrance de cet arrêté prévoit la démolition des ouvrages de soutènement et des matières retenues qui supportaient la plateforme située à l'angle Sud-ouest de la maison et la " restauration du terrain dans son état naturel antérieur à la construction de la maison en 1958 ", s'agissant des espaces situés au pied de la façade Sud et de l'angle Sud-ouest de la maison. 
 15. L'autorisation d'urbanisme n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'autorité administrative n'a pas à vérifier l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance de son projet, à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation 
 16. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. 
 17. En premier lieu, si les consorts D font valoir, en s'appuyant sur les plans du permis de construire délivré en 1957, que les travaux projetés ne conduisent pas à remettre le terrain dans son état naturel avant construction dans la mesure où le troisième permis de construire modificatif maintient une plateforme terrasse résiduelle d'1,2 mètre de largeur au pied de la façade Sud de la maison, il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans des façades Sud, Ouest et Est joints au dossier de cette demande de permis de construire de 1957, que le terrain naturel, qui y est représenté en pointillés, a fait l'objet d'un terrassement au pied de la façade Sud. En tout état de cause, à la supposer établie, la contrariété entre l'état existant du terrain au pied de la façade Sud de la maison et le dossier de la demande de permis de construire modificatif ici en litige, qui précise sans ambiguïté que la plateforme située à ce même endroit est démolie pour être rendue à la pleine terre, est dépourvue d'influence dès lors que l'autorisation d'urbanisme n'a d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. 
 18. Ce troisième permis de construire modificatif prévoit la démolition de la rampe d'accès et des ouvrages de soutènement situés à l'angle Sud-ouest de la maison existante, en vue de remettre le terrain naturel dans l'état dans lequel il était avant construction, de sorte que l'emprise au sol des constructions après réalisation des travaux est désormais de 320 m2, puisque la rampe d'accès n'a plus à être prise en compte, ainsi que précisé au point 12, pour un terrain d'une superficie de 1 680 m2, soit 19 % de la superficie de la parcelle, et que les espaces en pleine terre représentent 1 209,6 m2 soit 72 % de la superficie de la parcelle.  
 19. La circonstance, à la supposer établie, que les plans de masse produits à l'appui de cette demande ne correspondraient pas à la réalité, dans la mesure où plusieurs espaces urbanisés au moment de la délivrance du permis modificatif n'auraient pas été déduits de la superficie de l'espace en pleine terre, en particulier 32 m2 correspondant à la partie de la plateforme bordant la façade Sud de la maison et 9 m2 correspondant à la partie de l'entrée de la parcelle située entre le portail et la voie publique, est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué dès lors que le projet, tel qu'il est décrit par la notice descriptive et les pièces du dossier de demande de permis, ne prévoit pas l'existence de ces espaces urbanisés. Par ailleurs, à supposer même qu'il y ait lieu de prévoir la réalisation d'une place de stationnement supplémentaire de 12,5 m2, ceci ne modifierait pas l'emprise au sol de la construction dès lors qu'il résulte du lexique cité au point 4 que la définition de l'emprise au sol des constructions ne comprend pas les surfaces de stationnement imperméabilisées. Par suite, la branche du moyen tirée de ce que l'emprise au sol des constructions serait supérieure à 20 % de la superficie de la parcelle compte tenu de ces espaces urbanisés, doit être écartée. 
   
 20. En faisant valoir que la suppression de toute voie d'accès à la maison ne serait " pas crédible " compte tenu de la forte pente et de la nature sablonneuse du terrain, les requérants ne démontrent nullement que des dispositions du PLUI seraient méconnues, notamment celles relatives à l'emprise et aux espaces en pleine terre. 
 21.  Enfin, la circonstance, à la supposer établie, que le dossier de cette demande de permis de construire modificatif ne prendrait pas en compte une partie de la largeur de la voie d'accès au niveau du portail d'entrée ne peut qu'être écartée dès lors que, d'une part, l'autorisation d'urbanisme n'a d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, et alors que, d'autre part, le pétitionnaire a choisi de réaliser une voie interne qui sera bordée de surfaces enherbées. 
 22. Par ailleurs, si les requérants soutiennent encore que le projet litigieux ne prévoit que cinq places de stationnement au lieu des six places qui seraient exigées, une telle omission pourrait conduire à retrancher 12,5 m2 de la superficie déclarée des espaces en pleine terre, correspondant à la surface nécessaire pour réaliser une place de stationnement, portant ainsi la superficie des espaces en pleine terre à 1 197,1 m2, ce qui est toujours supérieur au minimum de 1 176 m2 correspondant à 70 % de la superficie de la parcelle de la société Ongi Etorri. Par suite, cette branche du moyen doit être écartée.  
 23. En deuxième lieu, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance des dispositions du règlement du PLUI de la communauté de communes Maremne Adour Côte-Sud relatives à l'insertion des constructions dans leur environnement à l'encontre de l'arrêté ici en cause, dès lors que ce dernier n'a ni pour objet ni pour effet de modifier l'aspect de l'extension projetée mais seulement de rendre une partie du terrain à la pleine terre. 
 24. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme : " La demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d'accessibilité fixées en application de l'article L. 111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces règles ". En application de l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et re-codifiant le livre Ier du code de la construction et de l'habitation, les dispositions de l'article L. 111-7, reprises à l'article L. 161-1 de ce même code, disposent que : " Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d'habitation, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments à usage professionnel sont accessibles à tous au sens de l'article L. 111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L. 162-1 à L. 164-3. / Ces dispositions ne sont pas obligatoires pour les propriétaires construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage ". 
 25. Aux termes de l'article L. 163-1 du code de la construction et de l'habitation : " Les bâtiments à usage d'habitation () sont rendus accessibles lorsqu'ils font l'objet de travaux, en tenant compte notamment de la nature des bâtiments et parties de bâtiments concernés, du type de travaux entrepris ainsi que du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur des bâtiments au-delà duquel ces modalités s'appliquent ". Aux termes, enfin, de l'article L. 163-2 du même code : " Des dérogations motivées à l'article L. 163-1 peuvent être autorisées en cas : 1° D'impossibilité technique ; 2° De disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des prescriptions techniques d'accessibilité, d'une part, et leurs coûts ainsi que leurs effets sur l'usage du bâtiment et de ses abords, d'autre part ; 3° De contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural. () ". 
 26. Il résulte de ces dispositions que le permis de construire est accordé si le demandeur s'engage à respecter les règles générales de construction applicables aux bâtiments d'habitation. Dès lors, les règles générales de construction prévues par les dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation ne sont pas au nombre de celles dont il appartient à l'autorité administrative compétente d'assurer le respect lors de l'édiction d'un permis de construire. 
 27. A cet égard, il ressort des pièces du dossier que la société Ongi Etorri et l'architecte auquel elle a eu recours ont attesté, dans l'imprimé Cerfa de demande de ce permis de construire modificatif déposé en mairie le 2 mars 2023, qu'ils ont connaissance des règles générales de construction prévues par le code de la construction et de l'habitation. Dans ces conditions, si les consorts D font état de la méconnaissance des dispositions du code de la construction et de l'habitation imposant de rendre accessible à tous les locaux à usage d'habitation dont l'usage n'est pas réservé à leur propriétaire, par le projet modifié résultant de l'arrêté attaqué du 2 mai 2023, leur moyen, ne peut qu'être écarté.  
 28. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation dirigées contre le permis de construire modificatif délivré le 2 mai 2023 doivent être rejetées.  
 29.  Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ou les précédents permis de régularisations.  
 30. Il résulte de tout ce qui précède, et des éléments développés aux points 18 à 22 de la présente décision, que les illégalités dont sont entachés les arrêtés du maire de Soorts-Hossegor du 13 novembre 2020, du 28 août 2021 et du 28 juin 2022 ont été régularisées par l'arrêté du 2 mai 2023 par lequel cette même autorité a délivré un troisième permis de construire modificatif à la société Ongi Etorri, pour le projet d'extension de la maison située 320 avenue des roses. Par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, les conclusions à fin d'annulation des arrêtés du maire de Soorts-Hossegor du 13 novembre 2020, du 28 août 2021, du 28 juin 2022 et du 2 mai 2023 doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés à l'instance : 
 31. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de la commune de Soorts-Hossegor et de la société Ongi Etorri qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, les sommes que les consorts D demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. 
 32. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu que soient mises à la charge des consorts D une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Soorts-Hossegor et une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Ongi Etorri, et non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 33. Il y a également lieu que soit mise à la charge des époux J une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Ongi Etorri, et non compris dans les dépens, en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'intervention de M. G J et de Mme B L épouse J est admise. 
 Article 2 : La requête des consorts D est rejetée. 
 Article 3 : Les consorts D verseront la somme globale de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la commune de Soorts-Hossegor et la somme globale de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la société Ongi Etorri, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Les époux J verseront la somme globale de 1 500 euros (mille cinq cents euros) à la société Ongi Etorri, sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. A D, à M. et Mme J, à la commune de Soorts-Hossegor et à la société Ongi Etorri. 
 Délibéré après l'audience du 18 octobre 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Perdu, présidente, 
 M. Rousseau, premier conseiller, 
 Mme Portès, conseillère. 
 Rendue publique par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 S. ROUSSEAU 
 La présidente, 
 Signé 
 S. PERDULa greffière, 
                                                            Signé 
 P. SANTERRE 
 La République mande et ordonne à la préfète des Landes en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition : 
 La greffière,