TA80 · 2ème Chambre — 23 novembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 mars 2021, 6 janvier 2022 et 13 octobre 2023, la SARL Immobilière Quintana, représentée par Me Lamrani, demande au tribunal : 
 1°) la réduction des cotisations d'impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2018 ainsi que des pénalités afférentes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - l'administration a exagéré le montant de la réintégration fiscale qu'il y avait lieu d'opérer au titre de l'exercice clos en 2018 en application des dispositions de l'article 239 sexies du code général des impôts à raison de la levée de l'option d'achat du groupe d'immeubles qu'elle avait acquis successivement en 2002 et 2010 dès lors qu'elle n'a pas tenu compte de ce que l'amortissement théorique de ces immeubles devait se faire par composant et non de façon globale ; 
 - elle a également sous-estimé la part de cette réintégration qu'il y avait lieu de déduire du calcul de la plus-value réalisée sur la vente d'une partie des immeubles après la levée de l'option d'achat dès lors qu'elle a sous-estimé la part que ceux-ci représentent dans l'ensemble immobilier du point de vue du prix de revient fiscal.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 17 septembre 2021, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.   
 Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés. 
 Par une lettre du 9 octobre 2023, les parties ont été informées, conformément aux dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le jugement à intervenir était susceptible d'être fondée sur un moyen relevé d'office tiré de ce que les conclusions à fin de réduction de la cotisation d'impôt sur les sociétés, qui s'élèvent à  
 50 778 euros dans le dernier état des écritures de la société requérante, sont irrecevables en tant qu'elles dépassent la somme de 47 667 euros, qui est le montant de la réduction demandée dans la réclamation préalable, en application des articles L. 199 C et R. 200-2 du livre des procédures fiscales. 
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Boutou, président-rapporteur, 
 - et les conclusions de M. Beaujard, rapporteur public.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SARL Immobilière Quintana, soumise à l'impôt sur les sociétés, a acquis en 2002 un ensemble immobilier comprenant des bâtiments et un terrain, situé à Tillé, dans l'Oise, par un acte avec avenant du même jour, par voie de contrat de crédit-bail conclu avec la société Finamur, d'une durée de 15 ans. Puis en 2010, la société Finamur lui a consenti un complément de contrat de crédit-bail sur une durée de 12 ans pour réaliser des travaux de construction d'immeuble sur le terrain initialement acquis. Le 26 avril 2017, la SARL Immobilière Quintana a levé les options d'achat des deux contrats de 2002 et 2010. A cette occasion, elle a dû déclarer au titre de l'impôt sur les sociétés une réintégration fiscale, telle que prévue par l'article 239 sexies du code général des impôts, qui s'est ajoutée à son résultat fiscal. Elle a présenté ensuite plusieurs réclamations pour corriger ses déclarations initiales d'impôt sur les sociétés, prises en compte en partie par le service, afin de contester le montant de cette réintégration, mais également, par voie de conséquence, celui de la plus-value à court terme réalisée sur la vente d'une partie des immeubles, concomitante à la levée d'option d'achat. Sa dernière réclamation, ici en litige, du 22 juillet 2020, a abouti à une décision de rejet du 5 janvier 2021. Par la présente requête, la SARL Immobilière Quintana demande la réduction de sa cotisation d'impôt sur les sociétés au titre de l'exercice clos en 2018, sur ces deux chefs d'imposition.   
 Sur la réintégration fiscale au titre de l'article 239 sexies du code général des impôts : 
 2. D'une part, aux termes de l'article 239 sexies du code général des impôts alors en vigueur : " I. - Lorsque le prix d'acquisition, par le locataire, de l'immeuble pris en location par un contrat de crédit-bail conclu avec une société immobilière pour le commerce et l'industrie est inférieur à la différence existant entre la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis cette date, le locataire acquéreur est tenu de réintégrer, dans les résultats de son entreprise afférents à l'exercice en cours au moment de la cession, la fraction des loyers versés pendant la période au cours de laquelle l'intéressé a été titulaire du contrat et correspondant à ladite différence diminuée du prix de cession de l'immeuble. Le montant ainsi déterminé est diminué des quotes-parts de loyers non déductibles en application des dispositions du 10 de l'article 39./Toutefois, lorsque la durée du contrat de crédit-bail est d'au moins quinze ans, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l'immeuble au locataire./Cette disposition ne s'applique pas aux opérations conclues à compter du 1er janvier 1991 autres que celles mentionnées au deuxième alinéa du 3° quater de l'article 208./ II. - Les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie sont tenues de fournir au locataire acquéreur ainsi qu'à l'administration, en fin de bail, les renseignements nécessaires pour établir les impositions prévues au I ". D'autre part, aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré./ Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". 
 3. La société requérante a déclaré initialement, pour la détermination de la réintégration prévue par l'article 239 sexies précité, un montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis la date de signature du contrat de crédit-bail, calculé sur la base d'un amortissement linéaire, sur une durée de vingt ans, sur la valeur globale d'acquisition de l'ensemble immobilier. Elle a demandé ensuite, dans sa réclamation et dans la présente instance, que cet amortissement soit calculé par composant. Si cette méthode est prévue par le plan comptable général et est autorisée par l'article 15 bis de l'annexe II du code général des impôts, c'est à la condition qu'elle s'appuie sur la justification de la valeur des éléments à amortir. Or, en l'espèce, la société requérante se borne à produire des tableaux d'amortissement faisant état de la valeur de la structure des bâtiments en cause et de leurs composants, dont les données sont d'origine inconnue. S'il ne peut être exigé, s'agissant d'une opération de réintégration extra-comptable, une totale conformité entre les éléments pris en compte pour le calcul de cette dotation théorique aux amortissements et ceux du bilan de la société, il appartient néanmoins à la demanderesse de produire des éléments suffisamment probants, tels que des pièces comptables ou une expertise immobilière, de nature à permettre d'évaluer de façon suffisamment précise la valeur des éléments amortis. Par suite, la société requérante ne peut être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe de l'exagération de la réintégration pratiquée sur son résultat imposable de l'exercice clos le 31 mars 2018 au titre de l'article 239 sexies du code général des impôts.  
 Sur le calcul de la plus-value immobilière à court terme : 
 4. Aux termes du 4 de l'article 39 duodecies A du code général des impôts alors en vigueur : " En cas de cession ultérieure d'un bien acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, la plus-value réalisée est considérée comme une plus-value à court terme à hauteur des amortissements pratiqués sur le prix de revient augmenté, selon le cas, des amortissements que l'entreprise aurait pu pratiquer comme il est indiqué au 1 pendant la période au cours de laquelle elle a été titulaire du contrat, soit de la fraction déduite pendant la même période de la quote-part de loyers prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat./ Pour l'application du premier alinéa, la fraction déduite de la quote-part de loyers prise en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat est diminuée du montant des sommes réintégrées en application des articles 239 sexies et 239 sexies B et du montant des frais d'acquisition compris dans ces loyers ". 
 5. Lors de la levée de l'option d'achat de l'ensemble immobilier en litige, la société Immobilière Quintana a revendu aussitôt une partie de cet ensemble, à savoir, d'une part, 800 m² sur les 4 777 m² de l'immeuble existant, acquis en 2002, et loués à la société Diener, d'autre part, 1 640 m² d'immeuble construits en 2002 et mis en service en 2003 loués aux sociétés Diener et Adseao. Elle a déclaré, pour ce motif, une plus-value à court terme qui a été imposée dans le résultat d'ensemble de la société au titre de l'exercice clos en 2018. Elle demande désormais la réduction de l'imposition de cette plus-value au double motif que la part de la réintégration fiscale de l'article 239 sexies du code général des impôts qu'il y a lieu de retirer du montant de cette plus-value, comme il est prévu au 4 de l'article 39 duodecies A précité, doit être calculée en tenant compte d'une part, d'un amortissement de l'immeuble par composant, pour ce qui concerne le calcul du montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis la date de signature du contrat de crédit-bail, et d'autre part, de la proportion que représentent les immeubles revendus par rapport au prix de revient fiscal de l'ensemble immobilier. 
 6. En premier lieu, le moyen tiré de ce que la réintégration fiscale de l'article 239 sexies du code général des impôts devait être calculée en évaluant le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire du bien depuis la date de signature du contrat de crédit-bail selon une méthode d'amortissement par composant doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux indiqués au point 3. 
 7. En second lieu, le service retient, pour le calcul de la plus-value, au titre de la réintégration de l'article 239 sexies à déduire, une part de cette réintégration égale à celle que la surface des immeubles vendus représente dans la surface totale de l'ensemble immobilier, soit 25,23 %. Si la société soutient qu'il y aurait lieu de définir cette part en fonction du prix de revient fiscal relatif à des immeubles vendus dans le prix de revient fiscal de l'ensemble immobilier, elle a présenté à ce sujet, au cours de l'instance, une succession de calculs tous erronés, notamment sur la part que représente l'immeuble " Diener " dans la surface de l'ensemble acquis en 2002, alors qu'à suivre sa proposition, celle-ci aboutit en définitive et par un calcul correct à retenir un pourcentage inférieur à celui déterminé selon la méthode adoptée par le service, soit 16,75 %. S'il paraît mieux fondé de définir cette part en fonction de la valeur nette comptable relative des immeubles lors de la levée d'option, une telle méthode aboutirait également à un pourcentage inférieur à celui retenu par le service, de l'ordre de 15 %. La société Immobilière Quintana n'est donc pas fondée à se plaindre de ce que le service aurait retenu un montant à déduire supérieur à celui qu'elle propose et le moyen doit être écarté. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, les conclusions à fin de réduction des impositions en litige présentées par la SARL Immobilière Quintana doivent être rejetées. 
 Sur les conclusions fondées sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la SARL Immobilière Quintana, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SARL Immobilière Quintana est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SARL Immobilière Quintana et à la directrice départementale des finances publiques de la Somme. 
 Délibéré après l'audience du 9 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Boutou, président, 
 Pierre, première conseillère,  
 M. Menet, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023. 
 Le président-rapporteur, 
 Signé 
 B. Boutou 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé 
 A-L. PierreLa greffière, 
 Signé 
 A. Ribière 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.