TA06 · 2ème Chambre — 4 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 18 février 2021 et 28 janvier 2023, la société anonyme à responsabilité limitée " DUMDUM Invest ", prise en la personne de son gérant en exercice et représentée par Me Paloux, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 21 août 2020 par lequel le maire de la commune de Nice s'est opposé à sa déclaration préalable n° DP 06088 20 S 0675 pour le changement de destination d'un appartement situé sur un parcelle cadastrée n° KS0225 sis 12, rue Saint-François de Paule, ensemble la décision par laquelle le maire de la commune de Nice a implicitement rejeté son recours gracieux ; 
 2°) d'enjoindre à la commune de Nice de réexaminer la déclaration préalable dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société soutient que : 
 - l'arrêté litigieux n'est pas motivé ; 
 - il méconnait les dispositions de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme relatives au champ d'application de la déclaration préalable ; 
 - il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation en ce que le maire de la commune de Nice a considéré que la demande ne relevait pas du changement de destination. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 28 décembre 2022, la commune de Nice, prise en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête. 
 La commune de Nice fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code du tourisme ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - l'arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 14 mars 2024 : 
 - le rapport de M. Combot ; 
 - les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Paloux, représentant la société anonyme à responsabilité limitée Dumdum Invest et Mme A, représentant la commune de Nice. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par arrêté du 21 août 2020, le maire de la commune de Nice s'est opposé à sa déclaration préalable n° DP 06088 20 S 0675 présentée par la société anonyme à responsabilité limitée (ci-après ; " SARL ") " Dumdum Invest " pour le changement de destination d'un appartement situé sur un parcelle cadastrée n° KS0225 sis 12, rue Saint-François de Paule. La SARL Dumdum Invest a formé auprès du maire de la commune de Nice un recours gracieux à l'encontre de cette décision par courrier du 19 octobre 2020 dont il a été accusé de réception le 20 octobre 2020 et auquel il n'a pas été répondu. La SARL Dumdum Invest demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 21 août 2020 ainsi que la décision par laquelle le maire de la commune de Nice a implicitement rejeté son recours gracieux. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée () ". En l'espèce, il ressort de l'arrêté attaqué qu'il vise les dispositions du code de l'urbanisme et qu'il expose les motifs de fait justifiant le refus, notamment la circonstance selon laquelle l'objet de la déclaration préalable ne constituant pas un changement de destination, le projet ne nécessite pas d'autorisation d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance de motivation de l'arrêté du 21 août 2020 manque en fait et doit être écarté. 
 3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 421-17 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable () les changements de destination des constructions existantes suivants : () / b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d'une même destination prévues à l'article R. 151-28 ; () " L'article R. 151-27 du même dispose, dans sa rédaction applicable au litige, : " Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d'intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. " Aux termes de l'article R. 151-28 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Les destinations de constructions prévues à l'article R. 151-27 comprennent les sous-destinations suivantes : () / 2° Pour la destination "habitation" : logement, hébergement ; / 3° Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques ; () " Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 10 novembre 2016 : "  () La sous-destination " logement " recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination " hébergement ". La sous-destination " logement " recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. () " et aux termes de l'article 3 du même arrêté : " () La sous-destination "autres hébergements touristiques" recouvre les constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs. () " L'article 45 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la métropole Nice-Côte d'Azur dispose : " La destination de construction " habitation " : comprend les sous-destinations suivantes : / La sous-destination " logement " : recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination " hébergement ". La sous-destination " logement " recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. / La sous-destination " hébergement " recouvre les constructions de type résidences ou foyers avec service, destinés à des résidences principales ou à l'hébergement temporaire. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. / La destination de construction " commerce et activité de service " comprend les sous-destinations suivantes : () / La sous-destination " activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle " : recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestations de service et accessoirement la présentation de biens, et, lorsque cela est spécifié les services bancaires ou d'assurance. / La sous-destination " hébergement hôtelier et touristique " : recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial. Cette sous-destination regroupe également les refuges, correspondant aux établissements d'hébergements recevant du public, gardés ou non, situés en altitude dans un site isolé ". () " L'article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose : " () les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. () " 
 4. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du document Cerfa de déclaration préalable et de la notice annexée, que le projet de la SARL Dumdum Invest porte, sans qu'il ne soit procédé à des travaux, sur le changement de destination d'un appartement, lequel relevait, en application des dispositions précitées de la sous-destination " logement " au sein de la destination " habitation ", en un hébergement hôtelier (meublé de tourisme) relevant de la sous-destination " hébergement hôtelier et touristique " au sein de la destination " commerce et activité de service ". L'hébergement hôtelier (meublé de tourisme) proposant des prestations para hôtelières relève, par principe, de la sous-destination " hébergement hôtelier et touristique " au sein de la destination " commerce et activité de service ". Toutefois, il ressort des mêmes pièces du dossier et de l'extrait Kbis versé aux débats que, d'une part, l'activité exercée par la société requérante est la location en meublé à titre habituel, assortie ou non de prestations para hôtelières, et de tous biens immobiliers, l'acquisition, la propriété et l'exploitation dans le cadre de cette activité d'un appartement dépendant d'un ensemble immobilier situé au 12 rue Saint-François de Paule à Nice, et d'autre part, que les services commerciaux relevant de prestations para hôtelières proposés par la SARL Dumdum Invest sont : l'accueil des hôtes, la mise à disposition et le renouvellement, à la demande des hôtes, de linge de maison et de linge de toilette ainsi qu'un service, à la demande des hôtes, de ménage quotidien de l'appartement. La fourniture de deux des trois prestations para hôtelières proposées par la SARL Dumdum Invest étant laissées à la discrétion des hôtes, l'activité en litige ne peut être qualifiée d'hébergement hôtelier. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que son projet répond à la sous-destination " hébergement hôtelier et touristique " au sein de la destination " commerce et activités de service ". En l'absence de changement de destination du bien, c'est à bon droit que le maire de la commune de Nice a considéré qu'aucune autorisation d'urbanisme n'était nécessaire. 
 5. En troisième et dernier lieu, et pour les mêmes motifs, le maire de la commune de Nice n'a pas entaché sa décision d'une erreur d'appréciation. 
 6. Il résulte de ce qui précède que la SARL Dumdum Invest n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté en litige et que sa requête doit être rejetée, y compris les conclusions présentées à fin d'injonction ainsi que celles présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société anonyme à responsabilité limitée Dumdum Invest est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société anonyme à responsabilité limitée Dumdum Invest et à la commune de Nice. 
 Délibéré après l'audience du 14 mars 2024, à laquelle siégeaient : 
 Mme Pouget, présidente ; 
 M. Holzer, conseiller ; 
 M. Combot, conseiller. 
 Décision rendue publique par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2024. 
 Le rapporteur, 
 signé 
 J. Combot 
 La présidente, 
 signé 
 M. Pouget 
 La greffière, 
 signé 
 C. Sussen 
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 Ou, par délégation, la greffière