TA31 · Juge unique chambre 5 — 11 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés le 1er mars 2021, le 21 juin 2022, le 2 novembre 2022 et le 2 mai 2023, la SAS Grape Hospitality France, représentée par Me Clémence, substituant Me Moayed, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'écarter le mémoire en défense du 20 avril 2023 du directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne ; 
 2°) de rejeter les conclusions du directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne tendant à l'application du local-type n° 80 du procès-verbal ME de la commune de Toulouse en vue de fixation de la valeur locative du local situé 2 avenue Didier Gaurat à Blagnac ; 
 3°) de juger que ce local doit être évalué par comparaison avec le local-type n° 43 du procès-verbal ME de la commune de Toulouse ; 
 4°) de prononcer par voie de conséquence la décharge partielle des cotisations de taxe foncière mises en recouvrement en 2019 et 2020 pour ce local ; 
 5°) de mettre une somme de 2 500 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La SAS Grape Hospitality France soutient que : 
 - la décision du 7 janvier 2021 rejetant sa réclamation est dépourvue de base légale, en l'absence de justificatif sur le tarif pris en compte par l'administration pour établir le montant de la taxe foncière mise en recouvrement au titre des années 2019 et 2020 ; 
 - le local type n° 43 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse peut être pris en compte pour évaluer par comparaison la valeur locative du local en litige ; 
 - il en est de même pour le local type n° 43 ME du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse ; 
 - le local type n° 80 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse, proposé par l'administration, ne peut être pris en compte en raison de l'irrégularité de son évaluation ; 
 - le local type n°45 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse, le local type n° 203 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Bordeaux, le local type n° 31 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Bordeaux ainsi que le local type n° 704 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Lille peuvent également être pris en compte de manière pertinente afin d'évaluer l'hôtel en cause ; 
 - le local en litige ne présentant aucun caractère exceptionnel, la mise en œuvre d'une procédure par appréciation directe n'est pas pertinente ; 
 - le mémoire en défense de l'administration du 18 avril 2023 doit être écarté, en raison de sa communication postérieure à la clôture de l'instruction. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2021, le 20 juillet 2022 et le 18 avril 2023, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - le local type n° 43 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse ne peut être pris en compte, dès lors qu'il a été transformé en logements sociaux ; 
 - le local type n° 43 ME du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse ne peut être pris en compte, en raison de la différence de prestation offerte par cet établissement ; 
 - l'évaluation du local type n° 80 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse n'ayant pas été réalisée de manière irrégulière, ce local peut être pris en compte pour une évaluation par comparaison ; 
 - en l'absence d'un local type sur la commune de Blagnac permettant une évaluation par comparaison, il convient d'effectuer une évaluation directe du local en litige ; 
 - les locaux types n° 43 ME et n° 45 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse, n° 203 et 31 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Bordeaux et n° 704 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Lille ne sont pas pertinents pour procéder à une évaluation par comparaison. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné Mme A pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -le rapport de Mme A, 
 -et les conclusions de Mme Nègre-Le Guillou, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La société par actions simplifiées (SAS) Grape Hospitality France est le représentant légal de C, propriétaire d'un hôtel situé 2 avenue Didier Daurat à Blagnac (Haute-Garonne). Elle a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties en raison de sa qualité de redevable légal. Par une réclamation du 21 octobre 2020, expressément rejetée le 28 octobre 2020, la SAS Grape Hospitality France a contesté les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020. La seconde réclamation formée par cette société le 24 décembre 2020 a été rejetée par décision du 7 janvier 2021. Par sa requête, la SAS Grape Hospitality doit être regardée comme demandant, dans ses dernières écritures, la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020. 
 Sur la recevabilité des écritures en défense : 
 2. Aux termes de l'article R. 611-1 du code de justice administrative : " La requête et les mémoires, ainsi que les pièces produites par les parties, sont déposés ou adressés au greffe./ La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes dans les conditions prévues aux articles R. 611-3, R.611-5 et R. 611-6 () ". Aux termes de l'article R. 613-3 du même code : " Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication, sauf réouverture de l'instruction. ". L'article R. 613-4 de ce code dispose : " Le président de la formation de jugement peut rouvrir l'instruction par une décision qui n'est pas motivée et ne peut faire l'objet d'aucun recours ()/ La réouverture de l'instruction peut également résulter d'un jugement ou d'une mesure d'investigation ordonnant un supplément d'instruction./ Les mémoires qui auraient été produits pendant la période comprise entre la clôture et la réouverture de l'instruction sont communiqués aux parties. ". 
 3. Par une ordonnance du 11 mai 2022, la clôture de l'instruction a été fixée en premier lieu au 25 mai 2022 à 12 heures, puis reportée au 21 juillet 2022. Par une nouvelle ordonnance du 20 avril 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 16 mai 2023, cette clôture étant reportée au 23 mai 2023 à 12 heures par ordonnance du 9 mai 2023. Il en résulte que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le mémoire en défense du 18 avril 2023, dont elle a reçu communication le 20 avril 2023, serait irrecevable comme ayant été enregistré après la clôture d'instruction. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 4. D'une part, aux termes de l'article 1447 du code général des impôts : " I. La cotisation foncière des entreprises est due chaque année par les personnes physiques ou morales, les sociétés non dotées de la personnalité morale ou les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au 1 de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison.  / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". La date de référence de la révision visée au b du 2°, précité, de l'article 1498 s'entend du 1er janvier 1970. Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III audit code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement ". 
 5. D'autre part, aux termes de l'article 1494 du même code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties [] est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte. ". Aux termes de l'article 1495 de ce code : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation. ". L'article 324 A de l'annexe III à ce même code précise : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts on entend : / [] / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a. Le local normalement destiné à raison de son agencement à être utilisé par un même occupant [] / Est également considéré comme une fraction de propriété l'ensemble des sols, terrains, bâtiments et parties de bâtiment réservés à l'usage commun des occupants. L'immeuble collectif s'entend de toute propriété bâtie normalement aménagée pour recevoir au moins deux occupants ". Il résulte de ces dispositions que les parties d'un ensemble immobilier constituent des " fractions de propriété normalement destinées à une utilisation distincte " au sens de l'article 1494 du code général des impôts lorsqu'elles sont susceptibles de faire l'objet chacune d'une utilisation distincte par un même occupant. 
 6. Pour l'établissement des impositions en litige à raison du local exploité par la SAS Grape Hospitality France sous l'enseigne " SC GHP Toulouse Aéroport " au 2, avenue Didier Daurat à Blagnac, l'administration fiscale a établi la valeur de la cotisation foncière des entreprises due par la société requérante selon les règles d'évaluation applicables à compter du 1er janvier 2017 et fixées par les dispositions législatives relatives à la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, au regard des informations détenues par ses services, fondée sur l'existence d'un local à usage d'hôtel identifié sous l'invariant 069 0016343 B d'une surface réelle de 9 695 m² et pondérée de 5 531 m², classé dans la catégorie HOT 1 " hôtels confort ". 
 7. En premier lieu, si la société requérante soutient que la décision du 7 janvier 2021 serait dépourvue de base légale en l'absence de justificatif sur le tarif pris en compte par l'administration fiscale pour établir les cotisations en litige, ce moyen doit en tout état de cause être écarté, dès lors que l'administration fiscale produit en défense la fiche d'évaluation en système non révisé de l'établissement hôtelier en cause. 
 8. En deuxième lieu, la société requérante soutient que son local peut être évalué par comparaison avec le local type n° 43 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse situé 10 boulevard Bonrepos à Toulouse, d'une surface réelle de 789 m² pour une surface pondérée de 682 m² et dont le tarif au m² est de 6,10 €. Il résulte toutefois de l'instruction et il n'est pas contesté par la société requérante, que ce local type a été fermé en 2005 puis a été transformé en logements sociaux. Par suite, le local n°43 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse proposé par la société requérante doit être écarté. 
 9. En troisième lieu, la société requérante propose de prendre comme terme de comparaison le local type n° 43 ME du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse situé 10 boulevard Bonrepos. Toutefois, il résulte de l'instruction que ce local, qui met à disposition de ses clients des appartements avec prestations hôtelières, ne propose pas le même type de prestations que l'hôtel en litige et ne saurait être ainsi regardé comme disposant de termes de comparaison pertinents permettant de mettre en œuvre la méthode d'évaluation par comparaison. Par suite, la proposition de la société requérante de tenir compte de ce local n° 43 ME du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse doit également être écartée. 
 10. En quatrième lieu, la société requérante propose de retenir le local type n° 45 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Toulouse situé 8 rue Romiguières, d'une surface pondérée de 1 212 m², évalué à 27 francs par mètre carré pondéré, soit 4,12 euros. Elle propose également d'appliquer une majoration de 20 % pour prendre en compte la différence de superficie avec le local en litige. Il résulte toutefois de l'instruction que ce local a été restructuré et a changé de consistance. Ainsi, et alors qu'un local type qui depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou détruit ne peut plus servir de terme de comparaison pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition, la proposition de la société requérante de tenir compte de ce local doit être écartée. 
 11. En cinquième lieu, la société propose de retenir comme terme de comparaison trois autres hôtels, deux étant situés à Bordeaux et le troisième à Lille. Cette dernière propose ainsi le local type n° 203 et le local type n° 31 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Bordeaux, et le local type n° 704 du procès-verbal d'évaluation de la commune de Lille. Un contribuable est fondé à soutenir qu'en l'absence de terme de comparaison pertinent situé dans la même ville que son local d'imposition, il est possible de prendre en compte un local type comparable au sein d'une autre ville, présentant une situation analogue sur le plan économique. Il résulte toutefois de l'instruction que la société requérante, pour justifier de l'existence d'une situation analogue avec les villes de Bordeaux et de Lille, se borne à fournir des tableaux comparatifs prenant en compte des données chiffrées de la ville de Toulouse et non ceux de la commune de Blagnac, lieu d'imposition de l'hôtel en litige. En l'espèce, les villes de Bordeaux et de Lille ne peuvent être regardées comme présentant des situations analogues, notamment sur le plan économique, à celle de Blagnac, eu égard notamment au niveau de vie moyen, à leur population, au nombre d'établissements actifs, à la part de l'administration publique, de l'enseignement, de la santé et de l'action sociale et à l'importance du secteur touristique dans l'activité économique de ces villes. Par suite, la société requérante ne peut utilement se prévaloir des locaux types situés dans les villes de Bordeaux et de Lille pour retenir des termes de comparaison pertinents pour l'évaluation de son local dans le cadre de la méthode d'évaluation par comparaison. 
 12. Il résulte de ce qui vient d'être dit que les locaux types proposés par la société requérante pour servir de termes de comparaison ne peuvent être retenus. 
 13. L'administration fiscale propose en défense de retenir le local type n° 80 du procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Toulouse, correspondant à l'hôtel Courtyard, situé 4 bis rue Alain Fournier à Toulouse, d'une surface réelle de 8 631 m² pour une surface pondérée de 5 766 m², et dont le tarif est de 19,53 € au m², en appliquant un ajustement de - 20% au tarif unitaire, afin de tenir compte de l'écart de surface pondérée. La société requérante conteste le caractère pertinent de ce local en se prévalant de l'irrégularité de l'évaluation du local n° 27 de la commune de Lyon correspondant à un hôtel Sofitel de Lyon Bellecour, ayant servi de terme de comparaison pour l'évaluation de la valeur locative du local type n° 80. Il résulte de l'instruction que ce local, achevé en 1969, correspond à un hôtel 4 étoiles Sofitel situé 20 quai Guilleton à Lyon, offrant des services d'affaires, disposant d'une salle de réunion, d'un centre de remise en forme et d'une piscine extérieure, présentant ainsi des caractéristiques similaires à l'hôtel en litige. L'évaluation de ce local a été effectuée à partir du bail, conformément aux dispositions du 1° de l'article 1498 du code général des impôts. La circonstance que son tarif serait inférieur à certains locaux-types des maisons exceptionnelles de de la commune de Lyon est sans incidence sur la régularité de cette évaluation, la différence se justifiant par le caractère plus ancien du local n° 27 de la commune de Lyon. 
 14. Ainsi, faute pour la société requérante de proposer un terme de comparaison plus pertinent pour l'évaluation de son local, le local type n° 80 du procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Toulouse doit être regardé comme constituant un terme pertinent de comparaison pour l'évaluation du local situé 2 avenue Didier Daurat à Blagnac. 
 15. Dans ces conditions, dès lors que la valeur locative fixée en comparaison avec le local-type n° 80 du procès-verbal d'évaluation des maisons exceptionnelles de la commune de Toulouse, après application du coefficient de minoration de 20 %, ne conduit pas à déterminer une valeur locative inférieure à celle retenue pour l'évaluation de la valeur locative ayant servi de base aux impositions en litige, les conclusions aux fins de décharge partielle présentées par la SAS Grape Hospitality France doivent être rejetées. 
 Sur les frais liés au litige : 
 16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la SAS Grape Hospitality France, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SAS Grape Hospitality France est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Grape Hospitality France et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2023. 
 La magistrate désignée, 
 F. A 
 La greffière, 
 M. BLa République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef,