TA63 · Chambre 1 — 9 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 21 juin 2021, M. D B et Mme C A, représentés par Me Benages, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 11 mai 2021 par lequel la directrice de l'établissement public foncier local d'Auvergne a exercé le droit de préemption urbain sur un bien immobilier situé 8 avenue Auguste Rouzaud à Royat ;  
 2°) de mettre à la charge de l'établissement public foncier syndicat mixte d'action foncière d'Auvergne une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - l'arrêté attaqué est insuffisamment motivé en méconnaissance des dispositions des articles L. 211-1, 210-1 et 300-1 du code de l'urbanisme dès lors que la circonstance que la commune de Royat serait déficitaire en logements sociaux ne saurait par elle-même légalement fonder l'exercice du droit de préemption sur un immeuble en vue d'en faire des logements sociaux ;  
 - l'établissement public foncier local ne justifie pas d'un projet suffisamment précis à la date de la préemption susceptible de la justifier ; 
 - la réalisation du projet de valorisation du bien immobilier par l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social est impossible dès lors qu'il ne pourra pas être conforme aux normes d'accessibilité aux personnes handicapées prévues par l'article L. 1613-1 du code de la construction et de l'habitation. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 25 octobre 2021, l'établissement public foncier local d'Auvergne, représenté par la SELARL DMMJB Avocats conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - le moyen tiré de la possibilité de réalisation du projet au regard du respect des normes d'accessibilité aux personnes handicapées est inopérant dès lors que la légalité de l'exercice du droit de préemption s'apprécie au seul regard des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme ; 
 - les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 14 septembre 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 18 octobre 2022.  
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Panighel, 
 - les conclusions de M. Jurie, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Bonicel représentant l'établissement public foncier local d'Auvergne. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par un arrêté du 11 mai 2021 la directrice de l'établissement public foncier local d'Auvergne a décidé d'exercer son droit de préemption urbain en ce qui concerne un immeuble situé 8 avenue Auguste Rouzaud sur le territoire de la commune de Royat. M. B et Mme A, en leur qualité d'acquéreurs évincés, demandent l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation :  
 2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme local d'habitat ou, en l'absence de programme local d'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. () ". 
 3. Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption urbain peut légalement exercer ce droit, d'une part, s'il justifie, à la date à laquelle il l'exerce, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, s'il fait apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe. 
 4. En premier lieu, l'exercice par l'établissement public foncier local d'Auvergne du droit de préemption urbain, par délégation de Clermont Auvergne Métropole est motivé par la " politique de l'habitat volontariste " initiée par la métropole et les objectifs définis dans le programme local de l'Habitat de favoriser la mixité sociale et garantir l'égalité des droits au logement et à la qualité de la vie sur l'ensemble du territoire métropolitain. L'arrêté du 11 mai 2021 précise que l'immeuble à préempter est situé sur le territoire de la commune de Royat, identifiée comme déficitaire en offre de logements sociaux alors que l'article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain impose un seuil minimal de 20 % de logements sociaux pour les communes de plus de 3 500 habitants en province. Enfin, il fait état d'un projet de l'Ophis d' " acquisition-amélioration " consistant à valoriser l'immeuble par la réalisation de travaux de rénovation afin de proposer des logements à loyer modérés et charges maitrisées, financés principalement par le prêt locatif à usage social et le prêt locatif aidé d'intégration, et indique qu'un tel projet répond aux objectifs définis dans le programme local de l'Habitat et permet de pallier la carence de logements sociaux sur le territoire de la commune de Royat. La décision attaquée, qui précise ainsi la nature de l'opération d'aménagement poursuivie, et fait référence au programme local de l'Habitat alors applicable, est suffisamment motivée. 
 5. En deuxième lieu, d'une part, ainsi qu'il a été dit au point 3, le titulaire du droit de préemption urbain peut légalement exercer ce droit, d'une part, s'il justifie, à la date à laquelle il l'exerce, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, s'il fait apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 6. Par ailleurs, aux termes de l'article R. 302-1-3 du code de l'urbanisme, relatif au contenu du programme local de l'habitat : " Le programme d'actions indique : () / b) Les objectifs quantifiés par typologie de logement à réaliser ou à mobiliser et notamment ceux destinés aux personnes mentionnées au II de l'article L. 301-1, la localisation de l'offre nouvelle de logement et d'hébergement dans chaque commune et, le cas échéant, secteur géographique défini au sein du territoire couvert par le programme local d l'habitat. Dans les établissements publics de coopération intercommunale comportant une ou plusieurs communes soumises aux dispositions des articles L. 302-5 et suivants, il précise, pour chacune des communes du territoire, le nombre de logements à réaliser ou à mobiliser sur la durée du programme, en application des dispositions de l'article L. 302-8 () ". 
 7. Le programme local de l'habitat de Clermont Communauté, auquel fait notamment référence l'arrêté contesté, a été approuvé par délibération du 28 février 2014 du conseil de cette communauté d'agglomération, transformée en communauté urbaine puis en métropole Clermont Auvergne Métropole à compter du 1er janvier 2018, et a été prorogé jusqu'au 28 février 2022. Ce document, alors applicable à la date de la décision attaquée, intègre la commune de Royat dans le " cœur métropolitain " au sein duquel a été priorisée la production d'offre de logements, en particulier de logements sociaux pour le soutien de l'effort de mixité sociale. Un des enjeux majeurs identifiés dans ce programme est de concourir au respect des obligations de production de logements sociaux fixées par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, renforcées par la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, en particulier au sein des treize communes de la communauté ayant un déficit de production de tels logements, parmi lesquelles figure la commune de Royat. Il résulte de ce programme local de l'habitat que, pour atteindre l'objectif de production de logements sociaux au sein de ces communes, il pourra notamment être procédé à " l'acquisition amélioration en milieu urbain ". Il résulte par ailleurs du tableau d'estimation prévisionnelle annuelle en matière de production de logements locatifs sociaux annexé au programme local de l'habitat qu'un objectif de production annuelle de 86 logements locatifs sociaux sur le territoire de la commune de Royat a été fixé. Le programme local de l'habitat, et plus particulièrement son programme d'actions, fixent ainsi, conformément aux dispositions de l'article R. 302-1-3 du code de la construction et de l'habitation citées au point 6, le nombre de logements sociaux à réaliser ou à mobiliser sur la durée du programme pour chacune des communes membres. Ainsi, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'objectif de production de logements sociaux ne serait pas précisément exposé en l'absence d'identification de secteurs de la commune de Royat concernés par ce besoin de production. En outre, et ainsi qu'il a été dit au point 4, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la décision attaquée ne fait pas apparaître la nature du projet d'action ou d'opération d'aménagement poursuivi.  
 8. D'autre part, l'arrêté litigieux fait état du projet de l'Office public de l'habitat et de l'immobilier social du Puy-de-Dôme (Ophis) de procéder à l' " acquisition-amélioration " du bien, opération consistant à réaliser des travaux de rénovation de l'immeuble et de proposer les logements à loyers modérés et charges maitrisées qui seront financés par le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), afin de répondre aux objectifs et actions définis dans le programme local de l'habitat pour pallier à la carence de logements sociaux sur le territoire de la commune de Royat. L'établissement public foncier local d'Auvergne produit un courrier du 28 avril 2021 par lequel l'Ophis informe Clermont Auvergne Métropole, suite à la visite de l'immeuble en litige, de son souhait d'acquérir cet immeuble d'habitat collectif pour rénover les logements occupés et les transformer en logements conventionnés bénéficiant des financements précités. 
 9. Enfin, les requérants soutiennent que l'immeuble préempté, situé sur un terrain pentu, est desservi avec un trottoir étroit rendant impossible la réalisation de tout accès pour des personnes handicapées, alors que l'article L. 163-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que les bâtiments à usage d'habitation situés dans un cadre bâti existant sont rendu accessibles à tous lorsqu'ils font l'objet de travaux. Toutefois, et en tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration de l'immeuble préempté rendrait impossible la réalisation de tout dispositif permettant de garantir l'accès à tous, en application des dispositions de l'article L. 163-1 du code de la construction et de l'habitation. 
 10. Il résulte de ce qui a été dit aux points 7 à 9 que l'établissement public foncier local d'Auvergne démontre suffisamment la réalité et l'antériorité du projet en litige, qui doit être regardé comme un projet d'action concourant à la mise en œuvre de l'objectif de production de logements sociaux défini par le programme local de l'habitat de Clermont communauté alors applicable.  
 11. Il résulte de tout ce qui précède que M. B et Mme A ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté en litige. Par suite, les conclusions aux fins d'annulation de cet arrêté doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige :  
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'établissement public foncier local d'Auvergne la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de Mme A et M. B une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par l'établissement public foncier local d'Auvergne et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de Mme A et M. B est rejetée.  
 Article 2 : Mme A et M. B verseront une somme de 1 500 euros à l'établissement public foncier local d'Auvergne au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme C A, représentante unique pour l'ensemble des requérants et à l'établissement public foncier local d'Auvergne.  
 Délibéré après l'audience du 26 mai 2023 à laquelle siégeaient : 
 Mme Courret, présidente, 
 M. Bordes, premier conseiller,   
 M. Panighel, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juin 2023. 
 Le rapporteur, 
 L. PANIGHEL       La présidente, 
 C. COURRET 
 La greffière, 
 F. LLORACH 
 La République mande et ordonne au préfet du Puy-de-Dôme en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.