TA105 · 2ème Chambre — 26 janvier 2023

Vu la procédure suivante : 
 I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le numéro 2101459, le 9 décembre 2021 et le 13 octobre 2022, la SA SOGEFIMUR , représentée par la société d'Avocats TZA, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 106 368 euros de ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de 2016, à raison de ses établissements commerciaux situés 9002, 9008, 9008 B, 9009, 9010, 9010 B, 9011, 9011 B Grand Camp aux Abymes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société requérante soutient que : 
 - les locaux-types retenus par l'administration ne peuvent servir de locaux de comparaison pour déterminer la valeur locative de ses locaux : le local type n°41 de la commune des Abymes n'est pas d'un établissement à usage de dépôt ; l'administration n'indique pas le nom de l'entreprise qui occupe ce local ; si le local-type n°41 est valide, l'administration aurait dû appliquer un abattement de 20% pour tenir compte de la différence de superficie et retenir un tarif de 14,88 euros/ m² au lieu de 18,60 euros/m² ; le procès-verbal de la commune des Abymes ne permet pas de connaître le local-type ayant servi de comparaison avec les locaux n°50 et 51 ; le local type n°31 qui aurait servi de local-type de comparaison a été supprimé en 2004 ; le local-type n°52 de la commune des Abymes qui a été évalué par comparaison avec le local-type n°20 de la commune de Saint-François n'existe pas  ;  
 - ses locaux doivent être évalués par comparaison avec le local type n°53 du procès-verbal de Baie-Mahault qui est un atelier mécanique de 639 m² pondéré, au tarif de 7,50 euros / m², après abattement de 20° pour tenir compte de la différence de superficie, à défaut avec le local-type n°18 du procès-verbal de Baie-Mahault qui est un local à usage d'atelier pour réparation automobile, au tarif de 9,38 euros/m² après abattement de 20% pour tenir compte de la différence de superficie ;  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2022, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête . 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SA SOGEFIMUR ne sont pas fondés. 
 II. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le numéro 2101460, le 9 décembre 2021 et le 13 octobre 2022, la SA SOGEFIMUR , représentée par la société d'Avocats TZA, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 111 970 euros de ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de 2018, à raison de ses établissements commerciaux situés 9002,9008, 9008 B, 9009, 9010,9010 B, 9011,9011 B Grand Camp aux Abymes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société requérante soutient que : 
 - les locaux-types retenus par l'administration ne peuvent servir de locaux de comparaison pour déterminer la valeur locative de ses locaux : le local type n°41 de la commune des Abymes n'est pas d'un établissement à usage de dépôt ; l'administration n'indique pas le nom de l'entreprise qui occupe ce local ; si le local-type n°41 est valide, l'administration aurait dû appliquer un abattement de 20% pour tenir compte de la différence de superficie et retenir un tarif de 14,88 euros/ m² au lieu de 18,60 euros/m² ; le procès-verbal de la commune des Abymes ne permet pas de connaître le local-type ayant servi de comparaison avec les locaux n°50 et 51 ; le local type n°31 qui aurait servi de local-type de comparaison a été supprimé en 2004 ; le local-type n°52 de la commune des Abymes qui a été évalué par comparaison avec le local-type n°20 de la commune de Saint-François n'existe pas  ;  
 - les différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels doivent lui être appliquées en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa contestation de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2016, à savoir une valeur locative égale à 116 235 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2022, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête . 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SA SOGEFIMUR ne sont pas fondés. 
 III. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le numéro 2101461, le 9 décembre 2021 et le 13 octobre 2022, la SA SOGEFIMUR , représentée par la société d'Avocats TZA, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction à hauteur de 108 900 euros de ses cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de 2019, à raison de ses établissements commerciaux situés 9002,9008, 9008 B, 9009, 9010,9010 B, 9011,9011 B Grand Camp aux Abymes ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 La société requérante soutient que : 
 - les locaux-types retenus par l'administration ne peuvent servir de locaux de comparaison pour déterminer la valeur locative de ses locaux : le local type n°41 de la commune des Abymes n'est pas d'un établissement à usage de dépôt ; l'administration n'indique pas le nom de l'entreprise qui occupe ce local ; si le local-type n°41 est valide, l'administration aurait dû appliquer un abattement de 20% pour tenir compte de la différence de superficie et retenir un tarif de 14,88 euros/ m² au lieu de 18,60 euros/m² ; le procès-verbal de la commune des Abymes ne permet pas de connaître le local-type ayant servi de comparaison avec les locaux n°50 et 51 ; le local type n°31 qui aurait servi de local-type de comparaison a été supprimé en 2004 ; le local-type n°52 de la commune des Abymes qui a été évalué par comparaison avec le local-type n°20 de la commune de Saint-François n'existe pas  ;  
 - les différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels doivent lui être appliquées en prenant en compte la valeur locative 2016 telle qu'elle ressort de sa contestation de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l'année 2016, à savoir une valeur locative égale à 116 235 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2022, le directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe conclut au rejet de la requête . 
 Il soutient que les moyens soulevés par la SA SOGEFIMUR ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de Mme Mahé, rapporteure publique. 
 Les parties n'étaient ni présentes, ni representées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Les requêtes susvisées n°s 2101459, 2100460 et 2101461 présentées par la SA SOGEFIMUR présentent à juger les mêmes questions et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement. 
 2. La SA SOGEFIMUR est propriétaire de locaux commerciaux situés à Grand-Camp aux Abymes. Elle a été assujettie à raison de ses locaux à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2016, 2018 et 2019 pour les montants respectifs de 238 118 euros, de 249 376 euros et de 244 873 euros. Ses réclamations du 11 décembre 2017, du 23 décembre 2019 et du 17 décembre 2020, ayant été rejetées par une décision de l'administration fiscale le 30 août 2021, elle demande au tribunal de prononcer une réduction totale à hauteur de 327 508 euros (106 638 euros+111 970 euros+108 900 euros) des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de 2016, 2018 et 2019, dans le rôle de la commune des Abymes. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa version applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ".  
 4. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 5. D'une part, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 6. D'autre part, il résulte également des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que lorsqu'il n'existe pas de terme de comparaison dans la commune, l'immeuble peut être évalué par comparaison avec des immeubles similaires situés dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause. 
 7. La SA SOGEFRIMUR a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de 14 locaux dont elle est propriétaire à Grand Camp aux Abymes. Pour déterminer la valeur locative de ces locaux, l'administration a eu recours à la méthode par comparaison prévue par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts. La société requérante conteste l'évaluation de huit locaux évalués par comparaison avec les locaux-types n°41, 50, 51 et 52.  
 Il résulte de l'instruction que : 
 8. S'agissant du local invariant n° 101 0021022 B, l'administration a retenu comme terme de comparaison le local-type n°41 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune des Abymes correspondant à un dépôt d'une surface pondérée de 147 m² au tarif de 18,60 euros par m², occupé par la société GUP, centre d'entretien et de réparation automobile, de vente de pneus et accessoires automobile. Nonobstant la différence de surface entre les locaux, la société n'apporte aucun élément permettant d'établir une incohérence dans le choix du local-type retenu notamment qu'il existerait une différence entre les deux biens comparés du point de vue de leur situation, de leur état d'entretien. Par suite, la société ne saurait utilement demander l'application d'un abattement de 20 %.  
 9. S'agissant des locaux invariant n° s101 0195070 J et 101 0105324 Y, 101 0021018 G, 101 0010896 G, 101 0115505 T, l'administration a retenu comme terme de comparaison les locaux types n° 50 et 51 inscrits au procès-verbal complémentaire des évaluations foncières de la commune des Abymes du 23 septembre 2004, le premier correspondant à un atelier/hall d'exposition d'une surface pondérée de 1957 m² au tarif de 17,68 euros, construit en 1995, occupé par la société Arnoux et Fils exerçant une activité de vente et réparation automobile, le second correspondant à un atelier/vente de pièces automobiles d'une surface pondérée de 1057 m² au tarif de 17,68 euros/m², construit en 1989 sur la parcelle AN 184 dans la commune de Baie-Mahault. Les locaux types n°50 et 51 ont eux-mêmes été évalués par comparaison avec le local-type n°31 du procès-verbal de la commune des Abymes du 27 janvier 1977, d'une surface pondérée de 155 m² au tarif de 17,68 euros/m², situé dans la commune de Pointe-à-Pitre limitrophe de la commune des Abymes, occupé par la société Auto-Caraïbes qui y exerce une activité de vente de voitures. Par suite, la société ne peut se prévaloir de ce que le mode d'évaluation des locaux-types n°50 et 51 serait inconnu. Si la société requérante fait en outre valoir que le local type n°31 a été supprimé en 2004, par les pièces qu'elle produit, elle ne l'établit pas. Dès lors, il y a lieu de le retenir le local proposé par l'administration fiscale comme terme de comparaison.  
 10. S'agissant des locaux invariant n°s 101 0105323 C et 101 0195124 N, l'administration a retenu comme terme de comparaison le local-type n°52 du procès-verbal complémentaire des évaluations foncières des Abymes du 31 janvier 2005, à usage de bureaux, construit en 1978, d'une surface pondérée de 272 m² au tarif de 27,44 euros/m², lui-même évalué par comparaison avec le local-type n°20 du procès-verbal de la commune de Saint-François, d'une surface pondérée de 187 m² au tarif de 27,44 euros/ m² correspondant à des bureaux construits en 1968 et situés dans la commune du Gosier, occupé par IBM France. Contrairement à ce que soutient la société, le local-type n°20 est cadastré sur la parcelle AB 64 sur la commune du Gosier.  
 11. A titre principal, la société requérante propose que l'immeuble litigieux soit évalué par comparaison avec le local-type n° 53 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault , à usage d'atelier mécanique d'une surface pondérée de 639 m² et d'un tarif de 9,38 euros par m², à défaut avec le local-type n° 18 du procès-verbal de la commune de Baie-Mahault et propose que le tarif de 11,73 euros par m² soit réduit de 20% pour prendre en compte la différence de superficie, ce qui ramènerait son prix à 9,38 euros par m². Toutefois, la société requérante qui ne précise pas de quels locaux-types dont il s'agit sur les 6 locaux concernés, alors qu'y sont exercés des activités différentes tels que des ateliers, des dépôts et des bureaux, n'apporte aucun élément précis qui démontrerait la pertinence de ce choix de comparaison. Ainsi, faute d'apporter d'élément en ce sens, ces locaux-types ne sauraient constituer des termes de comparaison pertinents.  
 12. Il résulte de tout ce qui précède, que la société SA SOGEFIMUR n'est pas fondée à demander la réduction de cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de 2016 qu'elle sollicite. 
 13. Aucune réduction n'étant fondée au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2016, la société requérante n'est pas davantage fondée à soutenir que les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties , la taxe spéciale d'équipement et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018 doivent être calculées par application des différentes mesures de neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, en prenant en compte la valeur locative 2016 qu'elle a sollicité dans sa requête contentieuse enregistrée le 8 août 2018 au greffe de ce tribunal.  
 14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions en réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles la société requérante a été assujettie au titre de l'année 2018 et 2019 à raison des locaux situés à Grand- Camp aux Abymes ne peuvent qu'être rejetées. 
 Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Les requêtes n°s 2101459, 2101460 et 2101461 de la SA SOGEFIMUR sont rejetées. 
 Article 2: Le présent jugement sera notifié à la SA SOGEFIMUR et au directeur régional des finances publiques de la Guadeloupe. 
 Délibéré après l'audience du 12 janvier 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Gouès, président, 
 Mme Goudenèche, conseillère,  
 Mme le Roux, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023. 
 Le président rapporteur, 
 Signé : 
 S. A 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 Signé : 
 C. GOUDENÈCHELa greffière, 
 Signé : 
 L. LUBINO 
 La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 L'adjointe de la greffière en chef, 
 Signé : 
 A. Cétol 
 N°s 2101459, 2101460, 2101461