TA78 · 7éme chambre — 16 février 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés le 22 février 2021, le 23 février 2021 et le 4 octobre 2021, la société civile immobilière (SCI) Le Clos Lalande demande au tribunal de prononcer la décharge de la taxe sur les logements vacants d'un montant total de 4 452 euros, mis en recouvrement le 31 octobre 2020, à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 à raison de biens immobiliers dont elle est propriétaire aux 7 et 9, rue Juliette Adam à Gif-sur-Yvette (Essonne). 
 Elle soutient que : 
 - les biens concernés font partie d'une opération globale de construction de 15 logements, dans le cadre d'une expérimentation écologique avec des matériaux destinés à assurer des performances énergétiques ; le surcoût de l'opération est lié aux investissements réalisés dans la construction, mais le prix annoncé à la vente a été revu à la baisse, et correspond au prix de revient ;  
 - contrairement à ce que soutient l'administration, le prix de vente a subi une baisse induite, dès lors que le prix initial a été maintenu dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier d'environ 25 % ;  
 - la vacance des appartements est indépendante de sa volonté, compte tenu des nombreuses démarches effectuées pour leur mise en vente confiée à 14 agences immobilières, publiées dans de nombreux supports physiques et sur des sites spécialisés, de la réalisation de plaquettes commerciales et de la mise en location de 5 autres appartements, à des loyers inférieurs à leur valeur vénale ; 
 - si la visibilité de certaines annonces a été limitée, c'était ponctuel et dans un objectif de stratégie commerciale et de renouvellement de l'offre ; la photo de façade d'un immeuble a permis la vente d'un appartement ; l'article de presse traite de la réalisation de l'opération et non du projet ;  
 - s'agissant du prix, il est motivé par la qualification de " bâtiment à énergie positive " dont les matériaux correspondent à des normes spécifiques et un haut niveau de prestations ; 
 - les lourdes charges supportées (assurances, copropriété, taxe foncière) ne peuvent qu'inciter à la vente des cinq appartements.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 5 août 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - la décision n°98-403 DC du Conseil constitutionnel du 29 juillet 1998 ; 
 - la décision n°2012-662 DC du Conseil constitutionnel du 29 décembre 2012 ; 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. de Miguel, rapporteur, 
 - les conclusions de M. Armand, rapporteur public ; 
 - et les observations de M. A, représentant la SCI Le Clos Lalande en sa qualité de gérant. 
 Une note en délibéré, enregistrée le 2 février 2023, a été présentée par la SCI Le Clos Lalande. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. La SCI Le Clos Lalande est propriétaire de quatre appartements situés au 7-9, rue Juliette Adam à Gif-sur-Yvette (Essonne) pour lesquels elle a été assujettie à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2020, pour un montant total de 4 452 euros, cette somme ayant été mise en recouvrement le 31 octobre 2020. Par une décision du 16 décembre 2020, le service a rejeté sa réclamation présentée le 13 novembre 2020. La SCI Le Clos Lalande demande la décharge de cette imposition. 
 2. Aux termes de l'article 232 du code général des impôts : " I. - La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée. Cette liste inclut les communes situées dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution comprises dans une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et répondant aux conditions fixées à la première phrase du présent I. / II. - La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources. / III. - La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II. / () V. - Pour l'application de la taxe, n'est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d'occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II. / VI. - La taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable () ". En vertu du décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige, la commune de Gif-sur-Yvette est au nombre des communes où la taxe sur les logements vacants est instituée. 
 3. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, n'a admis la conformité à la Constitution des dispositions instituant la taxe sur les logements vacants que sous certaines réserves : " () ne sauraient être assujettis des logements dont la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à leur occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation, ou s'opposant à leur occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur ; qu'ainsi, doivent être notamment exonérés les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ". Dans sa décision n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012, le Conseil constitutionnel a également considéré que l'objet de la taxation instituée par les dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts est d'inciter les personnes redevables de cette taxe à mettre en location des logements susceptibles d'être loués et que cette taxation ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur. Il résulte de ce qui précède qu'il appartient au contribuable, s'il demande le bénéfice de l'exonération de la taxe sur les logements vacants, d'établir que la vacance de ses logements est indépendante de sa volonté. 
 4. Il résulte de l'instruction que la SCI Le Clos Lalande a réalisé une opération de construction, sur la commune de Gif-sur-Yvette, de 15 appartements classés en bâtiment à énergie positive livrés fin 2013 et commercialisés en 2014, sur le total desquels quatre restent assujettis à la taxe sur les logements vacants au titre de l'année 2020. Pour contester cet assujettissement, la SCI Le Clos Lalande soutient que la vacance de ces appartements est indépendante de sa volonté, compte tenu des nombreuses démarches effectuées pour leur mise en vente. A l'appui de son argumentation et de ses écritures, elle se prévaut de la réalisation de nombreux documents commerciaux de mise en vente (plaquettes commerciales éditées à 15 000 exemplaires, 20 000 exemplaires de flyers) mettant en valeur l'opération et les avantages énergétiques des constructions, de panneaux de vente, de publication d'articles dans le magazine " Habitat naturel " à la livraison de l'opération et dans le journal de la chambre de commerce et d'industrie de l'Essonne, de la création et mise en ligne d'un site internet dédié " lecloslalande.fr ", de la tenue d'un stand au salon national de l'immobilier en avril 2014, de l'organisation de portes ouvertes les 14 et 15 septembre 2019 avec un carton d'invitation distribué à 300 exemplaires, de la publication de plus de douze annonces entre 2012 et 2019 sur des sites spécialisés (Explorimmoneuf, PAP, Propriétés de France, Le Figaro) et de la conclusion de 16 mandats de vente et de commercialisation entre 2012 et 2019, dont 7 sur les seules années 2018 et 2019. La société requérante se prévaut également de la conclusion de quatre mandats de vente en 2020 et 2021, mais qui sont postérieurs au 1er janvier 2020, date d'assujettissement à la TLV. Si l'administration soutient que certaines annonces publiées ont eu une limitation de leur diffusion commerciale, elle ne produit la copie que d'un seul mandat portant une indication manuscrite " aucune visibilité sur internet ", alors que la société requérante fait valoir, sans être contredite, que la diffusion de certaines annonces a été parfois retirée puis remise en ligne dans le but de relancer leur attrait dans les recherches et leur redonner une visibilité par le biais de ces nouvelles publications. En ce qui concerne le prix de vente, qui ne saurait constituer le seul critère de réussite d'une transaction, l'administration fait valoir que la société requérante n'a pas modifié ses prix de vente à la baisse, qui ne correspondraient plus au prix du secteur et du marché. La SCI fait néanmoins état de la spécificité et de la qualité des constructions en cause par les performances énergétiques des appartements proposés, elle justifie également des coûts initiaux de construction et d'un prix de vente qui correspondrait désormais au prix de revient de l'opération sans bénéfice. Elle fait également valoir que si elle n'a pas appliqué de baisse importante de ses prix de mise en vente, ceux-ci ont néanmoins subi de fait une décote, au regard de l'augmentation globale des prix de l'immobilier depuis 2012. Il résulte enfin de l'instruction que les démarches entreprises ont permis la réalisation de la vente d'un appartement en 2019, pour laquelle le prix avait été revu à la baisse de 895 000 à 870 000 euros, ainsi que la location de cinq appartements entre 2017 et 2018. Dans ces conditions, la SCI Le Clos Lalande doit être regardée comme apportant la preuve qu'elle a accompli les diligences nécessaires pour vendre ou louer ses biens au prix du marché sans toutefois trouver preneur.  
 5. Par suite, la SCI Le Clos Lalande est fondée à soutenir que la vacance de ses appartements est indépendante de sa volonté, au sens des dispositions précitées de l'article 232 du code général des impôts, et à demander la décharge de la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La SCI Le Clos Lalande est déchargée de la taxe annuelle sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie pour les appartements situés 7 à 9 rue Juliette Adam à Gif-sur-Yvette au titre de l'année 2020 pour un montant global de 4 452 euros. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Le Clos Lalande et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines. 
 Délibéré après l'audience du 2 février 2023, à laquelle siégeaient : 
 - M. Ouardes, président, 
 - M. de Miguel, premier conseiller,  
 - Mme Mathé, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2023. 
 Le rapporteur, 
 F-X de MiguelLe président, 
 P. Ouardes 
 La greffière, 
 C. Benoit-Lamaitrie 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.