TA95 · 2ème Chambre (JU) — 20 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 février 2021 et 24 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) Ufifrance Immobilier, représentée par Me Schiano Gentiletti, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au tire des années 2019 et 2020 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire au 4, allée de l'Arche à Courbevoie (92). 
 2°) d'assortir le remboursement sollicité des intérêts moratoires. 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat, outre les dépens, la somme de 1.500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que si, comme l'admet l'administration, son immeuble peut être comparé avec le local-type n°55 du PV-C de la commune de Boulogne-Billancourt au tarif unitaire de 44,21 €/m², l'ajustement tarifaire à la hausse, appliqué en vertu de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts doit être fixé à 15 % et non à 30 %. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 9 août 2021, la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise conclut au rejet de la requête.  
 Elle soutient que le moyen soulevé par la requérante n'est pas fondé. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le président du tribunal a désigné M. A en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus, au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Huon, magistrat désigné, 
 - les conclusions de M. Chabauty, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI Ufifrance Immobilier a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à raison de l'immeuble à usage de bureaux dont elle est propriétaire au 4, allée de l'Arche à Courbevoie (92). Par réclamation du 5 novembre 2020, elle a contesté le local-type retenu par l'administration pour la détermination de la valeur locative cadastrale non révisée de son bien, à savoir le local type n°3 du procès-verbal ME de la commune de Courbevoie, et demandé que lui soit substitué le local-type n ° 55 du procès-verbal C de la commune de Boulogne Billancourt situé au 122 avenue du Général Leclerc (valorisé au tarif de 44, 21 €/m²). Par décision du 4 décembre 2020, le service a retenu le local-type proposé mais a appliqué un ajustement de + 30 % à sa valeur locative unitaire afin de tenir compte des particularités de l'immeuble à évaluer, aboutissant à une valeur locative totale supérieure à celle initialement retenue. La SCI Ufifrance Immobilier demande que ce coefficient soit ramené à 20 % voire, dans le dernier état de ses écritures, à 15 % et à ce qu'elle soit déchargée, dans cette mesure, des impositions établies au titre des deux années en litige. 
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation ". Conformément à 1522 du même code, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est établie d'après le revenu net servant de base à la taxe foncière défini par l'article 1388. 
 3. Il résulte du XVI de l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi 2015-1786 du 29 décembre 2015, codifié, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du CGI, du IV de ce dernier article et de l'article 1518 E du même code que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.  
 4. En vertu du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, la valeur locative des biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels, occupés par leur propriétaire, est déterminée par comparaison. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens ()  occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance  plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". Il résulte de ces dispositions que, lorsque, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble commercial à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au CGI, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 
 5. En premier lieu, les dispositions visées aux points 3 et 4 ne font pas obstacle à ce que, pour l'application de l'ajustement prévu l'article 324 AA de l'annexe III au CGI et afin d'établir la valeur locative non révisée d'un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu'ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble. En revanche, elles n'impliquent pas que, par le jeu du coefficient d'ajustement, la valeur locative non révisée soit mécaniquement établie sur la base de la révision intervenue en 2017. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que, dès lors que la différence de tarif révisé entre le local à évaluer et le local-type n°55 du PV- 
 C du BOULOGNE-BILLANCOURT est de 14,3 % au titre de 2020 et 2019, l'ajustement ne saurait, par principe, excéder 15 %, d'autant que, dans sa requête introductive d'instance, la société a elle-même admis la pertinence d'un coefficient de 20 %. 
 6 En second lieu, l'immeuble à évaluer est un immeuble de bureaux, construit en 
 1998, qui est élevé sur huit niveaux ainsi que deux niveaux de sous-sol, dispose d'une surface totale de près de 10 000 m². Il est constant que, pour la détermination de sa valeur locative non révisée, il peut être régulièrement comparé à l'immeuble correspondant au local-type inscrit sous le n° 55 au procès-verbal modèle C de la commune de Boulogne-Billancourt, qui est un immeuble à usage de bureaux, comptant sept étages et disposant d'une surface pondérée de 11 866 m², construit en 1969. Toutefois, il résulte de l'instruction et il n'est d'ailleurs pas contesté, d'une part, qu'alors que le local-type est desservi par le métro Pont-de Sèvres (ligne 9), la ligne de tramway T2 station Musée de Sèvres (station distante de 800 m à pied, située de l'autre côté du Pont de Sèvres), des bus de banlieue, et par la nationale 118, l'immeuble de la requérante se trouve au cœur du quartier d'affaires de La Défense, ce qui lui confère une situation géographique privilégiée par son accessibilité et son attractivité. D'autre part, ledit immeuble répond à des exigences de construction modernes et se distingue nettement du local de référence, nonobstant sa rénovation en 2014 - sur laquelle il n'est apportée aucune précision -, tant par structure architecturale, plus élaborée, que par la qualité des matériaux utilisés. Eu égard au caractère substantiel des différences de situation et de construction entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer, c'est à juste titre que l'administration a, par application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, ajusté la valeur locative de ce dernier par l'application d'un coefficient de 30 %. 
 7. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Ufifrance Immobilier doit être rejetée en toutes ses conclusions, en ce compris celles relatives aux dépens dès lors que la présente instance n'a donné lieu à aucun dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCI Ufifrance Immobilier est rejetée.  
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière (SCI) Ufifrance Immobilier et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d'Oise. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 C. ALa greffière, 
 A.TAINSA         
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.