TA44 · 1ère Chambre — 7 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés le 16 février 2021 et le 12 mai 2021, M. A B, représenté par Me Dorison, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 28 septembre 2020 par lequel le président de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a exercé le droit de préemption urbain à l'occasion de la vente d'un bien immobilier situé 5 cours des Fours à Chaux à Angers ; 
 2°) d'enjoindre à la communauté urbaine Angers-Loire-Métropole de lui vendre et transférer par acte authentique la propriété du bien préempté moyennant le prix de cent vingt mille euros, majoré des frais d'intermédiaire de cinq mille deux cent euros, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement ;  
 3°) de mettre à la charge de communauté urbaine Angers Loire Métropole la somme de 1 500 euros en application de l'article L.'761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - la procédure de préemption est entachée d'un vice de compétence ; 
 - la décision d'exercice du droit de préemption est tardive et méconnaît les dispositions des articles L.213-2 et suivants du code de l'urbanisme ; 
 - la décision méconnaît les dispositions de l'article R.213-21 du code de l'urbanisme en raison de l'absence de consultation du service des domaines ; 
 - la décision attaquée méconnaît les dispositions de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, en ce qu'elle ne fait pas apparaître la nature réelle du projet d'aménagement envisagé par la collectivité. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 18 mars 2021 et le 10 mars 2022, la communauté urbaine Angers Loire Métropole, représentée par Me Brossard, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge du requérant en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Brémond, premier conseiller 
 - les conclusions de M. Marowski, rapporteur public, 
 - les observations de Me Dorison, avocat de M. B, 
 - les observations de Me Carré, substituant Me Brossard, avocate de la communauté urbaine Angers Loire Métropole. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. B s'est porté acquéreur auprès de l'indivision C d'un bien immobilier sis 5 cours des Fours à Chaux à Angers et constitué de la parcelle cadastrée section BL n° 54 d'une contenance de 720 m2, bâtie d'une maison d'habitation avec ses dépendances. Un compromis de vente a été signé le 11 avril 2020 pour un montant de 120 000 euros. Une déclaration d'intention d'aliéner a été déposée le 3 juillet 2020. Par un arrêté du 28 septembre 2020, dont le requérant demande l'annulation, le président de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a décidé d'exercer le droit de préemption urbain, aux prix et conditions mentionnés par cette déclaration. 
 Sur les conclusions en annulation : 
 2. Aux termes de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme : " Ce droit de préemption n'est pas applicable : / a) A l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; / b) A la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires ; / c) A l'aliénation d'un immeuble bâti, pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement. / Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. ".  
 3. Aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / Dans les zones d'aménagement différé les périmètres provisoires de zone d'aménagement différé et dans les secteurs ayant fait l'objet de la délibération prévue par le dernier alinéa de l'article L. 211-4, le directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être consulté, quel que soit le prix figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner. / (). ". 
 4. Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer, en l'espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. La consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner. 
 5. Il ressort des pièces du dossier que le bien préempté par la décision attaquée est localisé dans un secteur ayant fait l'objet de la délibération prévue par le " dernier alinéa " de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme. Dès lors et du seul fait de cette localisation, le directeur départemental des finances publiques devait, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article R. 213-21 de ce code, être consulté. Il ressort des pièces du dossier et n'est au demeurant pas contesté que la décision de préemption en litige n'a pas été précédée de cette consultation. M. B, acquéreur évincé, justifiant à ce titre d'une qualité lui donnant intérêt à demander l'annulation, pour excès de pouvoir, de cette décision, est, dès lors, recevable, à l'appui de ses conclusions en annulation, à se prévaloir d'une méconnaissance de ces dispositions. 
 6. Le vice de procédure résultant de l'absence de consultation du directeur départemental des finances publiques a privé le titulaire du droit de préemption et l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner de la garantie que constitue la consultation exigée par le deuxième alinéa de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme et ce, alors même, d'une part, que le bien préempté n'est pas au nombre de ceux énumérées aux a) à c) de l'article L. 211-4 de ce code et, d'autre part, que le prix figurant dans cette déclaration n'excède pas le montant mentionné par le premier alinéa de l'article R. 213-21, fixé à 180 000 euros par l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes. Dès lors, ce vice entache d'illégalité la décision de préemption du 28 septembre 2020. 
 7. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens de la requête ne sont pas, en l'état du dossier, susceptibles de fonder l'annulation de la décision attaquée. 
 8. Il résulte de tout ce qui précède que M. B est fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 28 septembre 2020 par lequel le président de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a exercé le droit de préemption urbain à l'occasion de la vente d'un bien immobilier situé 5 cours des Fours à Chaux à Angers doit être annulé.  
 Sur les conclusions à fin d'injonction : 
 9. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision juridictionnelle, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. ".   
 10. Aux termes de l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité / Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4 / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. ". 
 11. Il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.  
 12. En l'espèce, où le transfert de propriété à Angers Loire Métropole a été effectué, il n'apparaît pas, en l'état du dossier, que le rétablissement de la situation initiale porterait une atteinte excessive à l'intérêt général. Dès lors, il y a lieu d'enjoindre à la communauté urbaine Angers Loire Métropole de proposer aux consorts C, anciens propriétaires du bien, puis, le cas échéant, à M. B d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Sur les frais liés au litige : 
 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la communauté urbaine Angers Loire Métropole au titre des frais exposés et non compris dans les dépens soit mise à la charge de M. B, qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la communauté urbaine Angers Loire Métropole le versement à M. B de la somme de 1 500 euros à ce titre. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 28 septembre 2020 par lequel le président de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a exercé le droit de préemption urbain sur un bien immobilier situé 5 cours des Fours à Chaux à Angers est annulé. 
 Article 2 : Il est enjoint à la communauté urbaine Angers Loire Métropole de proposer aux consorts C, anciens propriétaires du bien, puis, le cas échéant, à M. B, acquéreur évincé, d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. 
 Article 3 : La communauté urbaine Angers Loire Métropole versera une somme de 1 500 euros à M. B en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B, à la communauté urbaine Angers Loire Métropole et aux consorts C 
 Délibéré après l'audience du 2 avril 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. Durup de Baleine, président, 
 Mme Thomas, première conseillère, 
 M. Brémond, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024. 
 Le rapporteur, 
 E. BRÉMOND 
 Le président, 
 A. DURUP DE BALEINELa greffière, 
 L. LÉCUYER 
 La République mande et ordonne au préfet de Maine et Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme,  
 Le greffier,