TA86 · 2ème chambre — 14 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires enregistrés les 13 juillet 2021, 7 mars et 14 mai 2022, M. B A, représenté par Me Caillet, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 2 février 2021 par lequel la maire de Poitiers a exercé un droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section DV n° 84, sise 34 avenue Jacques Coeur à Poitiers, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 25 mars 2021 ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Poitiers la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que :  
 - sa requête est recevable ; 
 - l'arrêté du 2 février 2021 est illégal, dès lors que l'opération est une préemption partielle alors que ses biens sont constitutifs d'une unité foncière ; 
 - il a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il n'y a pas de projet urbain ; 
 - l'opération litigieuse est entachée d'un détournement de pouvoir. 
 Par des mémoires en défense enregistrés les 28 décembre 2021 et 7 avril 2022, la commune de Poitiers, représentée par la SELARL Thomé Heitzmann, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que les moyens de la requête sont infondés. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Bureau,  
 - les conclusions de M. Lacaïle, rapporteur public, 
 - les observations de Me Caillet, représentant M. A, et celles de Me Taillet, représentant la commune de Poitiers et la communauté urbaine du Grand Poitiers. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par trois déclarations d'intention d'aliéner, reçues le 19 novembre 2020 par la commune de Poitiers, M. A a fait part, par l'intermédiaire de son notaire, de son intention de céder à la société Vivaprom sept parcelles situées à Poitiers, cadastrées section DV n° 84 d'une superficie de 1 892 mètres carrés, section DV n° 154, 155, 156, 157 et 158 d'une superficie de 610 mètres carrés, et section DX n° 79 d'une superficie de 486 mètres carrés. Par un arrêté du 2 février 2021, la maire de Poitiers a décidé d'exercer le droit de préemption sur la cession de la parcelle cadastrée section DV n° 84, au prix de 224 000 euros. Par la présente requête, M. A, qui a abandonné certaines de ses conclusions en cours d'instance, demande l'annulation de cet arrêté du 2 février 2021, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux. 
   Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. () ". Aux termes de l'article L. 300-1 du même code : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. () ". 
 3. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. 
 4. Il ressort des termes de l'arrêté attaqué que celui-ci vise à permettre de " constituer une réserve foncière afin de mettre en œuvre un projet urbain permettant de compléter et renforcer l'offre de services dans le quartier ". Toutefois, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier qu'un projet spécifique soit envisagé sur la parcelle litigieuse. Si la commune se prévaut des orientations du schéma de cohérence territoriale du Seuil du Poitou du 11 février 2020, du plan local d'urbanisme de la communauté d'agglomération du Grand Poitiers du 1er avril 2011 et du programme local de l'habitat du 6 décembre 2019, ces orientations ne font pas état de la réalité d'un projet d'action ou d'une opération d'aménagement sur la parcelle de M. A. Par ailleurs, si dans ses écritures en défense, la commune de Poitiers fait part de sa volonté d'utiliser la parcelle préemptée afin de développer une " légumerie ", les pièces du dossier ne permettent pas de déterminer les caractéristiques, même sommaires, du projet d'action ou d'aménagement que la commune envisage. Enfin, à défaut pour la commune d'avoir déterminé le projet qu'elle entendait mettre en œuvre, la mise en œuvre de son droit de préemption urbain ne peut être regardée comme répondant à un intérêt général suffisant, alors même que l'objectif, au demeurant vague, de renforcement des services pourrait relever d'un tel intérêt. Pour ces motifs, M. A est fondé à soutenir que l'arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et à en demander l'annulation. 
 5. En second lieu, aux termes de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. / Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière. ". 
 6. D'une part, sauf exception prévue par la loi, une décision de préemption ne peut avoir pour objet ou pour effet de modifier l'unité foncière faisant l'objet de la déclaration d'intention d'aliéner. Les dispositions de l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme n'ont introduit une telle exception que dans l'unique hypothèse où l'unité foncière considérée est seulement pour partie comprise dans une zone où le droit de préemption urbain a été institué, auquel cas, lorsque la réalisation de l'opération d'aménagement projetée le justifie, le titulaire du droit de préemption peut ne préempter que la fraction de l'unité foncière comprise à l'intérieur d'une telle zone. 
 7. D'autre part, une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. 
 8. Il ressort des pièces du dossier et n'est pas contesté que M. A est propriétaire des parcelles cadastrées section DV n° 84, 154, 155, 156, 157 et 158 et section DX n° 79, que ces parcelles sont contiguës et qu'elles constituent une unité foncière. Il ressort également des pièces du dossier que, par délibération du 23 septembre 2016, la communauté d'agglomération a institué le droit de préemption urbain dans l'ensemble des zones urbaines et à urbaniser du plan local d'urbanisme de cet établissement public et que l'unité foncière de M. A, qui est comprise dans sa totalité en zone urbaine U2 de ce document d'urbanisme, est entièrement située à l'intérieur du périmètre dans lequel le droit de préemption urbain a été institué. Si la commune fait valoir que M. A, par l'intermédiaire de son notaire, a déposé trois déclarations d'intention d'aliéner distinctes et, qu'ainsi, elle pouvait ne pas préempter toutes les parcelles de l'intéressé, il ressort des pièces du dossier que ces trois déclarations d'intention d'aliéner ont toutes été enregistrées par la commune le 19 novembre 2020 avec des numéros consécutifs et que, par trois courriers du 18 décembre 2020, la présidente de Grand Poitiers Communauté Urbaine a informé M. A de sa volonté d'exercer, dans la cadre de la mise en œuvre du droit de préemption urbain, son droit de visite pour les terrains correspondant à ces trois déclarations d'intention d'aliéner. Dans ces conditions, M. A est fondé à soutenir que la commune de Poitiers a commis une erreur de droit en décidant de ne préempter qu'une partie de son unité foncière. 
 9. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, le dernier moyen de la requête tiré du détournement de pouvoir n'est pas de nature à conduire à l'annulation de l'arrêté attaqué. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 2 février 2021 par lequel la maire de Poitiers a exercé un droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section DV n° 84, ainsi que la décision implicite par laquelle le recours gracieux de M. A a été rejeté, doivent être annulés. 
 Sur les frais liés au litige : 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Poitiers la somme de 1 200 euros à verser à M. A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise, à ce titre, à la charge de M. A, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 2 février 2021 par lequel la maire de Poitiers a exercé un droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section DV n° 84, ainsi que la décision implicite par laquelle le recours gracieux de M. A a été rejeté sont annulés. 
 Article 2 : La commune de Poitiers versera à M. A la somme de 1 200 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Poitiers en application de l'article       L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la commune de Poitiers et à la communauté urbaine du Grand Poitiers. 
 Délibéré après l'audience du 30 novembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Le Méhauté, président, 
 Mme Dumont, première conseillère, 
 M. Bureau, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023. 
 Le rapporteur,  
 Signé 
 V. BUREAU 
 Le président, 
 Signé 
 A. LE MEHAUTE 
 La greffière, 
 Signé 
 G. FAVARD 
 La République mande et ordonne au préfet de la Vienne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 La greffière, 
 Signé 
 G. FAVARD