TA30 · 3ème chambre — 27 juin 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 17 juin 2021, complétée par un mémoire enregistré le 29 août 2022, M. A C, représenté par Me Orbillot, demande au tribunal : 
 - à titre principal, de prononcer la décharge, en droits en principal et intérêts de retard, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux et de la taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles mis à sa charge au titre de l'année 2017,  
 - à titre subsidiaire, de corriger le calcul afférent à la plus-value immobilière avec toutes les conséquences de droit,  
 - de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - c'est en raison de circonstances caractérisant la " force majeure " que la condition de remploi de 90 % de l'indemnité dans le délai d'un an, expirant au cas particulier le 9 octobre 2018, n'a pu être respectée ; l'escroquerie dont il a été victime constitue un cas de force majeure au sens de l'article 1218 du code civil ; 
 - à titre subsidiaire, le calcul de la plus-value doit être réactualisé ; le prix d'acquisition à retenir est la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des successions ; 
 - à concurrence de 563 906 euros, l'indemnité perçue a bien été remployée dans le délai d'un an pour l'acquisition d'un bien immobilier, et doit pouvoir bénéficier de l'exonération revendiquée. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 29 octobre 2021, complété le 23 mars 2023, le directeur départemental des finances publiques du Gard conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que la requête est infondée dans les moyens qu'elle soulève. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu :  
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Philippe Parisien ; 
 - les conclusions de Mme Wendy Lellig, rapporteure publique ; 
 - et les observations de Me Attali pour M. A C ainsi que de M. D pour la direction départementale des finances publiques du Gard. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. C a perçu le 9 octobre 2017, conjointement avec sa sœur, co-indivisaire, une indemnité d'expropriation d'un montant de 2 417 040 euros, après avoir cédé un bien immobilier à la société d'aménagement Agate, dans le cadre de l'exercice d'un " droit de délaissement ". Il a indiqué dans l'acte de cession son intention de bénéficier des dispositions de l'article 150 U II 4° du code général des impôts (CGI), qui prévoit une exonération de l'impôt sur la plus-value immobilière sous certaines conditions. L'indemnité n'ayant pas été réinvesti dans le délai légal, le service a soumis celui-ci à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales. Les impositions supplémentaires correspondantes ont été mises en recouvrement le 30 août 2019, et M. C les a contestées par une réclamation du 23 mars 2021. Sa réclamation ayant été rejetée, M. C demande la décharge des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre de l'année 2017. 
 Sur l'exonération de la plus-value : 
 2. Aux termes du premier alinéa du I de l'article 150 U du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. ". Aux termes du II de cet article : " Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : / () 4° Pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation () à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession ; () ". 
 3. Il résulte de l'instruction, ainsi qu'il a été dit au point 1, que la cession du terrain en litige a été réalisée le 9 octobre 2017 pour un prix de 2 417 040 euros, soit 1 208 520 euros pour M. C. Le prix de cession a été versé le même jour, point de départ du délai pour l'engagement de remploi du prix de cession. Le requérant a envisagé le remploi du prix de cession à travers deux projets, à savoir d'une part l'acquisition d'un bien immobilier à Nîmes (493 B Chemin de Baron) pour un prix de 563 906,13 euros, et d'autre part un investissement confié à un mandant, la société SAS Stonehedge, M. C a ainsi signé le 30 janvier 2018 une convention de partenariat exclusive de constitution et administration de portefeuille immobilier avec M. Gerwig, président de la SAS Stonehedge, cette convention s'analysant comme un placement financier réalisé avec un retour substantiel attendu de 1 046 782 euros sur la somme de 540 000 euros, versée à la SAS Stonehedge le 20 mars 2018. La SAS Stonehedge devait utiliser les 540 000 euros pour acquérir conjointement avec le requérant un bien immobilier, dans un délai expirant le 9 octobre 2018. Le 8 juin 2018, M. C a été informé par divers courriels de la sélection d'un projet d'investissement consistant en l'achat d'un bien, puis sa revente immédiate, le retour des fonds avancés étant prévu au 4ème trimestre 2018. Par promesse de vente du 1er août 2018, M. C s'est ensuite porté co-acquéreur, à concurrence de 540 000 euros avec la SAS Landlord Venture (société du groupe gérée par M. Gerwig), d'un terrain situé à Beausoleil (Alpes Maritimes), dont la valeur totale s'élevait à 4 120 000 euros. M. C a décaissé l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation correspondant à ce bien, alors même qu'il ne s'en portait acquéreur qu'à hauteur de seulement 11,5 %.  La vente définitive n'a finalement pas eu lieu, ce dont M. C a été informé en mai 2019 et l'indemnité d'immobilisation a été versée aux époux B, propriétaires du terrain. Le 24 septembre 2019, M. C a reçu un courrier de la SAS Stonehedge lui indiquant que l'opération d'investissement était en phase finale de réalisation et qu'il allait recevoir un versement définitif de 1 046 782 euros au plus tard le 31 décembre 2019. Le 31 novembre 2020, le Tribunal judiciaire de Colmar a ouvert la liquidation de la société SAS Stonehedge et M. C a déclaré sa créance le 13 janvier 2021. Le 18 janvier 2021, M. C a porté plainte pour abus de confiance et d'escroquerie à l'encontre de la société Stonehedge et M. Gerwig. 
 4. M. C soutient que l'escroquerie dont il a été victime constituerait un cas de force majeure l'ayant empêché de remplir les conditions fixées par les dispositions précitées. Toutefois, il résulte de ce qui vient d'être dit au point 3 d'une part, que M. C s'est volontairement engagé dans un projet qui, compte tenu de ses caractéristiques et notamment du taux de rendement attendu, s'apparentait à une opération spéculative incertaine et risquée. D'autre part, ce n'est que le 1er août 2018, soit seulement 4 mois avant l'expiration du délai de remploi prévu par les dispositions précitées, qu'il s'est porté acquéreur d'un terrain par une promesse de vente dont le terme expirait le 15 novembre 2018, soit après le terme du délai de remploi. Dans ces conditions, pour regrettables que soient les circonstances dont il fait état, l'absence de remploi de l'indemnité d'expropriation que M. C a perçue le 9 octobre 2017, dans le délai de douze mois prévu au 4° du II de l'article 150 U du code général des impôts ne caractérise pas, compte tenu des risques pris et assumés par M. C, une situation de force majeure. Dès lors, c'est à bon droit que l'administration fiscale a assujetti la plus-value ainsi réalisée par M. C dans les conditions prévues aux articles 150 U et suivants du code général des impôts. 
 Sur le calcul de la plus-value : 
 5. M. C soutient qu'à concurrence de 563 906 euros, l'indemnité perçue a bien été remployée dans le délai d'un an pour l'acquisition d'un bien immobilier, et doit pouvoir bénéficier de l'exonération revendiquée. Toutefois, il résulte des termes mêmes du II de l'article 150 U du code général des impôts que l'exonération n'est acquise qu'à condition qu'il soit procédé au remploi de l'intégralité de l'indemnité d'expropriation ou du prix de cession. La condition ainsi fixée n'étant pas divisible, le moyen ne peut qu'être écarté. 
 6. M. C soutient que le calcul de la plus-value doit être corrigé, le prix d'acquisition à retenir étant la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des successions soit 20 075 euros. Il précise que la date d'entrée du bien dans son patrimoine est celle du décès de son père, soit le 12 mars 2007 et par suite qu'il n'y a pas lieu de ventiler la plus-value car il y a eu réunion de la propriété avant cession du terrain. Toutefois, il résulte des précisions non contredites apportées par le service que le bien est entré dans le patrimoine du requérant pour moitié en nue-propriété, pour l'avoir reçu dans la succession de son père décédé le 12 mars 2007, et pour y réunir l'usufruit au décès survenu le 21 novembre 2016 de sa mère, usufruitière et le surplus soit la moitié en toute propriété au décès de sa mère. Par suite, le moyen doit être écarté. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête de M. C ne peuvent qu'être rejetées, en ce compris ses conclusions formées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er :  La requête de M. C est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A C et au directeur départemental des finances publiques du Gard. 
 Délibéré après l'audience du 16 juin 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Peretti, président, 
 M. Parisien, premier conseiller,  
 Mme Bourjade, première conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 juin 2023. 
 Le rapporteur, 
 P. PARISIEN        
 Le président, 
 P. PERETTI        
 Le greffier, 
 D. BERTHOD 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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 N°2101915