TA83 · 4ème chambre — 23 mai 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une ordonnance de renvoi du 13 septembre 2021, la présidente du tribunal administratif de Nice a transmis le dossier de la requête présentée par M. B au tribunal administratif de Toulon. 
 Par une requête, enregistrée le 27 juillet 2021 au greffe du tribunal administratif de Nice et le 14 septembre 2021 au greffe du tribunal administratif de Toulon, et un mémoire enregistré le 17 mars 2022, M. A B, représenté par Me Alexander, demande au tribunal :  
 1°) de joindre cette requête avec celle enregistrée par le tribunal administratif de Versailles sous le n° 2100204 ; 
 2°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2017 et 2018 ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que : 
 - le bien immobilier de la SCI est constitué d'un terrain nu inhabitable et non utilisé par le locataire d'une valeur de 3 903 900 euros qu'il convient de déduire de la valeur totale de la villa, qui représente sept millions d'euros ; 
 - le bien est loué nu à l'année, et non seulement l'été, il ne dispose pas d'un système de climatisation, sa décoration et ses équipements sont obsolètes, une chambre n'est pas utilisable ; par suite, l'administration considère à tort que ce bien peut être loué pour un loyer mensuel de 17 796 euros ; par ailleurs, il occupe cette villa et en assure l'entretien au-delà des obligations qui lui incombent en tant que locataire ; ainsi, la SCI a intérêt à lui louer ce bien de façon permanente plutôt que de façon saisonnière ; en conséquence, la SCI n'a pas appliqué de loyer anormalement bas en lui louant sa villa pour un loyer mensuel de 3 000 euros. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 décembre 2021, la directrice du contrôle fiscal Sud-Est conclut au rejet de la requête.  
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Sportelli,  
 - et les conclusions de Mme Duran-Gottschalk, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCI SVB, qui possède une villa située à Saint-Tropez, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, au terme de laquelle l'administration a notamment réintégré à ses recettes la différence entre les loyers qu'elle a retirés de la location de sa villa et la valeur locative réelle de cet immeuble. Par une proposition de rectification en date du 17 décembre 2018, l'administration fiscale a tiré les conséquences de cette vérification de comptabilité sur les impositions personnelles de M. A B, gérant et associé à hauteur de 10 % de la SCI SVB. Par la présente requête, M. B demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a ainsi été assujetti au titre des années 2017 et 2018, pour un montant total de 61 712 euros. 
 Sur les conclusions à fin de jonction : 
 2. Le pouvoir de jonction est un pouvoir propre du juge. Dès lors, les conclusions à fin de jonction de requêtes pour qu'il y soit statué par un seul et même jugement sont irrecevables. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 3. Aux termes de l'article 8 du code général des impôts : " () les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n'ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. () Il en est de même, sous les mêmes conditions : 1° Des membres des sociétés civiles () ". Aux termes de l'article 29 du même code : " Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires () ". 
 4. Lorsque le loyer d'un immeuble est notablement inférieur à sa valeur locative réelle, l'administration fiscale est en droit de retenir cette dernière pour le calcul du revenu foncier imposé en vue de tenir compte de la somme dont le contribuable a disposé en renonçant à la percevoir. 
 5. Il résulte de l'instruction que la SCI SVB est propriétaire d'une villa située sur le territoire de la commune de Saint-Tropez, qu'elle loue à M. B en contrepartie d'un loyer mensuel fixé à 3 000 euros hors charges selon un bail établi en 2005. Cette villa d'une superficie de 304,2 m², à laquelle s'ajoutent 133,60 m² d'annexes, disposant d'une piscine à débordement, est édifiée sur un terrain de 21 156 m². Elle est située dans un quartier réputé, à deux kilomètres de la mer, sur laquelle elle dispose d'une large vue. L'administration fiscale a considéré que le loyer réclamé pour cette villa acquise au prix de 7 000 000 d'euros en 2005 était anormalement bas et elle a réintégré la différence entre les loyers pratiqués et la valeur locative réelle de cet immeuble. Pour déterminer cette valeur locative, l'administration a appliqué à la valeur vénale de l'immeuble en 2005 un taux de rendement de 2,4 %, soit 168 000 euros, en se référant à un rapport sénatorial évoquant une étude de l'observatoire français des conjonctures économiques qui relevait un rendement locatif de l'immobilier enregistrant en 2004 un plus bas taux historique à 2,4 %, puis elle a actualisé ce loyer en fonction de l'évolution de l'indice du coût de construction, déterminant ainsi un loyer de 213 346 euros au titre de l'année 2015 et de 212 589 euros au titre de l'année 2016.  
 6. D'une part, M. B soutient qu'il convient de déduire de la valeur totale de la villa un montant de 3 903 900 euros qui correspondrait, selon lui, à la valorisation d'un terrain de 5 005 m², nu, inhabitable et non utilisé. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que ce terrain, agrémenté d'arbres, qui constitue le jardin de la villa, forme avec cette dernière une seule et unique parcelle et lui garantit un isolement de ses voisins et l'absence de nuisances, ne ferait pas partie des biens loués par la SCI à son locataire. En conséquence, il ne convient pas d'en soustraire la valeur. Au surplus, cette valorisation du terrain " nu ", qui est établie au titre de l'année 2018, ne correspond pas aux années en litige et elle n'est pas comparable à la valorisation de référence prise en compte par l'administration. A ce titre, le rapport d'expertise dont se prévaut le requérant valorise la seule villa, sans le terrain précité, à un montant de 13 200 000 euros au titre de l'année 2018. D'autre part, si le requérant soutient que le bien loué ne dispose pas d'un système de climatisation, que sa décoration et ses équipements sont obsolètes et qu'une chambre n'est pas utilisable, le rapport d'expertise relève seulement des " prestations de bonne facture mais ne correspondant pas aux standards de confort et d'équipement du moment compte tenu de leur niveau de qualité et de leur vétusté relative ". Au demeurant, ces allégations ne sont pas de nature à justifier l'application d'un loyer minoré, compte-tenu notamment des atouts particulièrement importants que présentent cette villa, tels que relevés ci-dessus. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction que M. B aurait assuré l'entretien du bien au-delà des obligations qui lui incombent en tant que locataire, alors au surplus que ce dernier ne produit pas le bail qui le lie à la SCI SVB. En outre, contrairement à ce que soutient le requérant, l'administration a déterminé un loyer correspondant non pas à un bien loué de façon saisonnière mais à une villa louée nue à l'année, ce qui correspond précisément à la situation du bien loué par la SCI SVB. Enfin, le loyer d'un montant annuel de 57 408 euros dont se prévaut désormais M. B en se référant à un rapport d'expertise n'est pas pertinent dans la mesure où il est déterminé en prenant notamment en compte des loyers moyens au m² concernant l'ensemble du département du Var, incluant ainsi des biens qui ne sont pas comparables au bien de la SCI SVB, tant par leur situation géographique que par leur nature, au titre d'années différentes de celles en litige. Compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que l'administration a estimé que le loyer pratiqué était notablement inférieur à sa valeur locative réelle et qu'elle retenu comme valeur locative réelle un loyer annuel de 213 346 euros au titre de l'année 2015 et de 212 589 euros au titre de l'année 2016. 
 7. Il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à demander la décharge, en droits et pénalités, des impositions en litige. 
 Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : 
 8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement de la somme que demande le requérant au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. B est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la directrice du contrôle fiscal Sud-Est. 
 Délibéré après l'audience du 4 mai 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Bernabeu, présidente, 
 Mme Carotenuto, première conseillère, 
 M. Sportelli, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 mai 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 T. SPORTELLI        
 La présidente, 
 Signé 
 M. BERNABEU 
 La greffière, 
 Signé 
 E. PERROUDON 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 Pour expédition conforme, 
 Pour le greffier en chef, 
 Et par délégation, 
 La greffière.