TA77 · 3ème chambre, JU — 20 juillet 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 mars, 20 août 2021 et 26 juin 2023, la société par actions simplifiée (SAS) Carrefour Property France, représentée par Me Clémence, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Nanteuil-lès-Meaux (Seine-et-Marne) ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - le terme de comparaison retenu par l'administration n'est pas valide ; 
 - les locaux-types qu'elle propose sont plus pertinents pour évaluer ses locaux que le nouveau terme de comparaison proposé par l'administration situé à Chelles. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 1er avril et 15 octobre 2021, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne conclut au rejet de la requête, en faisant valoir que si le terme de comparaison retenu n'est pas valide, il convient de le remplacer par un local-type situé à Chelles et que les autres moyens développés par la requérante ne sont pas fondés. 
 Un mémoire présenté par la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne a été enregistré le 30 juin 2023 et non communiqué. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Vu, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la décision par laquelle la présidente du tribunal administratif a désigné M. Meyrignac, premier conseiller, pour statuer sur les litiges relevant de cet article. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique du 6 juillet 2023 : 
 - le rapport de M. Meyrignac ; 
 - et les conclusions de M. Philipbert, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Carrefour Property France a été assujettie à des cotisations de taxe foncière et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2019 et 2020 pour des locaux à usage de supermarché et de stationnement situé à Nanteuil-lès-Meaux. Elle en sollicite la réduction. 
 Sur les conclusions à fin de décharge : 
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement ". Enfin, aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 3. L'administration a appliqué, à compter de l'année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies bis du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de lissage et de planchonnement des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. La détermination de la valeur locative des années antérieures a, dès lors, eu une incidence sur la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la requérante a été assujettie au titre des années 2019 et 2020.  
 4. La requérante conteste la pertinence, pour évaluer ses locaux de surfaces commerciales pondérées de 6 107 m² et de surfaces de stationnement de 13 004 m², du terme de comparaison retenu par l'administration, à savoir le local-type n°107 du procès-verbal complémentaire de la commune de Meaux au tarif unitaire de 16,31 €/m². Dans le cadre de ses écritures, le directeur départemental des finances publiques de Seine-et-Marne admet que ce terme de comparaison n'est pas valide. 
 En ce qui concerne le nouveau terme de comparaison proposé par l'administration, 
 5. L'administration propose de retenir comme nouveau terme de comparaison le local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles qui dispose de 3 600 m² de surfaces de vente et de 5 625 m² de surfaces de stationnement au tarif de 19,87 €/m², auquel elle propose d'appliquer un ajustement à la baisse de 15 % au regard de la situation géographique du bien à évaluer pour un tarif de 16,72 €/m². La requérante conteste la pertinence de ce local-type comme nouveau terme de comparaison. 
 6. En premier lieu, il résulte de l'instruction que d'une part que le local à évaluer situé à la sortie nord-ouest de la commune de Nanteuil-lès-Meaux doit s'apprécier au regard de la zone de chalandise comprenant notamment à proximité immédiate la commune de Meaux qui est limitrophe et dont l'accès par la route départementale D360 est direct. Or, les communes de Chelles et de Meaux, dont les populations et les données économiques sont comparables d'après les éléments statistiques publiés par l'Insee en 2018, et bénéficient de zones de chalandise qui sont équivalentes. Ces deux communes présentent donc, du point de vue économique, une situation analogue, sans que la requérante ne puisse sérieusement soutenir que la commune de Chelles devrait être appréciée au regard de l'unité urbaine de Paris. 
 7. En deuxième lieu, la requérante fait état de la restructuration complète du local-type n° 16 de la commune de Chelles, de sorte que, selon elle, il ne saurait servir de terme de comparaison. Toutefois, il résulte de l'instruction que les modifications apportées ont seulement eu pour objet de réaffecter une partie des surfaces initialement considérées comme des réserves en surfaces de vente, sans impact sur l'activité qui y est exercée ni sur les surfaces par niveau du bâtiment. Dans ces conditions, ce local-type n'ayant pas fait l'objet d'un changement de destination ni de consistance, sa qualité de terme de comparaison ne peut être remise en cause. 
 8. En troisième lieu, la requérante soutient que le fait que l'administration n'ait pas pris soin de produire le bail afférent au local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles rend ce dernier inapplicable et insusceptible de servir de terme de comparaison pour l'évaluation du local en litige. Toutefois, la régularité d'un procès-verbal fixant la valeur locative d'un local-type ne peut pas être fonction de la production du contrat de bail y afférent par l'administration qui n'a, au demeurant, aucune raison de détenir ce type de document. Le moyen précité ne peut donc qu'être écarté. 
 9. En quatrième lieu, si la société Carrefour Property France soutient que la déclaration afférente à ce local-type est datée du 19 octobre 1970 ce qui ne permet pas de s'assurer que celui-ci était bien loué à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970, il résulte de l'instruction, d'une part, que ladite déclaration mentionne que la dernière révision du prix du loyer est intervenue le 1er janvier 1970 et, d'autre part, que la requérante n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause la véracité d'une telle indication ni le fait que ce bien était alors loué à des conditions de prix normales. 
 En ce qui concerne les autres locaux de référence proposés par la société, 
 10. En premier lieu, dans ses écritures initiales, la société Carrefour Property France avait proposé de prendre comme nouveau terme de référence le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie qui correspond à un supermarché sous l'enseigne Casino disposant d'une surface de vente de 1 967 m² et d'un parking de 7 012 m² au tarif de 13,77 €/m². Toutefois, il résulte de l'instruction que ce local-type a été évalué en prenant en compte le local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles à la valeur duquel a été appliqué un abattement de 30 %, afin de prendre en compte la différence de commercialité et la situation particulière. Dans son mémoire enregistré le 20 août 2021, si la requérante soutient que ce terme de comparaison n'est pas valide dès lors qu'il découle directement du local-type de la commune de Chelles qui a été entièrement restructuré, alors qu'il résulte de ce qui est indiqué au point 7, que ce local-type peut servir de terme de comparaison, il résulte de ce qui vient d'être dit que le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Ferrières-en-Brie a été évalué par rapport au nouveau terme de comparaison proposé par l'administration auquel a été pratiqué un ajustement à la baisse afin de prendre en compte ses caractéristiques propres qui diffèrent du local à évaluer. Ce local-type ne peut donc effectivement pas servir de terme de comparaison en l'espèce. 
 11. En deuxième lieu, si la société a proposé deux locaux-types situés en Seine-et-Marne à savoir le n° 3 du procès-verbal de la commune de Bailly-Romainvilliers et le n° 7 du procès-verbal de la commune de Coupvray, elle reconnaît dans ses dernières écritures que ceux-ci ne peuvent servir de terme de comparaison, en ce qu'ils étaient occupés par leur propriétaire et n'avaient pas fait l'objet d'une évaluation par comparaison. 
 12. En troisième lieu, la société requérante propose comme termes de comparaison les locaux-types n° 1 procès-verbal ME de la commune de Coutras (Gironde), n° 60 du procès-verbal de la commune de Moulins-lès-Metz (Moselle) et n° 41 du procès-verbal complémentaire de la commune de Waziers (Nord). Toutefois, la commune de Nanteuil-lès-Meaux située en Île-de-France, d'une part, et les communes de Coutras, Moulins-lès-Metz et Waziers, situées en province, d'autre part, diffèrent notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. De plus, à la différence de Nanteuil-lès-Meaux et des villes de la grande couronne parisienne, les communes précitées ne bénéficient pas de l'attractivité de la capitale ou d'une grande ville comparable et la valeur locative de tels locaux n'a aucun lien avec les tarifs pratiqués en Île-de-France. Ainsi, ces communes situées en Gironde, en Moselle et dans le Nord ne peuvent être regardées comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celles de Nanteuil-lès-Meaux à laquelle elles ne sauraient être utilement comparées. Dans ces conditions, de tels locaux-types ne peuvent servir de termes de comparaison pour évaluer les locaux en litige. 
 En ce qui concerne les ajustements : 
 13. Il résulte de ce qui précède que le local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles est un hypermarché qui dispose de 5 395 m² de surface pondérée dont 3 600 m² de surfaces de vente et de 5 625 m² de surfaces de stationnement, mais pas de galerie commerciale, tandis que le local à évaluer une également un hypermarché qui dispose de 6 107 m² de surfaces pondérées dont 4 927 m² de surfaces de vente et de 13 004 m² de surfaces de stationnement. 
 14. D'une part, il est constant que le local-type à évaluer se situe dans une zone commerciale, rassemblant des magasins de plusieurs grandes enseignes, située à proximité de la départementale D360 permettant un accès aux communes de Meaux et de Nanteuil-lès-Meaux, tandis que le local de référence se situe au sud du centre-ville de Chelles le long de la route départementale D34A. L'administration admet que le positionnement en retrait de l'hypermarché appartenant à la requérante justifie un ajustement à la baisse de 15 %. 
 15. D'autre part, il ne résulte pas de l'instruction qu'au sens des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, la nature de la construction, l'état d'entretien, l'aménagement, ainsi que l'importance des dépendances non bâties du local dont la société requérante est propriétaire et du terme de référence présentent de différence significative. Si le local à évaluer dispose de surfaces de vente et de parking plus importantes, il n'est pas établi que cette différence devrait donner lieu à un ajustement à la hausse ou à la baisse. Enfin, la présence d'une galerie commerciale au sein des locaux à évaluer, si elle constitue un avantage en termes d'attractivité par rapport au terme de référence, il ne résulte pas de l'instruction qu'elle justifie un ajustement à la hausse de la valeur locative. 
 16. Il résulte de tout ce qui précède que la valeur des locaux en litige appartenant à la requérante doit être évaluée par référence au local-type n° 16 du procès-verbal ME de la commune de Chelles d'une valeur unitaire de 19,87 euros le m² pondéré auquel il convient d'appliquer un ajustement à la baisse de 15 %, soit une valeur locative de 16,72 euros le m² pondéré. Cette valeur locative étant supérieure à celle de 16,31 euros le m² pondéré utilisée pour le calcul des impositions en litige, les conclusions à fin de réduction de ces impositions doivent être rejetées. Par voie de conséquence, les conclusions au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête présentée par la SAS Carrefour Property France est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Carrefour Property France et à la directrice départementale des finances publiques de Seine-et-Marne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2023. 
 Le magistrat désigné, 
 Signé : P. MEYRIGNAC        
 Le greffier, 
 Signé : G. NGASSAKI 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution du présent jugement. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier 
                                     G. NGASSAKI