TA14 · 2ème chambre — 15 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 10 décembre 2021, 14 décembre 2022 et 3 mars 2023, M. E H et Mme F H, représentés par la SELARL Dollon Avocats, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 9 juillet 2021 par lequel le maire des Pieux a délivré à M. D un permis de construire ainsi que la décision du 13 octobre 2021 de rejet de leur recours gracieux ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune des Pieux et des consorts D la somme de 3 500 euros au titre des frais liés au litige. 
 Ils soutiennent que : 
 - leur requête est recevable ; 
 - l'arrêté en litige a négligé l'examen de la demande de permis de construire au regard de la gravité de l'infraction pénale ; 
 - il méconnaît l'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme ;  
 - il méconnaît l'article 10 du règlement du plan local d'urbanisme ;  
 - il n'autorise pas les démolitions ;  
 - le dossier de demande de permis de construire est entaché d'erreurs et d'inexactitudes ; 
 - l'arrêté en litige méconnaît l'article 7.3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme.  
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 9 août et 28 décembre 2022, la commune des Pieux, représentée par la SELARL Médéas, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des frais liés au litige. 
 Elle fait valoir que : 
 - la requête est irrecevable en raison de son caractère tardif et de l'absence d'intérêt à agir des requérants ; 
 - aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 3 janvier et 16 mars 2023, Mme B D, M. E D, Mme G D et M. A D, venant aux droits de M. C D, représentés par Me Collet, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des frais liés au litige. 
 Ils font valoir que : 
 - la requête est irrecevable en raison de son caractère tardif, de l'absence d'intérêt à agir des requérants et de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme ; 
 - les moyens tirés des erreurs et inexactitudes du dossier de demande de permis de construire et de la méconnaissance de l'article 7 du règlement du plan local d'urbanisme sont irrecevables ; 
 - aucun des moyens soulevés n'est fondé. 
 Par une ordonnance du 12 septembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 2 octobre 2023. 
 Par un courrier du 17 novembre 2023, le tribunal a informé les parties, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que la formation de jugement était susceptible de surseoir à statuer afin que soit régularisée l'illégalité qui pourrait être retenue tenant à la méconnaissance des dispositions de l'article N 9 du règlement du plan local d'urbanisme en ce que l'extension excède la limite autorisée de 30 % de l'emprise au sol de la construction principale après démolition. 
 Les consorts D ont présenté des observations, enregistrées le 23 novembre 2023, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 La commune des Pieux a présenté des observations, enregistrées le 24 novembre 2023, sur l'application éventuelle de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Silvani ; 
 - les conclusions de M. Blondel, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Collet, avocat des consorts D. 
 Une note en délibéré, présentée par M. et Mme H, a été enregistrée le 4 décembre 2023.  
 Considérant ce qui suit :  
 1. M. D, qui était propriétaire d'une construction d'habitation située sur le territoire de la commune des Pieux, a procédé sans autorisation d'urbanisme à la démolition partielle de celle-ci, à l'édification d'une extension à usage d'habitation, d'un garage, d'une cave, d'un ascenseur et d'une véranda. L'intéressé a été condamné, par un arrêt du 2 mai 2012 de la chambre des appels correctionnels de la cour d'appel de Caen, à la démolition des constructions irrégulièrement édifiées. Le 7 juin 2021, M. D a déposé une demande de permis de construire portant sur la régularisation de ces constructions. Par un arrêté du 9 juillet 2021, le maire des Pieux lui a délivré le permis de construire sollicité. M. et Mme H, propriétaires de la maison voisine, demandent l'annulation de l'arrêté du 9 juillet 2021 et de la décision du 13 octobre 2021 rejetant leur recours gracieux.  
 Sur la recevabilité de la requête : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". 
 3. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré à M. D le 9 juillet 2021 a été affiché sur le terrain d'assiette de la construction en litige le 26 juillet 2021. Par un courrier, reçu par la commune des Pieux le 30 août 2021, M. H doit être regardé, en dépit du caractère approximatif des termes employés, comme ayant demandé le retrait de l'arrêté en date du 9 juillet 2021. Ce recours gracieux, introduit dans le délai de deux mois à compter de la date d'affichage du permis de construire sur le terrain, a régulièrement prorogé le délai du recours contentieux, qui a recommencé à courir à compter de la décision de rejet du recours gracieux en date du 13 octobre 2021. Par suite, le recours contentieux enregistré le 10 décembre 2021 n'est pas tardif. 
 4. En deuxième lieu, si les défendeurs font valoir que le recours gracieux présenté par M. H n'a pu avoir pour effet de proroger le délai du recours contentieux à l'égard de Mme H, M. H doit être regardé comme ayant introduit le recours gracieux tant en son nom personnel qu'au nom et pour le compte de son épouse. La fin de non-recevoir, tirée du caractère tardif du recours en ce qu'il émane de Mme H, doit, par suite, être écartée. 
 5. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant ". 
 6. M. et Mme H ont produit le titre de propriété justifiant de la détention de la parcelle voisine du terrain d'assiette de la construction en litige. La fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance des exigences prévues par les dispositions précitées ne peut, par suite, être accueillie. 
 7. En dernier lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".  
 8. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. 
 9. Il ressort des pièces du dossier que les requérants sont propriétaires d'une maison d'habitation située sur la parcelle voisine du terrain d'assiette de la construction en litige, dont ils sont voisins immédiats. Compte tenu, d'une part, de la nature et de l'importance du projet, qui porte sur la régularisation ainsi que la modification d'une construction consistant, après démolition d'une partie de l'existant, en l'édification d'une construction à usage d'habitation ainsi que d'une tour accueillant des ascenseurs, un garage sur lequel ont été édifiés des celliers, surplombés d'une véranda, d'autre part, de l'implantation du projet en limite de la propriété des requérants sur laquelle est édifiée leur maison d'habitation qui surplombe la construction en litige, les requérants justifient d'un intérêt leur donnant qualité pour agir. Par suite, les fins de non-recevoir opposées à ce titre par la commune des Pieux et le bénéficiaire de la décision en litige ne peuvent être accueillies. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation : 
 10. En premier lieu, il résulte des articles L. 480-4 et L. 480-5 du code de l'urbanisme qu'en cas de condamnation pour édification d'une construction sans permis de construire, le juge pénal peut, à la demande du ministère public, ordonner à titre de réparation civile la démolition des ouvrages. Selon l'article L. 480-9 du même code si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition n'est pas complètement achevée, le maire agissant au nom de l'Etat ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice. 
 11. Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'elle est saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme visant à régulariser les travaux dont la démolition, la mise en conformité ou la remise en état a été ordonnée par le juge pénal, l'autorité compétente n'est pas tenue de la rejeter et il lui appartient d'apprécier l'opportunité de délivrer une telle autorisation de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l'infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet soumis à son examen et des règles d'urbanisme applicables. 
 12. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que M. D a été condamné par un arrêt du 2 mai 2012 de la chambre des appels correctionnels de la Cour d'appel de Caen à la démolition des constructions réalisées pour une partie sans permis de construire et pour l'autre partie selon une déclaration de travaux déposée en vue de la réalisation d'un préau qui constituait en réalité une construction à usage d'habitation soumise à permis de construire.  
 13. L'édification d'une construction sans autorisation d'urbanisme ou en vertu d'une autorisation obtenue par fraude présente un caractère de gravité manifeste. Toutefois, en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'approbation, le 7 février 2019, du plan local d'urbanisme par le conseil communautaire de la communauté d'agglomération le Cotentin a conduit à une modification des règles applicables et rendu possible le dépôt d'une demande de régularisation des constructions irrégulièrement édifiées. Eu égard au changement intervenu dans les circonstances de droit ainsi qu'aux caractéristiques du projet, la décision prise par le maire de délivrer l'autorisation d'urbanisme visant à régulariser les constructions dont la démolition a été ordonnée par le juge judiciaire n'est pas entachée d'une erreur manifeste d'appréciation de la gravité de l'infraction commise par M. D.  
 14. En deuxième lieu, aux termes de l'article N 2 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux occupations ou utilisations du sol soumises à des conditions particulières, sont autorisées les " extensions aux bâtiments d'habitation existants à la date d'approbation du PLU () en respectant les prescriptions énoncées aux articles 6, 7, 8, 9 et 10 " et aux termes de son article N 9, relatif à l'emprise au sol des constructions : " 1) Dans l'ensemble de la zone (hors secteur Np) Constructions à usage d'habitation / Extension des habitations : l'extension est limitée à 30% de l'emprise au sol de la construction principale à la date d'approbation du PLU. ()". Pour l'application de ces dispositions, l'emprise au sol de la construction principale à la date d'approbation du plan local d'urbanisme doit être comprise, en présence d'un projet prévoyant des démolitions, comme renvoyant à l'emprise au sol de la construction existante, déduction faite de celle des parties démolies.  
 15. Le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l'autorité administrative n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. 
 16. Il ressort des pièces du dossier que, dans son état antérieur à la réalisation des travaux jugés irréguliers, la construction principale était composée de deux volumes reliés par une verrière et une couverture monopente. Elle comprenait une terrasse en bois surélevée, édifiée au-dessus d'une cave. Le projet soumis à régularisation prévoit la démolition d'une partie de la construction, notamment la cave et la terrasse en bois, et la reconstruction d'une cave, sur laquelle sont édifiés une terrasse en béton, une véranda ainsi qu'un ascenseur. Il prévoit également la construction d'une extension d'habitation et d'un garage. 
 17. Si les plans de masses PCMI2 font état d'une emprise existante de 227,40 m², correspondant à l'emprise de la construction dans son état antérieur à la réalisation des travaux déclarés irréguliers, et d'une emprise projetée de 261 m², correspondant à celle du projet régularisé, soit une augmentation de l'emprise au sol de 15%, ces éléments sont toutefois contredits par les autres pièces du dossier, et en particulier par la notice PCMI-4 et les plans PCMI-5.1, dont il ressort manifestement que l'emprise au sol de l'extension réalisée, correspondant notamment à la terrasse en béton, la véranda, l'ascenseur, l'extension d'habitation et le garage, excède largement la limite de 30% de l'emprise au sol de la construction principale. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que la construction soumise à régularisation méconnaît les règles d'emprise au sol prescrites par l'article N 9 du règlement du plan local d'urbanisme. Ce moyen doit, par suite, être accueilli. 
 18. En troisième lieu, aux termes de l'article N 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur maximale des constructions : " 1) Dans l'ensemble de la zone (hors secteur Np) / Constructions à usage d'habitation / Extension des habitations : la hauteur au faîtage de l'extension devra être inférieure ou égale à la hauteur au faîtage de la construction principale ou à 4 mètres à l'acrotère en cas de toiture terrasse ". 
 19. Si les requérants soutiennent que, contrairement aux mentions figurant dans le dossier de demande de permis de construire, la hauteur de la construction édifiée sur la parcelle 213 dépasse le faîtage du bâtiment principal, il ressort des développements rappelés au point 15 qu'un permis de construire n'a d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, de sorte que l'autorité administrative n'a pas à vérifier l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande. Dans ces conditions, alors qu'il n'est pas établi ni même allégué que le dossier de demande de permis de construire comprenait des contradictions sur ce point, la circonstance, à la supposer établie, selon laquelle la hauteur de la construction mentionnée dans le dossier de permis de construire ne correspondrait pas à celle de la construction dont la régularisation est sollicitée, circonstance qui se rapporte à l'exécution du permis de construire, est sans incidence sur la légalité de l'autorisation en litige. 
 20. En quatrième lieu, les requérants soutiennent que le permis de construire en litige est illégal dès lors qu'il n'autorise pas les démolitions prévues par le projet. Toutefois, il ressort du formulaire de la demande de permis de construire, qui porte l'intitulé " demande de permis de construire pour une maison individuelle et / ou ses annexes comprenant ou non des démolitions " que le pétitionnaire y a expressément indiqué que le projet comprend la démolition de plusieurs parties de la construction existante, dont la mention figure également sur les plans joints au dossier de demande de permis de construire. Il s'ensuit que le moyen, qui manque en fait, doit être écarté. 
 21. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 600-5 du code de justice administrative : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. () ". Il résulte de ces dispositions que la cristallisation des moyens qu'elles prévoient intervient à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense produit dans l'instance par l'un quelconque des défendeurs. 
 22. Il ressort des pièces du dossier que les moyens tirés de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire et de la méconnaissance de l'article N 7 du plan local d'urbanisme ont été soulevés par les requérants dans un mémoire enregistré le 14 décembre 2022. Or, le premier mémoire en défense présenté par la commune des Pieux a été communiqué aux requérants le 10 août 2022. Par suite, à la date à laquelle les requérants ont soulevé ces deux moyens, le délai de deux mois, prévu par les dispositions précitées de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, était expiré. Il en résulte, ainsi que l'a opposé le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme en défense, que ces deux moyens sont irrecevables et doivent être écartés. 
 23. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire délivré à M. D par le maire des Pieux est entaché d'illégalité en ce qu'il méconnaît les dispositions de l'article N 9 du règlement du plan local d'urbanisme. 
 Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 
 24. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ". 
 25. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. 
   26.   L'illégalité mentionnée au point 17 du présent jugement, tirée de ce que l'arrêté en litige est intervenu en méconnaissance de l'article N 9 du règlement du plan local d'urbanisme, est susceptible d'être régularisée dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que sa régularisation impliquerait d'apporter à la construction soumise à régularisation un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de surseoir à statuer et d'impartir aux bénéficiaires du permis de construire un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement aux fins d'obtenir la régularisation de la construction en litige. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de M. et Mme H jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour permettre aux consorts D de notifier au tribunal un permis de construire de régularisation du vice mentionné au point 17 du présent jugement. 
 Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. E H et Mme F H, à Mme B D, première dénommée pour les consorts D, et à la commune des Pieux. 
 Délibéré après l'audience du 30 novembre 2023, à laquelle siégeaient :  
 M. Marchand, président, 
 Mme Pillais, première conseillère, 
 Mme Silvani, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2023. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 C. SILVANI        
 Le président,  
 Signé 
 A. MARCHAND              Le greffier, 
 Signé 
 J. LOUNIS 
 La République mande et ordonne au préfet de la Manche en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.  
 Pour expédition conforme, 
 le greffier en chef, 
 D. Dubost