TA33 · 6ème Chambre — 14 février 2024

Vu la procédure suivante :  
 Par une requête enregistrée le 7 juin 2021 et un mémoire complémentaire enregistré le 22 avril 2022, ce dernier n'ayant pas été communiqué, M. C A et Mme B D, représentés par la SARL cabinet Ducourau avocats, demandent au tribunal :  
 1°) d'annuler l'arrêté du 21 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de Latresne (33) a retiré l'arrêté de permis de construire n° PC 033 234 20X 0030 du 30 septembre 2020, ensemble la décision expresse du 2 avril 2021, par laquelle le maire a rejeté leur recours gracieux ;  
 2°) de condamner la commune de Latresne à leur verser la somme de 50 000 euros à verser en indemnisation des préjudices subis du fait de l'illégalité fautive des décisions attaquées ;  
 3°) de mettre à la charge de la commune de Latresne la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Ils soutiennent que :  
 - la décision de retrait de l'arrêté de permis est entachée d'une erreur de fait dès lors que l'emprise du terrain, objet du projet de création d'une maison individuelle est couvert par la décision implicite de non-opposition à division parcellaire du 6 juillet 2018 ;  
 - elle est entachée d'une erreur de fait, de droit et d'erreur manifeste dans la qualification juridique des faits dès lors qu'aucune voie commune aux deux propriétés n'est créée et qu'un permis d'aménager n'était pas nécessaire ;  
 - elle est entachée d'une erreur de droit dès lors qu'il ne peut être valablement soutenu que le projet a pour effet de rendre le lot A irrégulier au regard des dispositions du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Latresne relatif aux limites séparatives.   
 Par un mémoire en défense enregistré le 25 janvier 2022, la commune de Latresne, représentée par Me Gauci, avocate, conclut à titre principal à l'irrecevabilité des conclusions indemnitaires présentées par les requérants et au rejet des conclusions à fin d'annulation, à titre subsidiaire au rejet de la requête comme non fondée et en tout état de cause, à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Par une ordonnance du 26 janvier 2022, la clôture d'instruction a été fixée au 25 avril 2022.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Mounic, rapporteure, 
 - les conclusions de Mme Patard, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Ducourau, représentant M. A et Mme D,  
 - et les observations de Me Gauci, représentant la commune de Latresne.  
 Une note en délibéré pour les requérants a été enregistrée le 29 janvier 2024 et n'a pas été communiquée.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. Le 16 janvier 2020, par acte dressé en la forme authentique notariée, au vu du plan de bornage et de division, M. A et Mme D se portent acquéreurs du lot de terrain à bâtir désormais cadastré section AD n°1073. Suite au retrait le 17 août 2020 du premier permis de construire accordé le 20 mai 2020, une deuxième demande de permis a été déposée pour ce lot à bâtir par les requérants, le 31 août 2020 et un permis de construire leur a été accordé le 30 septembre 2020. Par un arrêté du 21 décembre 2020, le maire de Latresne a de nouveau retiré le permis de construire accordé, au motif qu'il méconnaissait les règles applicables au lotissement. Par la présente requête, M. A et Mme D demandent au tribunal l'annulation de l'arrêté du 21 décembre 2020 ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux par la commune de Latresne le 2 avril 2021.  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière () ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article L. 442-1-2 du même code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière concernée ". Aux termes de l'article R. 421-23 du même code : " " Doivent être précédés d'une déclaration préalable () : / a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a) de l'article R. 421-19 " Aux termes de l'article R. 442-1 du code précité : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager / f) Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contigüe ".  
 3. D'une part, il résulte des articles L. 442-1, L. 442-1-2 et R. 442-1 du code de l'urbanisme que la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l'un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu'un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l'unité foncière. Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d'un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu'est envisagée l'extension, même significative, de l'un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d'une partie de celui-ci, ou la construction d'annexes à ces bâtiments. D'autre part, sous peine d'être entaché d'irrégularité, un permis de construire ne peut être délivré sur un terrain d'assiette irrégulièrement détaché d'une unité foncière depuis moins de dix ans.  
 4. Il ressort des pièces du dossier que M. E a déposé le 30 mai 2018 une déclaration préalable ayant pour objet la division foncière de 673,85 m² sur une emprise de 1167 m², cadastrée section AD 565. Il résulte des plans joints à cette déclaration que le terrain à détacher pour être bâti, en forme de " drapeau ", est constitué d'un couloir puis d'un rectangle longeant le bâtiment existant, lequel n'a pas été inclus par le lotisseur dans le périmètre du lotissement constitué d'un lot unique à bâtir, comme le permettent les dispositions précitées. Une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire est née du silence gardé par le maire de Latresne le 6 juillet 2018 et dont le maire a attesté le 10 octobre 2018.  Le 16 janvier 2020, par acte dressé en la forme authentique notariée, au vu du plan de bornage et de division, M. A et Mme D se portent acquéreurs du lot de terrain à bâtir désormais cadastré section AD n°1073. Si la commune soutient que la décision de non-opposition à la déclaration préalable n°033 234 20 X 0040 délivrée le 6 juillet 2018 ne couvrirait pas l'assiette du lot à bâtir des consorts A et D puisque le lot couvert par la déclaration préalable et la parcelle AD n°1073 auraient une forme différente, il ressort des pièces du dossier que le plan de masse de la déclaration préalable est identique à celui du permis de construire, bien que la superficie de 672 m² soit légèrement inférieure à quelques centimètres carrés près. Il ressort également des pièces du dossier, qu'à l'occasion du bornage du lot, les limites à l'entrée du lot au niveau de la voie d'accès ont été légèrement agrandies afin de permettre l'installation d'un portail double. Or s'agissant d'un détachement de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contigüe, conformément aux dispositions précitées de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, une telle modification ne constitue pas un lotissement et n'est pas soumise à déclaration préalable ni permis d'aménager. Enfin, il ressort des termes de l'arrêté délivrant le permis de construire que le maire vise la déclaration préalable de division du 9 juillet 2018 et avait donc parfaitement connaissance de l'implantation du projet sur une parcelle issue d'une division. Par suite, le maire en retirant le permis de construire sur ce motif, a entaché son arrêté d'une erreur de fait.  
 5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : / a) Les lotissements : / - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement () ". Aux termes de l'article R. 421-23 : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable () : / b) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a) de l'article R. 421-19 " 
 6. Il résulte des dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme précité que si la création de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots constitue un élément déterminant de l'entrée dans le régime du permis d'aménager, ces voies, ces espaces ou équipements doivent toutefois être communs à plusieurs lots destinés à être bâtis. A contrario, un lotissement qui comporte des voies, espaces et équipements communs à un lot déjà bâti et à un lot destiné à être bâti est soumis à une simple déclaration préalable conformément aux dispositions de l'article R. 421-23 du code de l'urbanisme. Or, comme évoqué au point 4, il ressort des pièces du dossier que le lotissement des consorts A et D ne comporte qu'un seul lot à bâtir. Par suite l'article R. 421-19 n'a pas vocation à s'appliquer et le maire en retirant le permis de construire sur ce motif a entaché son arrêté d'une erreur de droit.  
 7. En troisième lieu, aux termes de l'article UA 2.2 du Règlement du PLU : " Les permis d'aménager et les permis valant division, à condition que les règles édictées par le présent PLU soient appréciées au respect de chaque lot et non pas au regard de l'ensemble du projet, au titre de l'article R. 151-21 du Code de l'urbanisme ".  
 8. La conformité aux règles d'urbanisme d'une construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la même division que le lotissement en cause mais non inclus dans son périmètre, n'a pas à être vérifiée pour délivrer un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable autorisant la création d'un lotissement, l'appréciation de la conformité aux règles d'urbanisme d'un projet de création d'un lotissement faisant l'objet d'une déclaration préalable ne pouvant porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement. 
 9. Le maire soutient que le lotissement autorisé par la déclaration préalable n° 033 234 18 X 0040 tacite du 9 juillet 2018 a pour effet de rendre le lot A irrégulier au regard du règlement du PLU, en ce qui concerne l'implantation en limite séparative, la conformité au PLU s'appréciant au niveau de chaque lot et non du projet en son entier, conformément aux dispositions de l'article UA 2.2 du règlement du PLU de la commune. Toutefois, d'une part, la déclaration préalable de non-opposition, qui est un acte créateur de droit, est devenue définitive, de sorte que le maire ne pouvait plus la retirer. D'autre part, comme évoqué au point 4, s'agissant d'un lotissement constitué d'un seul lot à bâtir et n'incluant pas le terrain bâti, au regard des dispositions précitées, la déclaration préalable n'a pas à apprécier la conformité des règles d'urbanisme à l'emprise bâtie hors projet. Aussi, les requérants sont fondés à soutenir que le maire en retirant le permis de construire sur ce motif a entaché son arrêté d'une erreur de droit. 
 10. Il résulte de tout ce qui précède que M. A et Mme D sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté du 21 décembre 2020, ensemble la décision du 2 avril 2021 rejetant leur recours gracieux.  
 Sur les conclusions indemnitaires  
 En ce qui concerne la responsabilité de la commune 
 11. Il résulte des points 2 à 10 que la commune de Latresne a illégalement retiré le permis de construire accordé à M. A et Mme D le 30 septembre 2021. Par suite, l'illégalité de l'arrêté du 21 décembre 2021 est susceptible d'engager la responsabilité pour faute de la commune.  
 En ce qui concerne la recevabilité de la demande indemnitaire 
 12. Contrairement à ce que soutient en défense la commune de Latresne, il ressort des pièces du dossier que les requérants ont bien formulé une demande indemnitaire dans le cadre de leur recours gracieux, en date du 24 février 2021, et notifié à la commune le 25 février 2021, ce que reconnait d'ailleurs le maire de la commune dans son courrier de rejet de ce même recours, le 2 avril 2021 dans lequel il rejette expressément la demande indemnitaire. Par suite, les requérants ont bien exercé une demande indemnitaire préalable et la fin de non-recevoir opposée par la commune doit être écartée.  
 En ce qui concerne l'indemnisation des préjudices  
 13. En premier lieu, si les requérants demandent l'indemnisation du préjudice financier subi en raison du fait que Mme D, assistante maternelle, ne peut plus exercer son emploi et estiment à 1800 euros mensuel la perte de revenus, ils n'apportent aucun élément pour justifier de la réalité de ce préjudice. La demande présentée sur ce point ne peut donc qu'être rejetée.  
 14. En deuxième lieu, si les requérants demandent l'indemnisation du préjudice financier lié à la location d'une habitation depuis la vente de leur maison et en raison des retards de construction de la maison d'habitation, objet du projet, à l'exception d'un contrat de bail fixant le loyer à 1330 euros mensuel, ils ne produisent aucune pièce relative au projet de construction, aucun devis ni calendrier de réalisation, ni preuve de prêt-relai souscrit, de nature à établir la réalité de leur préjudice. Par suite, ce poste de préjudice devra être rejeté.  
 15. En troisième et dernier lieu, s'agissant des frais d'avocats dont les requérants demandent l'indemnisation, ces derniers sont inclus dans les frais d'instance mis à la charge de la partie perdante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et ne constituent pas un poste de dépense autonome. Par suite, les conclusions indemnitaires des requérants doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige :  
 16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A et Mme D, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Latresne au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Latresne une somme de 1 500 euros à verser à M. A et Mme D sur le même fondement.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : L'arrêté du 21 décembre 2020 du maire de la commune de Latresne, ensemble la décision du 2 avril 2021, sont annulés.  
 Article 2 : La commune de Latresne versera à M. A et Mme D la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.  
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, Mme B D et au maire de la commune de Latresne. 
 Délibéré après l'audience du 12 janvier 2024 à laquelle siégeaient : 
 M. Delvolvé, président, 
 Mme Mounic, première conseillère,  
 Mme Passerieux, conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 14 février 2024 
 La rapporteure, 
 S. MOUNIC 
 Le président, 
 Ph. DELVOLVÉ       Le greffier, 
 A. PONTACQ 
 La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier 
 N°2102818