TA80 · 4ème Chambre — 29 décembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 18 août 2021, M. B D et Mme A F, représentés par Me Lequillerier, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler l'arrêté du 22 juin 2021 par lequel le maire de Lamorlaye a exercé le droit de préemption urbain pour l'acquisition de la parcelle cadastrée  sur le territoire de la commune ; 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Lamorlaye la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - les demandes de communication de documents complémentaires et de visite des lieux n'ont pu avoir pour effet de suspendre le délai de deux mois imparti par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, de sorte que la commune doit être regardée comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption ; 
 - l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, faute de faire état d'un projet suffisamment réel et précis. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 23 novembre 2023, la commune de Lamorlaye, représentée par Me Boiron-Bertrand, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que les moyens soulevés par les époux D ne font pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Beaucourt, conseillère, 
 - les conclusions de M. Lapaquette, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Boiron-Bertrand, représentant la commune de Lamorlaye. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par un acte notarié du 22 février 2021, Mme G E a signé avec M. B D et Mme A F, son épouse, un compromis de vente ayant pour objet une maison de ville sur une parcelle cadastrée  sur le territoire de la commune de Larmorlaye. Par arrêté du 22 juin 2021, le maire de la commune de Lamorlaye a exercé le droit de préemption urbain pour l'acquisition du bien, objet de cette promesse de vente. Par leur requête, M. D et Mme F demandent l'annulation de cet arrêté en se prévalant de leur qualité d'acquéreurs évincés. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée (). Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat () / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. / Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien () ". Le I de l'article R. 213-7 de ce code dispose que : " Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. / Ce délai court à compter de la date de l'avis de réception postal du premier des accusés de réception ou d'enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l'administration, ou de la décharge de la déclaration faite en application de l'article R. 213-5 ". 
 3. En outre, l'article D. 213-13-1 du code de l'urbanisme : " La demande de la visite du bien prévue à l'article L. 213-2 est faite par écrit. / Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu'au notaire mentionnés dans la déclaration prévue au même article, dans les conditions fixées à l'article R. 213-25. / Le délai mentionné au troisième alinéa de l'article L. 213-2 reprend à compter de la visite du bien ou à compter du refus exprès ou tacite de la visite du bien par le propriétaire ". 
 4. Il résulte de ces dispositions que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, le cas échéant prorogé par une demande unique de communication de documents ou une demande de visite du bien, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise. Dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l'exercer, les mêmes dispositions, combinées avec celles des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, imposent que la décision de préemption soit exécutoire au terme du délai de deux mois, le cas échéant prorogé, c'est-à-dire non seulement prise mais également notifiée au propriétaire intéressé, ou à son mandataire, et transmise au représentant de l'Etat. La réception de la décision par le propriétaire intéressé, ou son mandataire, et par le représentant de l'Etat dans le délai de deux mois, éventuellement prorogé, à la suite respectivement de sa notification et de sa transmission, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. 
 5. D'une part, il est constant que la déclaration d'intention d'aliéner la propriété litigieuse a été réceptionnée par la commune de Lamorlaye le 17 mars 2021. Le 4 mai suivant, le maire a adressé une demande unique tendant à la communication de documents complémentaires et à la visite des lieux tant au notaire de Mme E que, ainsi qu'il résulte des mentions non contestées de ce courrier, à cette dernière elle-même. Les documents complémentaires ayant été transmis en mairie le 11 mai 2021 et la visite du bien en cause étant intervenue le 28 mai suivant, c'est à compter de la date d'accomplissement de la plus tardive de ces deux formalités que le délai de deux mois permettant à la commune d'exercer son droit de préemption, dûment suspendu par la demande du 4 mai 2021, a repris son cours, et ce pour une durée d'un mois. Par suite, l'arrêté du 22 juin 2021 est intervenu dans le délai imparti, du fait de cette suspension, au titulaire du droit de préemption pour en faire usage de sorte que la commune ne peut être regardée comme y avoir renoncé. 
 6. D'autre part, l'alinéa 5 de l'article D. 213-13-2 du code de l'urbanisme prévoit que :  
 " Un constat contradictoire précisant la date de visite et les noms et qualité des personnes présentes est établi le jour de la visite et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par ce dernier ". 
 7. Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de l'absence d'établissement du constat mentionné par les dispositions citées au point précédent, lequel, sans incidence sur la suspension du délai mentionné à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, a pour seul but d'attester des conditions dans lesquelles le droit de visite a été exercé. 
 8. En second lieu, l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée, dispose que : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". En outre, aux termes de l'article L. 300-1 de ce même code, dans sa version applicable au litige : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ". 
 9. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre du droit de préemption urbain doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Le juge de l'excès de pouvoir vérifie si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit. 
 10. Pour exercer le droit de préemption en vue d'acquérir la parcelle en litige, le maire de la commune de Lamorlaye se réfère à deux axes du projet d'aménagement et de développement durables (PADD) de son plan local d'urbanisme (PLU) en cours de révision visant, d'une part, " la préservation et la valorisation des facteurs essentiels de la commune " et notamment " la cohérence architecturale et la qualité des espaces " ainsi que d'autre part, " la nécessité de répondre aux besoins des habitants actuels et futurs [de la commune] en veillant à offrir une diversité de produits immobiliers pour leur permettre d'assurer un parcours résidentiel cohérent " pour conclure que cette préemption permet de constituer une réserve foncière dans l'optique de la création d'un parc de logements locatif à loyers maîtrisés, géré par la commune, qui offre une diversité de typologie d'habitations sur le territoire communal dans le respect de la pérennisation et la conservation de l'intégrité et de la cohérence du patrimoine bâti communal. 
 11. S'agissant de la réalité du projet en cause, la volonté des auteurs du PADD, existant depuis son élaboration et son adoption en 2013, d'augmenter l'offre de logements disponibles au sein de la commune et de diversifier cette offre a été complétée et précisée à l'occasion de la révision du PLU communal à travers l'objectif n° 1 visant à " répondre aux besoins des habitants actuels et futurs de Lamorlaye " décliné au sein de l'axe n° 4 du PADD visant à " retrouver une attractivité au service des habitants de Lamorlaye " et se prolongeant par l'attention toute particulière portée au fait de " veiller à offrir une diversité de produits immobiliers accessibles à tous pour assurer le parcours résidentiel des habitants et permettre l'accueil de nouvelles populations en assurant une croissance raisonnée de la population ". Ainsi, cette seule mention dans l'arrêté attaqué d'un tel objectif, qui traduit l'optique d'intervention foncière de la commune en son centre-bourg et la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat, est de nature à établir, quand bien même le projet décrit au point précédent n'a pas fait l'objet d'une inscription dans le cadre d'un programme local de l'habitat, la réalité de cette opération de construction de logements locatifs à loyers maîtrisés. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'absence de réalité d'un projet précis répondant à l'un des objets fixé par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme doit être écarté. 
 12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation présentées par M. D et Mme F doivent être rejetées.  
 Sur les frais liés au litige : 
 13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge la commune de Lamorlaye, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M. D et Mme F au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Par ailleurs, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la commune de Lamorlaye présentées sur le fondement de ces mêmes dispositions. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. D et Mme F est rejetée. 
 Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Lamorlaye sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B D, Mme A F, Mme G E et à la commune de Lamorlaye. 
 Délibéré après l'audience du 19 décembre 2023, à laquelle siégeaient : 
 - M. Binand, président, 
 - Mme Beaucourt et Mme C, conseillères. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2023. 
 La rapporteure, 
 Signé 
 P. BEAUCOURTLe président, 
 Signé 
 C. BINAND 
 Le greffier, 
 Signé 
 N. VERJOT        
 La République mande et ordonne à la préfète de l'Oise en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.