TA21 · 2ème chambre — 6 juin 2023

Vu la procédure suivante :              Par une requête et deux mémoires, enregistrés les 18 novembre 2021, 4 novembre 2022 et 19 janvier 2023, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Conseil Lotissement Aménagement Zone (CLAZ), représentée par la société à responsabilité limitée Cannet, Mignot, demande au tribunal :              1°) de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés, à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017, et des pénalités correspondantes ;       2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.       Elle soutient que :       - l'administration fiscale n'établit pas l'existence d'un écart significatif entre la valeur vénale de l'immeuble litigieux et son prix de cession dès lors que le prix de vente doit être rehaussé du montant non contesté de 172 102,48 euros des travaux effectués, qu'un abattement de 30 % sur la valeur du bien doit être appliqué, dès lors que l'acquéreur est l'ancien locataire et que l'écart qui en résulte doit encore être réduit de 30 000 euros eu égard à l'absence d'engagement de frais de commercialisation ;       - l'administration ne rapporte pas davantage son intention d'agir contre son intérêt, dès lors que l'opération lui a permis de dégager une marge substantielle et une trésorerie immédiate ;       - à titre subsidiaire, aucun des comparables retenus par l'administration n'est situé à proximité immédiate de l'immeuble litigieux ; tous sont situés dans des quartiers distincts, de notoriété publique parmi les plus chers de la ville de Dijon, et jouissent d'une situation beaucoup plus favorable, alors que l'immeuble litigieux est enclavé entre trois bâtiments de grande hauteur, qu'il dispose d'un terrain plus petit et que la distribution intérieure des pièces est très défavorable ; enfin, l'administration n'a pas tenu compte des superficies de terrain de chacun des biens pris en compte et s'est bornée à retenir les superficies des constructions.       Par trois mémoires en défense, enregistrés les 17 mars et 19 décembre 2022, et 21 février 2023, le directeur régional des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or conclut au rejet de la requête.               Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.        Les parties ont été informées par une lettre du 21 mars 2023 que cette affaire était susceptible, à compter du 12 avril 2023, de faire l'objet d'une clôture d'instruction à effet immédiat en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative.       La clôture de l'instruction a été fixée au 13 avril 2023 par ordonnance du même jour.       Vu les autres pièces du dossier.              Vu :       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;       - le code de justice administrative.       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.              Ont été entendus au cours de l'audience publique :       - le rapport de M. Irénée Hugez,       - les conclusions de M. Thierry Bataillard, rapporteur public,       - et les observations de Me Cannet, représentant l'EURL CLAZ.       Considérant ce qui suit :       1. L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Conseil Lotissement Aménagement Zone (CLAZ), qui exerce une activité de marchand de biens et de promotion immobilière, a acquis, le 4 novembre 2015, un ensemble immobilier, sis 24 rue de Metz et 7 rue Davout à Dijon, composé d'une maison à usage d'habitation et d'un immeuble accolé de trois étages, pour un prix global de 720 000 euros. L'immeuble a été revendu le 11 septembre 2017 à un tiers, en vue d'être aménagé en appartements, au prix de 500 000 euros, tandis que la maison d'habitation a été cédée à l'associé unique et gérant de l'EURL, M. B A, le 29 mars 2017, pour un prix de 390 000 euros. À l'issue d'une vérification de comptabilité, dont a fait l'objet l'EURL CLAZ, l'administration, par une proposition de rectification en date du 29 novembre 2019, a considéré que la cession de la maison d'habitation à M. A à un prix minoré par rapport à la valeur vénale réelle était constitutive d'un acte anormal de gestion. Au cours de la procédure de rectification contradictoire, tant la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires que la commission départementale de conciliation de la Côte-d'Or ont retenu une valeur vénale de 610 000 euros, à laquelle l'administration fiscale s'est rangée. La cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés en résultant a été mis en recouvrement le 14 mai 2021 pour un montant de 33 199 euros en droits et pénalités. Par une décision explicite du 30 septembre 2021, l'administration fiscale a rejeté la réclamation contentieuse préalable du 14 juin 2021 de la société. Par sa requête, l'EURL CLAZ demande au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés, à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017, et des pénalités correspondantes.Sur les conclusions à fin de décharge :       2. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l'administration, qui n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d'établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.       3. La valeur vénale d'un bien doit être estimée en se référant au prix qui aurait pu être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande à la date où l'acquisition est intervenue. Lorsque l'administration procède à l'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble, elle doit se référer à des transactions portant sur l'immeuble même ou sur des immeubles similaires situés à proximité de celui-ci et intervenues à une date proche de celle du fait générateur de l'impôt.       4. En l'espèce, il résulte de l'instruction que la maison d'habitation litigieuse est une maison construite à la fin du XIXe siècle en pierres meulières, dont le toit est en ardoises, sur un terrain d'assiette d'une surface de 560 mètres carrés, d'une surface habitable de 210 mètres carrés, selon l'acte authentique de cession, répartie sur trois niveaux, dont un sous-sol, comprenant au total quatorze pièces, un garage, une cave et une piscine, mitoyenne d'un immeuble de bureaux situé perpendiculairement et transformé en appartements, sans vis-à-vis direct à l'arrière, et donnant sur un espace d'agrément, comprenant jardin, terrasse et piscine. Cette maison est située dans une rue à proximité immédiate, mais à l'extérieur, du centre historique de Dijon et était, antérieurement à sa cession par la société requérante à son gérant, M. A, donnée à bail à ce dernier.       5. Afin de déterminer la valeur vénale de cette maison, l'administration s'est fondée sur cinq comparables, tous constitués d'une maison d'habitation, construits dans la deuxième moitié du XIXe siècle, situés dans la même catégorie cadastrale, ayant fait l'objet d'une cession entre juillet 2015 et février 2017, disposant d'une surface utile comprise entre 200 et 300 mètres carrés et situés dans un rayon de 2 400 mètres autour du bien à évaluer. Constatant que les cinq cessions correspondantes avaient été consenties à un prix moyen de 3 324 euros par mètre carré de surface utile, la vérificatrice en a déduit une valeur vénale de la maison litigieuse de 764 456 euros. Le service a appliqué à ce prix une réfaction de 15 % à l'occasion de la réponse aux observations du contribuable, ramenant la valeur vénale à la somme de 649 788 euros afin de tenir compte, d'une part, de la situation de mitoyenneté avec l'immeuble de locaux professionnels reconverti, et d'autre part, de la circonstance selon laquelle le terrain d'assiette des termes de comparaison est plus étendu que celui de l'immeuble litigieux. Tant la commission de conciliation départementale de la Côte-d'Or que la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires, saisies dans leur domaine de compétence respectif, ont rendu un avis mentionnant une valeur vénale à retenir de 610 000 euros, estimation à laquelle l'administration fiscale a entendu se ranger. Enfin, considérant que les travaux réalisés en 2016 et en 2017 par M. A, alors qu'il était locataire, pour un montant de 146 761 euros, auraient dû être portés en stocks, le service a admis à titre de charges, cette somme minorant l'écart entre la valeur vénale et le prix de cession. Il résulte de l'ensemble de ces considérations que le rehaussement en base s'établit à la somme de 73 239 euros, à l'issue de la procédure de rectification contradictoire.       6. D'une part, l'EURL CLAZ fait notamment valoir que M. A a réalisé et payé directement des travaux " de construction " entre le 9 juin 2016 et le 09 juillet 2019 pour un montant total de 192 104,82 euros, pour une part alors qu'il était locataire, et pour une part postérieurement à la cession litigieuse, et qu'un montant de travaux de 172 102 euros, qui ont été justifiés, sans que cela soit contesté par l'administration, doit être ajouté au prix de cession pour apprécier l'écart éventuel avec la valeur vénale. Elle doit, ce faisant, être regardée comme soutenant qu'elle aurait dû elle-même réaliser ces travaux pour espérer vendre le bien en litige au prix de marché ou encore qu'elle devait nécessairement consentir un rabais sur la valeur vénale de la maison, égal au montant des travaux restant à réaliser ou déjà réalisés par le locataire à ses frais. Si l'administration soutient que des travaux conséquents ont antérieurement été réalisés par l'EURL CLAZ à ses frais, pour un montant non contesté de 107 795,20 euros et que les travaux pris en charge par M. A constituent pour l'essentiel des travaux consistant seulement en des améliorations apportées à l'existant ou des travaux d'entretien ou d'embellissement, ces circonstances, à les supposer même avérées ne suffisent pas à démontrer que les travaux payés directement par M. A n'auraient pas eu pour effet de remettre le bien litigieux dans le même état de confort, d'entretien et de rénovation que les termes de comparaison, dans des conditions de nature à permettre sa vente, si la cession litigieuse n'avait pas eu lieu, de sorte que la société requérante est fondée à demander la prise en compte d'une somme de 172 102 euros minorant l'écart entre la valeur vénale déterminée ainsi qu'il a été dit au point 5, et le prix de cession.       7. D'autre part, la société requérante soutient également, sans que ces circonstances soient contestées par l'administration fiscale que le bien n'a pas donné lieu à mise sur le marché et que la société n'a, ce faisant, exposé aucune charge de commercialisation, justifiant une réfaction d'environ 5 % de la valeur vénale déterminée par comparaison avec des biens de même nature, soit un montant d'environ 30 000 euros.       8. Il résulte de ce qui vient d'être dit aux points 6 et 7 du présent jugement, que l'EURL CLAZ est fondée à soutenir qu'une somme de 202 000 euros doit être déduite de la valeur vénale estimée de la maison d'habitation litigieuse, afin de déterminer si cette société s'est privée, au profit de son gérant et associé unique, de recettes qu'elle pouvait normalement escompter. Dès lors, l'écart entre cette valeur et le prix de cession consenti, à supposer même que les termes de comparaison retenus par l'administration puissent être considérés comme pertinents, est égale à 18 000 euros, soit moins de 5 % de la valeur vénale ainsi déterminée. Eu égard à ce faible écart, l'administration ne démontre pas l'insuffisance du prix de cession de la maison litigieuse par l'EURL CLAZ à M. A.       9. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres moyens de la requête, que l'EURL CLAZ est fondée à demander la décharge de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés, à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017, et des pénalités correspondantes.       Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :       10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 300 euros au titre des frais exposés par l'EURL CLAZ et non compris dans les dépens.D E C I D E :       Article 1er : L'EURL CLAZ est déchargée de la cotisation supplémentaire d'impôt sur les sociétés, à laquelle elle a été assujettie au titre de l'exercice clos en 2017, et des pénalités correspondantes.              Article 2 : L'Etat versera à l'EURL CLAZ une somme de 1 300 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.              Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de l'EURL CLAZ est rejeté.       Article 4 : Le présent jugement sera notifié à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Conseil Lotissement Aménagement Zone et à la directrice régionale des finances publiques de Bourgogne-Franche-Comté et du département de la Côte-d'Or.       Délibéré après l'audience du 30 mai 2023, à laquelle siégeaient :              M. Nicolet, président,       Mme Zeudmi Sahraoui, première conseillère,       M. Hugez, premier conseiller.                                                                                                                                                                                      Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juin 2023.                     Le rapporteur,                                          I. Hugez                     Le président,                                          Ph. Nicolet              La greffière,                                          L. Curot              La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.              Pour expédition,       Le greffier,2N° 2103000lc