TA67 · Juge unique (3) — 30 mai 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 12 mai 2021 et 15 mars 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Hôtelière Mulhouse Sausheim, représentée par Me Zapf demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge, à hauteur de la somme de 26 009 euros, de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de l'établissement qu'elle exploite au 26 route départementale 201 à Sausheim ; 
 2°) de mettre à la charge de l'État une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que : 
 - elle est fondée, par application des mesures de neutralisation des effets de la réforme de la valeur locative des locaux professionnels, à solliciter une décharge partielle de 26 009 euros ; 
 - son immeuble ne peut être retenu comme local de référence dès lors qu'il n'était pas loué au 1er janvier 1970 ; 
 - les surfaces de restaurant et de tennis doivent être évalués selon le même tarif que l'hôtel dès lors qu'elles en sont les accessoires ; 
 - le local-type n° 114 du procès-verbal de Strasbourg ne peut être retenu comme terme de comparaison en raison de la différence de situation économique et géographique avec son immeuble ; 
 - la valeur locative du local litigieux peut être évaluée par comparaison avec le local-type n° 56 du procès-verbal de la commune de Lutterbach ; 
 - si le local-type n° 114 de la commune de Strasbourg est retenu comme local de référence, un abattement de 40 % devra être appliqué, sur le fondement des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, pour tenir compte de la différence de situation. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 24 novembre 2021, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 -les moyens de la requête ne sont pas fondés ; 
 -si le local de référence retenu par l'administration était écarté, le local-type proposé par la société requérante pourrait lui être substitué. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative ; 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Christophe Michel, 
 - et les conclusions de M. Laurent Guth, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim exploite un établissement, à l'enseigne " Golden Tulip Mulhouse Basel ", comprenant un hôtel, un restaurant et un terrain de tennis, sis 26 route départementale 201 à Sausheim (Haut-Rhin). Elle a été assujettie à raison de ces biens immobiliers, dont elle est propriétaire, à la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations, au titre de l'année 2019. Par sa requête, la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim demande la décharge de ces impositions à hauteur de la somme de 26 009 euros.  
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". 
 3. En premier lieu, il résulte de ces dispositions que ne peuvent être utilisés comme termes de comparaison, pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a. du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, que les locaux-types régulièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties communales au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie. 
 4. Il résulte de l'instruction que, pour évaluer par comparaison, en application des dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de l'hôtel à raison duquel la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim a été assujettie aux impositions contestées, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison le local-type n° 45 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Sausheim dont la valeur locative a été évaluée par comparaison avec l'hôtel " Holiday Inn " situé 14 rue de la Corderie à Strasbourg, lui-même évalué par comparaison avec l'hôtel Vendôme, sis rue du Maire Kuss, achevé en 1965, loué à des conditions normales au 1er janvier 1970 et inscrit sous le n° 114 au procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Strasbourg. Il ne ressort pas de l'instruction, et la société requérante n'apporte aucun élément de nature à établir, que ces locaux de référence ont cessé d'exister. Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la société requérante, l'administration justifie que la valeur locative de l'immeuble en litige a été évaluée par comparaison avec des immeubles similaires qui faisaient l'objet à la date de référence d'une location à des conditions de prix normale. 
 5. En deuxième lieu, la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim conteste le choix du local-type n° 114. Toutefois, si la société requérante fait valoir que son hôtel et ce local sont situés dans des villes différentes et que l'hôtel Vendôme bénéficie de sa proximité avec la gare de Strasbourg, desservie par des lignes à grande vitesse, il résulte de l'instruction que l'hôtel " Golden Tulip Mulhouse Basel " est proche des villes de Mulhouse et Bâle ainsi que de l'aéroport de Bâle-Mulhouse. Dans ces conditions, ces deux établissements peuvent être regardés, pour la comparaison de leurs valeurs locatives, comme présentant une situation analogue du point de vue économique. Dès lors, le moyen tiré de ce que la situation des deux établissements n'est pas comparable doit, en tout état de cause, être écarté. 
 6. En troisième lieu, il résulte de ce qui a été dit aux points 4 et 5 que le local-type retenu par l'administration est approprié afin de déterminer la valeur locative du local exploité par la société requérante. Par suite, il n'y a pas lieu de retenir comme terme de comparaison pertinent, comme la société requérante le demande, le local-type n° 56 du procès-verbal de la commune de Lutterbach. 
 7. En quatrième lieu, aux termes de l'article 324 A de l'annexe III au code général des impôts dispose : " Pour l'application de l'article 1494 du code général des impôts, on entend : / 1° Par propriété normalement destinée à une utilisation distincte : / a) En ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement ; / b) En ce qui concerne les établissements industriels, l'ensemble des sols, terrains, bâtiments et installations qui concourent à une même exploitation et font partie du même groupement topographique ; / 2° Par fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte, lorsqu'ils sont situés dans un immeuble collectif ou un ensemble immobilier : / a) Le local normalement destiné, à raison de son agencement, à être utilisé par un même occupant ; / b) L'établissement industriel dont les éléments concourent à une même exploitation. / () ". 
 8. Il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier dont la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim est propriétaire à Sausheim est constitué d'un hôtel, identifié sous le numéro d'invariant 0231160, d'un restaurant, identifié sous le numéro d'invariant 0231161, et d'un terrain de tennis, identifié sous le numéro d'invariant 0446156. Si la société requérante soutient que les surfaces du restaurant et du terrain de tennis doivent être évaluées selon le même tarif que l'hôtel dont elles seraient les accessoires, il résulte de l'instruction que ces biens ne sont pas utilisés pour la réalisation d'une même activité économique. Par suite, l'hôtel, le restaurant et le terrain de tennis dont la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim est propriétaire ne peuvent être regardés, alors même qu'ils sont utilisés par un même occupant, comme constituant un seul groupement topographique, dont la valeur locative doit être déterminée de façon unitaire.  
 9. En dernier lieu, en l'espèce, l'administration a appliqué, à compter de l'année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celle de l'année 2019. 
 10. Aux termes des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts applicables à la taxe foncière 2016 : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". 
 11. Si la société requérante fait valoir que, par application des mesures de neutralisation des effets de la réforme de la valeur locative des locaux professionnels, elle est fondée à solliciter l'application de la valeur locative de 2016, minorée d'un abattement de 50 % eu égard aux différences de situation entre le local de référence et le local en cause en vertu des dispositions précitées de l'article 324 AA, il résulte de ce qui a été dit au point 5 que ses prétentions ne sont pas fondées. 
 12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim tendant à la décharge des impositions en litige doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles qu'elle a présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D É C I D E : 
 Article 1 : La requête de la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Hôtelière Mulhouse Sausheim et au directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 mai 2023. 
 Le rapporteur, 
 C. MICHEL 
 Le greffier, 
 S. PILLET        
  La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Strasbourg, le 
 Le greffier,