TA31 · Juge unique chambre 1 — 7 mai 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 juin 2021 et 13 septembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Hôtelière Toulouse Purpan, représentée par Me Zapf, doit être regardée comme demandant au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :  
 1°) à titre principal, de prononcer la décharge partielle des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe spéciale d'équipement et de taxe pour enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018, à hauteur d'un montant de 34407 euros ; 
 2°) à titre subsidiaire, d'appliquer un abattement de 20% du prix par mètre carré du local-type n°72 retenu à titre de comparaison avec le local en litige ; 
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.   
 Elle soutient que :  
 - le local à évaluer dispose d'une surface pondéré de 1 921 m2 et non de 2 097 m2 comme l'a retenu l'administration ; 
 - l'intégralité de l'établissement, constitué d'un hôtel et d'un restaurant, doit être évaluée par comparaison au local-type n° 42 du procès-verbal de la commune de Toulouse, à savoir un hôtel trois étoiles régulièrement évalué d'une surface pondérée de 1 122 m2 et dont la valeur locative unitaire est de 3,96 euros par mètre carré, la circonstance que ce local-type soit classé deux étoiles, ne comporte pas de restaurant et que sa surface soit  près de deux fois inférieure à celle du local à évaluer n'étant pas de nature à s'opposer à ce qu'il soit retenu comme terme de comparaison ; 
 - le local-type n° 72 est situé à proximité immédiate de la gare ferroviaire de Toulouse-Matabiau et bénéficie ainsi d'une situation géographique exceptionnelle, alors que l'établissement en litige bénéficie d'une situation géographique nettement moins favorable, la seule infrastructure qui en est proche étant un hôpital, ce qui justifierait en tout état de cause l'application d'un abattement de 20 % sur le tarif du local-type n° 72 ; 
 - l'administration a commis une erreur dans le calcul de la base d'imposition à retenir, celle-ci devant être établie à partir de la valeur locative découlant de la comparaison du local à évaluer avec le local-type n°42 ; 
 - en tout état de cause, si l'administration, qui propose de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 72, considère qu'il convient d'appliquer une majoration de 20 % au tarif unitaire de ce local afin de tenir compte de la différence d'entretien entre les deux locaux, la photographie dudit local-type montre qu'une telle majoration n'est aucunement justifiée, la circonstance que ce dernier aurait été rénové en 2017 étant sans incidence sur le fait qu'il n'est nullement possible de démontrer un réel défaut d'entretien l'année précédente, d'autant plus que l'établissement en litige fait lui-même l'objet d'un entretien standard. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 février, 14 octobre 2022 et 23 février 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que : 
 - le local-type n° 42 proposé par la requérante est classé deux étoiles, et non plus trois étoiles comme à la date du procès-verbal, et de surcroît ne dispose pas d'un restaurant, contrairement à l'établissement en litige ; 
 - alors que cet établissement a une surface réelle de 3 108 m2 et une surface pondérée de 2 097 m2, le local-type n° 42 a pour sa part une surface réelle de 1 352 m2 et une surface pondérée de 1 152 m2, soit une différence de surfaces proche du double, ce qui fait obstacle à la prise en compte de ce local-type comme terme adéquat de comparaison ; 
 - le local-type n° 72 retenu par l'administration correspond à un hôtel classé trois étoiles, qui dispose d'un restaurant et de prestations similaires à l'établissement en litige  
 - la majoration de 20 % appliquée au tarif unitaire du local-type n°72 est justifiée par l'entretien plus favorable ; 
 - il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions à fin de décharge de la cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SAS Hôtelière Toulouse Purpan a été assujettie au titre de l'année 2018, à hauteur de 27 736 euros. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 En application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative, la présidente du tribunal a désigné Mme A pour statuer sur les litiges visés audit article. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 -le rapport de Mme A, 
 -et les conclusions de M. Luc, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Hôtelière Toulouse Purpan, dont le siège social est situé à Cergy, est propriétaire à Toulouse (Haute-Garonne) d'un établissement hôtelier situé au 1, rue Jean Viollis. Elle est assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe spéciale d'équipement et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2018 pour un montant de 49 169 euros. Par une réclamation en date du 27 décembre 2019, la SAS Hôtelière Toulouse Purpan a contesté le montant de ces impositions. 
 Sur l'étendue du litige : 
 2. Par deux décisions des 8 octobre 2021 et 20 février 2024, postérieures à l'introduction de la requête, le directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne a prononcé des dégrèvements partiels de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle la SAS Hôtelière Toulouse Purpan a été assujettie au titre de l'année 2018 à hauteur des sommes de 21 646 euros et de 6 090 euros. Les conclusions présentées par la société requérante ont, à concurrence d'un tel montant, perdu leur objet. Par suite, il n'y a plus lieu d'y statuer. 
 Sur le bien-fondé des impositions restant en litige : 
 3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur jusqu'au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () /2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. /Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; /b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,/Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; () 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe.". 
 4. Aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation./ Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013./ Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'application également pour l'établissement de leurs taxes annexes./ () III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 :/ 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence./ 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence () ". 
 5. Aux termes de l'article 1518 E du même code, dans sa rédaction applicable à l'année d'imposition en litige : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 :/ 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive./ Pour chaque impôt, l'exonération est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 1° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence./ L'exonération cesse d'être accordée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété ;/ 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive./ Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l'année 2017, puis réduite chaque année d'un dixième de cette différence./ Cette majoration est supprimée à compter de l'année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l'application du I de l'article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété./ II. - Pour l'application du I :/ 1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes ;/ 2° La différence définie au premier alinéa des 1° et 2° du même I s'apprécie pour chaque impôt en tenant compte de ses taxes annexes et des prélèvements prévus à l'article 1641./ Elle s'apprécie par propriété ou fraction de propriété bâtie pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ;/ 3° Selon le cas, le coût de l'exonération ou la majoration est réparti entre les collectivités territoriales et, le cas échéant, les établissements publics de coopération intercommunale, les établissements publics fonciers, les chambres de commerce et d'industrie et les chambres de métiers et de l'artisanat au prorata de leur part dans la somme des variations positives de chaque fraction de cotisation leur revenant. ". 
 6. Enfin, aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". 
 7. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'administration procède à une évaluation par comparaison, il appartient au contribuable, s'il s'y croit fondé, de contester devant le juge de l'impôt la pertinence du local-type retenu pour le calcul de la valeur locative. 
 8. Par ailleurs, pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. 
 9. Enfin, la seule circonstance qu'existerait une différence de classement entre l'établissement litigieux et le local-type retenu n'est pas de nature, en tant que telle, à justifier l'application d'un ajustement sur le tarif du local-type, eu égard aux critères prévus par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. En conséquence, le moyen tiré de la différence entre le classement de l'établissement litigieux et celui du local-type retenu, dès lors qu'il n'est assorti d'aucune argumentation tirée de ce que cette différence de classement reflète une différence de situation ou de nature de la construction et notamment de son aménagement et de son état d'entretien, est inopérant. 
 10. En premier lieu, il résulte de l'instruction que l'administration fiscale a déterminé la surface pondérée du local en litige en se fondant sur les renseignements fournis par son ancien propriétaire. En se bornant à soutenir que cette surface est erronée et en estimant qu'il convient de la fixer à 1921 m2, la SAS Hôtelière Toulouse Purpan ne critique pas utilement la surface pondérée retenue par l'administration. Par suite, le moyen doit être écarté. 
 11. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que, pour calculer le montant des impositions en litige, l'administration a procédé à une comparaison entre l'hôtel à évaluer et le local-type n°72 du procès-verbal C-ES de la commune de Toulouse du 1er juin 1973, d'une surface réelle de 2 155 m² et d'une surface pondérée de 1 758 m², correspondant à l'hôtel-restaurant " Ibis Toulouse Centre Gare Matabiau ", classé " trois étoiles ", situé 13 boulevard Bonrepos dans la même commune. Pour demander la réduction des impositions en litige, la requérante soutient que le local-type n°42 qu'elle propose, figurant sur le même procès-verbal, correspondant à l'hôtel " Royal Wilson " situé 6 rue Labéda à Toulouse, d'une surface réelle de 1 352 m² et d'une surface pondérée de 1 122 m², et dont le tarif unitaire est de 3,96 euros/m², est plus pertinent que le local-type retenu par l'administration.  
 12. D'une part, en application des principes rappelés aux points 8 et 9 du présent jugement, l'administration fiscale ne saurait utilement exciper, sans plus de précisions au soutien de son argumentation, ni du classement " deux étoiles " du local-type proposé par la requérante, à savoir le local-type n°42, alors que l'établissement en litige bénéficie d'un classement " trois étoiles ", ni de la différence entre la surface de ce dernier, à savoir 3 108 m² de surface réelle et 2 097 m² de surface pondérée, et celle dudit local-type, pour soutenir que celui-ci ne peut être retenu comme terme de comparaison.  
 13. D'autre part, il résulte de l'instruction que le local-type n°72 retenu par l'administration, lequel appartient à la même chaîne hôtelière " Ibis " que l'établissement en litige, est situé à proximité immédiate de la gare ferroviaire de Toulouse-Matabiau, dans le centre-ville, ce qui s'avère une situation géographique très favorable, compte tenu de sa capacité à capter la clientèle des voyageurs. L'établissement en litige, pour ne pas profiter des effets d'une situation en centre-ville contrairement au précédent, bénéficie toutefois d'un emplacement très favorable, dès lors qu'implanté aux environs immédiats de quatre hôpitaux, il est situé à côté de la voie de circulation dénommée " Fil d'Ariane ", laquelle contourne à proximité immédiate l'aéroport de Toulouse-Blagnac par l'est. En outre, il résulte également de l'instruction, notamment des photographies présentes au dossier, qu'eu égard à la situation privilégiée du local-type n°42 mentionné au point 11, en centre-ville lui aussi et dans une rue plus abritée que le local-type n°72, mais aussi de la nature de sa construction, de son aménagement et de son état d'entretien, le local-type n°42 ne saurait constituer un meilleur terme de référence que le local-type proposé par l'administration, ce dernier devant dès lors être retenu pour l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2018. 
 14. En troisième lieu, eu égard à la différence de situation géographique existante entre le local-type n°72 et le local en litige telle qu'elle ressort des caractéristiques évoquées au point 13 du présent jugement, la SAS Hôtelière Toulouse Purpan est fondée à solliciter un abattement global de 10% sur la valeur locative de ce local-type. Toutefois, il résulte de l'instruction que par le dégrèvement accordé à la SAS Hôtelière Toulouse Purpan le 20 février 2024, l'administration fiscale a appliqué un tel abattement afin de tenir compte de cette différence de situation. Par voie de conséquence, la demande de la société requérante à cet égard est devenue sans objet. 
 15. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Hôtelière Toulouse Purpan n'est pas fondée à solliciter la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, et par voie de conséquence, des cotisations de taxe spéciale d'équipement et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2018. 
 Sur les frais liés au litige : 
 16. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Hôtelière Toulouse Purpan et non compris dans les dépens. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il n'y a plus lieu de statuer sur les conclusions de la requête de la SAS Hôtelière Toulouse Purpan, à concurrence des dégrèvements de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties prononcés par le directeur régional des finances publiques d'Occitanie et du département de la Haute-Garonne au titre de l'année 2018 pour un montant total de 27 736 euros. 
 Article 2 : La requête de la SAS Hôtelière Toulouse Purpan est rejetée. 
 Article 3 : L'Etat versera à la SAS Hôtelière Toulouse Purpan une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Hôtelière Toulouse Purpan et au directeur régional des finances publiques de la région Occitanie et du département de la Haute-Garonne. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024. 
 La magistrate désignée, 
 S. A 
 La greffière, 
 M-E. LATIF 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme : 
 La greffière en chef, 
 2