TA78 · 9ème chambre — 21 avril 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 29 avril 2021, M. A et Mme B C, représentés par Me Jorion, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 22 septembre 2020 par laquelle le maire de la commune de Thoiry a exercé son droit de préemption sur un bien situé au 30 rue de la Porte Saint Martin à Thoiry ;   
 2°) de mettre à la charge de la commune de Thoiry la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Ils soutiennent que : 
 - l'auteur de la décision est incompétent en l'absence de délégation de compétence de la communauté de communes au maire et en l'absence d'une délégation de compétence du conseil municipal au maire en matière de préemption ; 
 - la décision attaquée est entachée d'un vice de procédure compte tenu de la tardiveté de l'avis de la direction de l'immobilier de L'Etat, daté du 23 décembre 2020, exigé par l'article     R. 213-21 du code de l'urbanisme ; 
 - elle n'est pas motivée en méconnaissance de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme ;  
 - elle est entachée d'une erreur de droit en ce qu'elle prononce la renonciation d'une préemption sous réserve de l'achat d'un bien, et en ce qu'elle constitue en réalité une préemption portant sur un bien qui n'était pas concerné par la cession litigieuse ; 
 - elle est privée de base légale en l'absence de justification que la délibération instituant le droit de préemption urbain à Thoiry couvre bien le bien litigieux et a fait l'objet des formalités la rendant opposable à la cession litigieuse ; 
 - elle est entachée d'une erreur de droit dès lors qu'il n'est pas justifié que la décision de préemption a fait l'objet d'une transmission au contrôle de légalité et à une notification au propriétaire, et que ces formalités ont été effectuées de sorte à ce que la date de réception respecte le délai de deux mois exigé par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est entachée d'une erreur de droit en raison de l'absence de mention d'un prix dans la décision de préemption, en méconnaissance de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme ; 
 - elle est entachée d'erreur de droit dès lors qu'il n'est pas justifié de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objectifs mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; 
 - la décision traduit un détournement de pouvoir. 
 Par une ordonnance du 23 février 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au 11 avril 2022 à 12 heures.  
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de la construction et de l'habitation ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Boukheloua, présidente-rapporteure, 
 - les conclusions de M. Fraisseix, rapporteur public,  
 - et les observations de Me Niel, substituant Me Jorion, représentant M. et Mme C. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Par une déclaration d'intention d'aliéner rédigée le 10 juillet 2020, M. et Mme C ont déclaré aliéner un ensemble immobilier situé 30 rue de la Porte Saint-Martin à Thoiry, correspondant à un lot d'habitations. Par la mention suivante inscrite sur la déclaration d'intention d'aliéner, en date du 22 septembre 2020, le maire de la Commune de Thoiry a exercé son droit de préemption urbain en ces termes : " La commune renonce à son droit de préemption urbain renforcé sous réserve du rachat par la commune de la servitude de passage partie quadrillée sur le plan ". Par ces termes, le maire de Thoiry, qui conditionne expressément le renoncement à l'exercice du droit de préemption urbain de la commune à l'achat par cette dernière d'une servitude de passage, doit être regardé comme exprimant son intention d'exercer ce droit de préemption à défaut d'acquisition amiable de cette servitude. M. et Mme C demandent l'annulation de cette décision. 
 Sur les conclusions aux fins d'annulation de la décision du 22 septembre 2022 :  
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2122-22 du Code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : () / 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues aux articles L. 211-2 à L. 211-2-3 ou au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ".  
 3. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'une délibération du conseil municipal de la commune de Thoiry ait régulièrement délégué sa compétence au maire de Thoiry en matière de droit de préemption. Par suite, M. et Mme C sont fondés à soutenir que le maire de Thoiry était incompétent pour prendre la décision attaquée. 
 4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ".  
 5. Compte tenu des termes de la décision attaquée, mentionnés au point 1, qui n'indiquent pas l'objet pour lequel le droit de préemption serait exercé, le moyen tiré du défaut de motivation doit être accueilli. 
 6. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211 du code général de la propriété des personnes publiques () ". La consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner.  
 7. Aux termes de l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes : " Les montants prévus au 2° de l'article L. 1311-10 du code général des collectivités territoriales, au 2° du II de l'article 23 de la loi du 11 décembre 2001 susvisée, à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques et au 2° de l'article 5 du décret du 14 mars 1986 susvisé sont fixés à 180 000 euros ".  
 8.  Compte tenu du prix de 503 000 euros figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, le titulaire du droit de préemption était tenu de recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisageait l'aliénation. Or, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'une telle consultation a été effectuée conformément à l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme. Dès lors, M. et Mme C sont fondés à soutenir que la décision est entachée d'un vice de procédure pour n'avoir pas été précédée de la consultation préalable du service des domaines. 
 9. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au présent litige : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels () ". 
 10. Il résulte de ces dispositions, et de celles mentionnées au point 4, que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, doit répondre à un intérêt général suffisant. 
 11. A défaut d'élément versé aux débats sur ce sujet, M. et Mme C sont fondés à soutenir que le maire de Thoiry ne justifie pas de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.  
 12. En cinquième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que la délibération instituant le droit de préemption à Thoiry aurait fait l'objet des mesures de publicité spécifiques prévues aux articles R. 211-2 et R. 211-3 code de l'urbanisme. Par suite le moyen tiré du défaut de base légale de la décision attaquée doit être accueilli dans ses deux branches.  
 13. En sixième lieu, il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doivent savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'ils peuvent ou non poursuivre l'aliénation entreprise.  
 14. En suspendant l'exercice de son droit de préemption à la condition de l'achat à l'amiable par la commune d'une servitude de passage, le maire de Thoiry a commis une erreur de droit au regard des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme. Dès lors, ce moyen doit être accueilli. 
 15. En septième lieu, aux termes de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales : " Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement ". L'article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales prévoit que cette obligation de transmission vaut également pour les décisions prises par délégation du conseil municipal en application de l'article L. 2122-22. Au nombre de ces dernières décisions figurent les décisions de préemption.  
 16. Il ne ressort d'aucune pièce du dossier que la décision de préemption ait été transmise au contrôle de légalité en application des dispositions mentionnées au point précédent. Le moyen tiré de l'absence de caractère exécutoire de la décision attaquée doit donc être accueilli.  
 17. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère ; c) Soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi ". 
 18. En l'absence de mention précise concernant l'acceptation du prix proposé ou l'offre d'un autre prix, la décision de préempter ne satisfait pas aux prescriptions de l'article         R. 213-8 mentionné au point précédent. Ce moyen doit donc être accueilli.  
 19. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens soulevés n'apparaît, en l'état du dossier, susceptible de fonder l'annulation de la décision attaquée.  
 20. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme C sont fondés à demander l'annulation de la décision du 22 décembre 2020 par laquelle le maire de la commune de Thoiry a exercé son droit de préemption. 
 Sur les frais liés au litige : 
 21. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Thoiry la somme de 1 800 euros au titre des frais exposés par M. et Mme C et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La décision de préemption en date du 22 septembre 2020 est annulée.  
 Article 2 : La commune de Thoiry versera à M. et Mme C la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et Mme C et à la commune de Thoiry. 
 Délibéré après l'audience du 11 avril 2023, à laquelle siégeaient : 
 Mme Boukheloua, présidente-rapporteure, 
 Mme Benoit, première conseillère, 
 M. Maljevic, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 avril 2023.  
 La présidente rapporteure, 
 signé 
 N. Boukheloua 
 L'assesseure la plus ancienne, 
 signé 
 C. Benoit        
 La greffière, 
 signé 
 B. Bartyzel 
 La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.