TA06 · Magistrat M. RINGEVAL — 10 janvier 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire en réplique enregistrés les 12 juillet 2021 et  
 15 mars 2022, la SA Genefim, représentée par Me Zapf, demande au tribunal :  
 1°) de prononcer la décharge à hauteur de 5 264 euros de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe spéciale d'équipement, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire à Grasse - 1, rue Martine Carole ;  
 2°) de condamner l'Etat à lui payer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.   
 Elle soutient que :  
 - elle est recevable à contester les taxes mises à sa charge au titre de l'année 2019 ; 
 - la valeur locative déterminée par l'administration fiscale est surévaluée ; elle propose comme termes de comparaison le local type n°65 du procès-verbal de la commune de Nice au tarif de 5,33 euros le m² et subsidiairement, le local type n°285 du procès-verbal de la commune de Nice au tarif de 33 francs le m² ; 
 - la nouvelle valeur locative en résultant doit donner lieu à l'application des mécanismes atténuateurs du planchonnement et du lissage. 
 Par deux mémoires en défense enregistrés les 25 novembre 2021 et 4 décembre 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir que :  
 - la requête est irrecevable comme tardive ; 
 - le litige doit être limité à la somme de 4 277 euros en raison de la règle du quantum ;  
 - au fond et à titre subsidiaire, les moyens ne sont pas fondés.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;  
 - le code de justice administrative.  
 La présidente du tribunal a désigné M. Ringeval en application de l'article R.222-13 du code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Ringeval, premier conseiller, 
 - et les conclusions de M. Beyls, rapporteur public.  
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SA Genefim demande au tribunal de prononcer la décharge à hauteur de  
 5 264 euros de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la taxe spéciale d'équipement, auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de l'immeuble dont elle est propriétaire à Grasse sis 1 rue Martine Carole, pour le seul local commercial. 
 Sur l'étendue du litige : 
 2. Il résulte de l'instruction que la SA Genefim a été imposée au titre de l'année 2019 à la taxe foncière à raison d'un local d'habitation (invariant n° 069 0893479 N) et d'un local commercial (invariant n° 0690906456 M). Seule est en litige la valeur locative relative au local commercial, soit la somme de 4 277 euros au lieu de 5 264 euros. 
 Sur les conclusions en décharge partielle : 
 3. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B () ". Aux termes de l'article 1498 du même code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales () ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types () ". 
 4. En premier lieu, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au  
 1er janvier d'une année postérieure à sa disparition. 
 5. Il résulte de l'instruction que le local en litige a été évalué par comparaison au local-type n°66 du procès-verbal complémentaire (PVC) de la commune de Grasse. Pour contester le local-type retenu par l'administration fiscale pour établir la valeur locative non révisée du bien en litige, la société requérante demande qu'il soit retenu le local-type n°65 du procès-verbal complémentaire de la commune de Grasse au tarif de 5,33 euros le m². Toutefois, il résulte de l'instruction et notamment de l'état descriptif de division modificatif du 4 octobre 2004, que l'hôtel proposé comme terme de comparaison a été entièrement restructuré par son propriétaire, lequel a effectué des travaux aboutissant à la création d'une résidence composée de 27 appartements, du studio au cinq pièces, d'une superficie allant de 30 à 110 m². Par suite, le local-type n°65 du procès-verbal complémentaire de la commune de Nice proposé par la SA Genefim ne peut pas servir comme terme de comparaison pour évaluer, directement ou indirectement, la valeur locative du bien en litige. 
 6. En deuxième lieu, si la requérante propose à titre subsidiaire de retenir le local type n°285 du procès-verbal de la commune de Nice au tarif de 33 francs le m², il ne résulte pas de l'instruction que le local-type n°285 figure au procès-verbal de la commune de Nice.  Par suite, ce terme de comparaison ne peut être retenu. 
 7. En troisième et dernier lieu, l'administration a appliqué, à compter de l'année 2017, les dispositions combinées des articles 1498 et 1518 A quinquies du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 modifiée. Il résulte de ces dispositions que la détermination de la valeur locative de l'année 2016 a une incidence sur celle de l'année 2019. 
 8. Si la société requérante fait valoir que les mesures de neutralisation des effets de la réforme de la valeur locative des locaux professionnels doivent être appliquées à la nouvelle valeur locative, il résulte de ce qui a été dit aux points 5 et 6 que ses prétentions ne sont pas fondées. 
 9. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête, que les conclusions de la SA Genefim tendant à la décharge partielle des impositions en litige doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, celles qu'elle a présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SA Genefim est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Genefim et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2024.  
 Le magistrat délégué, 
 Signé  
   
 B. RingevalLe greffier, 
 Signé 
 D. Crémieux  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation le greffier 
 N°2103826