TA33 · 2ème Chambre — 3 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 31 juillet 2021, et deux mémoires complémentaires,  enregistrés les 23 novembre 2021 et 8 février 2022, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la SAS Chatelet, représentée par Me Guirriec, demande au tribunal :   
 1°) d'annuler, à titre principal, l'arrêté du 3 juin 2021 par lequel le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique au bénéfice de la SEM Incité les travaux de restauration immobilière de huit immeubles dans le cadre de l'opération de requalification du centre historique de Bordeaux ;  
 2°) d'annuler, à titre subsidiaire, cet arrêté en tant qu'il concerne l'immeuble situé 99 rue Camille Sauvageau ;  
 3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle soutient que :  
 - l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;  
 - l'arrêté contesté a été édicté en méconnaissance des articles L. 313-4 et L. 313-4-1 du code de l'urbanisme, l'immeuble situé au 99 rue Camille Sauvageau étant principalement destiné au bureau ;  
 - l'opération ne revêt pas un caractère d'utilité publique s'agissant de l'immeuble situé 99 rue Camille Sauvageau ; l'état de l'immeuble ne nécessite pas la réalisation de travaux de restructuration lourds ; les biens constitutifs du patrimoine immobilier de la SEM Incité lui permettraient de réaliser les objectifs poursuivis aux termes de la concession d'aménagement ; le coût financier de l'opération est excessif au regard de l'intérêt de l'opération.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 20 janvier 2022, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.  
 Il fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.  
 Par un mémoire en défense, enregistré le 22 février 2022, la société Incité Bordeaux Métropole Territoires, représentée par Mme A, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Elle fait valoir que :  
 - eu égard au caractère divisible de l'acte attaqué, la SAS Chatelet n'a d'intérêt à agir qu'en tant qu'il concerne l'immeuble situé 99 rue Camille Sauvageau à Bordeaux dont elle est propriétaire ;  
 - aucun des moyens de la requête n'est fondé.  
 Vu les autres pièces du dossier.  
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ;  
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme Cabanne, 
 - les conclusions de M. Josserand, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Guirriec, représentant la SAS Chatelet, et de Me A, représentant la société Incité. 
 1. Par arrêté du 3 juin 2021, le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique, au profit de la société d'économie mixte (SEM) Incité, les travaux de restauration immobilière de huit immeubles, dans le cadre de l'opération de requalification du centre historique de Bordeaux, et autorisé la SEM Incité à acquérir soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, les immeubles pour lesquels les travaux n'auront pas été exécutés par les propriétaires en vue de leur réalisation. La SAS Chatelet, propriétaire de l'un des immeubles situé 99 rue Camille Sauvageau, demande l'annulation de cette décision.   
 Sur les conclusions en annulation :  
 2. Selon les termes de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme : " Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d'amélioration de l'habitat, comprenant l'aménagement, y compris par démolition, d'accès aux services de secours ou d'évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles. / () Lorsqu'elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d'utilité publique. ". L'article L. 313-4-1 du même code prévoit que : " Lorsque l'opération nécessite une déclaration d'utilité publique, celle-ci est prise, dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à l'initiative de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent pour réaliser les opérations de restauration immobilière () ". Et aux termes de l'article L. 313-4-2 de ce même code : " Après le prononcé de la déclaration d'utilité publique, la personne qui en a pris l'initiative arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'elle fixe. / Cet arrêté est notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. / Lors de l'enquête parcellaire, elle notifie à chaque propriétaire ou copropriétaire le programme des travaux qui lui incombent. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le programme portant sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic. Si un propriétaire ou copropriétaire fait connaître son intention de réaliser les travaux dont le détail lui a été notifié pour information, ou d'en confier la réalisation à l'organisme chargé de la restauration, son immeuble n'est pas compris dans l'arrêté de cessibilité. ". 
 3. En premier lieu, par un arrêté en date du 5 mai 2021 régulièrement publié au recueil des actes administratifs, la préfète de la Gironde a donné délégation à M. Christophe Noël du Payrat, secrétaire général de la préfecture de la Gironde, pour signer tous arrêtés, décisions, circulaires, rapports, requêtes, mémoires, correspondances et documents concernant les attributions de l'Etat dans le département de la Gironde, à l'exception de trois catégories d'actes limitativement énumérés, au nombre desquelles ne figurent pas les décisions prises en application des dispositions de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision attaquée doit être écarté. 
 4. En deuxième lieu, il résulte des dispositions précitées qu'une opération de restauration immobilière a pour objet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles mais qu'elle ne peut avoir pour objet ou pour effet de contraindre un propriétaire à transformer en habitation un local dont la destination est commerciale. Elle ne fait cependant pas obstacle à ce qu'un local à usage commercial présent dans un immeuble ou ensemble d'immeubles principalement destiné à l'habitation et devenu impropre à une activité commerciale, soit transformé, dans le cadre de l'opération de restauration immobilière, en habitation à des fins d'amélioration des conditions d'habitabilité de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles. 
 5. La SAS Chatelet fait valoir que l'immeuble situé 99 rue Camille Sauvageau n'est pas principalement destiné à l'habitation mais est à usage de bureau, faisant obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 314-1 du code de l'urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que cet immeuble comprend dans sa partie avant en rez-de-chaussée un local commercial et en R+1 et R+2 quatre logements. La partie arrière du bâti sert sur les trois étages de locaux de stockage des locaux commerciaux. Cependant, quelle que soit la qualification donnée à la destination de l'immeuble, il ressort des pièces du dossier que le programme de travaux n'a pas pour effet de contraindre la propriétaire à transformer un local commercial en local d'habitation. Il ressort en effet des fiches des travaux que le local commercial situé au rez-de-chaussée n'est pas modifié et que la transformation des locaux de stockage arrière pour les rendre habitables n'est qu'éventuelle. Si deux logements, en lieu et place des locaux de stockage, sont possiblement envisagés, il ressort en outre des pièces du dossier, et notamment du dossier de permis de construire déposé par la SAS Chatelet le 24 mars 2021, que cette dernière entendait également transformer lesdits locaux en habitation. Compte tenu de ces éléments, en l'absence d'obligation du propriétaire de transformer ses locaux commerciaux, le moyen doit être écarté.  
 6. En troisième lieu, une opération ne peut légalement être déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, éventuellement, les inconvénients d'ordre social et les atteintes à d'autres intérêts publics qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente. 
 7. La SAS Chatelet  soutient que l'opération de restauration immobilière de l'immeuble situé au 99 rue Camille Sauvageau ne présente pas de caractère d'utilité publique, à défaut d'état dégradé de l'immeuble. Elle se prévaut également de son coût excessif et de l'atteinte à son droit de propriété, alors qu'elle a entrepris des démarches de restauration.  
 8. D'abord, il ressort des pièces du dossier que la rue Camille Sauvageau, où se trouve l'immeuble appartenant à la SAS Chatelet est comprise dans le périmètre d'un projet global de requalification du centre historique de Bordeaux, qui a pour objectifs, notamment, de résorber les poches d'habitat dégradés et les friches urbaines en enrichissant l'offre de logements, de renforcer la diversité sociale de l'ensemble du centre historique et de rénover les pieds d'immeubles afin de favoriser le commerce de proximité. Contrairement à ce qui à ce qui est soutenu, l'immeuble en cause est en mauvais état, quand bien même l'arrêté de péril du 23 février 2018 a été levé en 2020. Une mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité y est nécessaire. Outre les infiltrations affectant la toiture et la façade et des réseaux obsolètes, il ressort de la fiche d'état des lieux que les logements sont dépourvus de ventilation, pour certains faiblement éclairés et dépourvus de chauffage fixe ou comportant des carreaux cassés. La caisse d'allocations familiales a d'ailleurs déclenché une conservation des aides aux logements du fait de leur mauvais état et de leur non décence caractérisée.  
 9. Ensuite, la requérante ne démontre pas que les atteintes à la propriété privée et le coût financier seraient excessifs eu égard à la finalité d'intérêt général que l'opération de restauration immobilière présente, alors que cette dernière n'implique pas nécessairement l'expropriation des propriétaires ou copropriétaires des biens concernés par cette opération, les intéressés pouvant conserver la propriété de leurs biens à condition, notamment, de faire connaître leur intention de réaliser les travaux dont le détail leur a été notifié ou d'en confier la réalisation à l'organisme chargé de la restauration. Si la requérante soutient qu'elle entendait également restaurer l'immeuble, il est constant qu'un refus de permis de construire a été opposé à sa demande. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le nombre de logements qu'elle entendait créer ne permettait pas d'assurer des conditions d'habitabilité satisfaisantes pour tous les logements.   
 10. Enfin, la circonstance selon laquelle la société Incité Bordeaux Métropole Territoires disposerait d'un stock à son actif d'immeubles à recycler est à cet égard indifférente pour contester l'utilité publique du projet en litige. 
 11. Il résulte de tout ce que précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non recevoir opposée en défense, que la SAS Chatelet n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 3 juin 2021 du préfet de la Gironde.  
 Sur les frais liés à l'instance :  
 12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SAS Chatelet au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la requérante une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Incité Bordeaux Métropole Territoires au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.  
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SAS Chatelet est rejetée. 
 Article 2 : La SAS Chatelet versera à la société Incité Bordeaux Métropole Territoires une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Chatelet, au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires et à la société Incité Bordeaux Métropole Territoires.  
 Copie en sera adressée pour information au préfet de la Gironde.  
 Délibéré après l'audience du 20 mars 2024 à laquelle siégeaient : 
 Mme Cabanne, présidente, 
 M. Pinturault, premier conseiller,   
 M. Frézet, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024.  
 La présidente-rapporteure, 
 C. CABANNE               
 L'assesseur le plus ancien, 
 M. PINTURAULT 
 La greffière, 
 M-A PRADAL 
 La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 La greffière,