TA93 · 7ème Chambre — 27 février 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et deux mémoires complémentaires enregistrés le 29 mars 2021, le  
 22 juillet 2022 et le 26 juillet 2022, la SCPI IMMORENTE, représentée par Me Golleau, demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière pour les locaux sis , sur le territoire de la commune de Tremblay-en-France, au titre des années 2019 et 2020, à hauteur des montants respectifs de 7 208 euros et 6 938 euros. 
 Elle soutient que : 
 - l'administration fiscale a écarté le local type n°52 du procès-verbal de la commune de Tremblay-en-France au motif que les différences de surface pondérée avec le local litigieux étaient trop importantes alors même qu'elle avait demandé un abattement de 30% ;  
 - l'administration fiscale ne pouvait retenir le local type n°45 du procès-verbal des locaux commerciaux et biens divers de la commune de Bagnolet comme terme de comparaison en raison de la présence d'autres locaux susceptibles d'être retenus dans le procès-verbal de la commune de Tremblay-en-France ; 
 - les communes de Bagnolet et de Tremblay-en-France présentent une situation économique qui n'est pas analogue en application du b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts de sorte que le local-type n°45 du PV de cette commune, proposé par le service, ne peut être retenu ; 
 - l'administration devrait produire les PV des communes mitoyennes à celle de Tremblay-en-France. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 30 mars 2022, la direction départementale des finances publiques de la Seine-Saint-Denis conclut au rejet de la requête. 
 Elle soutient que le local-type n°45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet peut être retenu comme terme de comparaison, cette commune étant économiquement analogue à celle de Tremblay-en-France. 
 Par une ordonnance du 30 mars 2022, la clôture de l'instruction a été fixée au  
 25 avril 2022 à 12h00. 
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Thébault, rapporteur ; 
 - et les conclusions de Mme Therby-Vale, rapporteure publique. 
 Les parties n'étaient ni présentes ni représentées. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SCPI IMMORENTE est propriétaire de locaux sis au , sur le territoire de la commune de Tremblay-en-France. Le 7 décembre 2020, elle a présenté une réclamation contentieuse afin d'obtenir une réduction de cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de ces locaux, au titre des années 2019 et 2020. Par une décision du 2 février 2021, cette réclamation a été rejetée, au motif que la valeur locative unitaire de 24,88 euros/m² déterminée par comparaison au local-type n°45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet devait être prise en compte avec l'application d'un abattement de 20%, le local-type initialement proposé n°52 du procès-verbal de la commune de Tremblay-en-France, d'une surface pondérée de 20 m², présentant une différence de surface trop importante avec ses locaux de 795 m². Par la présente requête, la SCPI IMMORENTE demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière au titre des années 2019 et 2020 à hauteur des montants respectifs de 7 208 euros et 6 938 euros. 
 Sur les conclusions à fin de réduction : 
 2. Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition. ". L'article 1498 de ce code dispose, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : /1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 1504 de ce code : " Les locaux-types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs ". En vertu de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". 
 3. D'une part, il résulte de ces dispositions que le juge de l'impôt, saisi d'une contestation portant sur la méthode d'évaluation, a l'obligation, lorsqu'il estime irrégulière la méthode d'évaluation initialement retenue par l'administration, de lui substituer la méthode d'évaluation qu'il juge régulière. Dans le cas où il retient une évaluation par comparaison, il doit, pour l'application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, statuer d'office sur le terme de comparaison qu'il estime, par une appréciation souveraine, pertinent et dont il a vérifié la régularité, au vu des éléments dont il dispose ou qu'il a sollicités par un supplément d'instruction. Il ne lui appartient pas, en l'absence de contestation sur les éléments au dossier portant sur le terme de comparaison qu'il envisage de retenir, de vérifier d'office si ce local-type remplit l'ensemble des conditions de régularité posées par le 2° de l'article 1498. 
 4. D'autre part, il résulte également des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts que lorsqu'il n'existe pas de terme de comparaison dans la commune, l'immeuble peut être évalué par comparaison avec des immeubles similaires situés dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause. 
 5. Il résulte en premier lieu de l'instruction que, pour établir la valeur locative de l'immeuble appartenant à la SCPI IMMORENTE, l'administration fiscale a retenu comme terme de comparaison le local type n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet, d'une surface de 1 294 m², sur la base de la valeur locative unitaire de 24,88 euros/m² avec l'application d'un abattement de 20%.  
 6. En deuxième lieu, une différence même significative de superficie entre le local type et l'immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local type soit valablement retenu comme terme de comparaison sous réserve, le cas échéant, de pratiquer un ajustement dans les conditions prévues par les dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts et à condition que la correction ainsi apportée ne soit pas d'une telle ampleur que les locaux de référence ne puissent être regardés comme comparables pour l'application de la méthode comparative de l'article 1498-2° du code général des impôts. Dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a écarté le local-type initialement proposé n°52 du procès-verbal de la commune de Tremblay-en-France d'une surface pondérée de 20 m² lequel présentait une différence de surface trop importante avec ses locaux de 795 m², soit une surface environ 40 fois supérieure à celle de ce local-type, en dépit de la possibilité d'assortir ce terme de comparaison d'un abattement pour tenir compte d'une différence de surface. 
 7. En troisième lieu, pour contester l'analogie de la situation économique entre les communes de Bagnolet et de Tremblay-en-France, la société requérante se borne à soutenir que les deux communes sont distantes d'une vingtaine kilomètres. Toutefois, ces seuls éléments ne sont pas suffisants pour justifier que les communes ne sont pas dans une situation économiquement analogue alors même qu'elles présentent une densité de population, une desserte autoroutière et en transports en communs franciliens similaires. La seule circonstance alléguée, au demeurant non justifiée, que d'autres communes sembleraient présenter une plus grande analogie au regard de leur éloignement de Paris, est sans incidence. 
 8. En dernier lieu, la société soutient que le procès-verbal de la commune de  
 Tremblay-en-France présentait d'autres locaux-types susceptibles d'être utilisés comme termes de comparaison. Toutefois, d'une part elle ne démontre pas la pertinence de ces termes de comparaison, alors que la charge de la preuve du caractère erroné du local type par l'administration pèse sur le contribuable, leur implantation sur la commune de  
 Tremblay-en-France étant à elle seule insuffisante. Par ailleurs, elle ne contredit pas sérieusement les arguments de l'administration fiscale selon lesquels les locaux de la  
 SCPI IMMORENTE sont des locaux à usage de bureaux et d'entrepôt lesquels ne peuvent être regardés comme des biens "de même nature", au sens et pour l'application de l'article 324 Z de l'annexe III du CGI, avec les locaux types n°33 et 41 du PV de la commune de  
 Tremblay-en-France qui étaient des boutiques à usage d'agences bancaires avant d'être profondément restructurées, et le local type n°34 situé au 24 avenue Robert Salengro qui a été démoli puis remplacé par des locaux à usage d'habitation. 
 9. Il résulte de tout ce qui précède que la requête présentée par la SCPI IMMORENTE doit être rejetée dans toutes ses conclusions, y compris et en tout état de cause, ses conclusions à fin de communication de documents administratifs. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la SCPI IMMORENTE est rejetée. 
 Article 2: Le présent jugement sera notifié à la SCPI IMMORENTE et au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis. 
 Délibéré après l'audience du 6 février 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Charret, président, 
 Mme Nguër, première conseillère, 
 M. Thébault, premier conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé 
 P. Thébault 
 Le président, 
 Signé 
 J. Charret         
 La greffière, 
 Signé 
 I. Serveaux  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.