TA78 · 5ème chambre — 18 avril 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 4 juin 2021, M. C G, représenté par Me Cercuel du cabinet Feugas, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l'année 2014 pour un montant total de 53 666 euros en droits, majoration et intérêts de retard ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; 
 3°) de condamner l'Etat aux entiers dépens. 
 Il soutient que : 
 - la valeur vénale des parts de la SCI des Petits Bois à la date de leur cession, intervenue le 27 mai 2014, était nulle, contrairement à ce qu'a estimé l'administration ; le service s'est appuyé pour évaluer son actif sur des termes de comparaison qui ne sont pas pertinents ; en effet, les cessions retenues comme termes de comparaison ont eu lieu plus de quatre ans avant la cession litigieuse, et concernaient des biens de superficie inférieure ; en outre, les travaux du pavillon détenu par la SCI n'était pas achevés à la date de la cession ; par ailleurs, contrairement à ce qu'a estimé le service, le passif de la SCI n'était pas nul à la date de la cession ; il justifie, en effet, de l'existence d'une dette de la société, d'un montant de 150 000 euros, à l'égard de M. A D ; enfin, un rapport établi par la cabinet d'expertise comptable Fiteco le 30 décembre 2020 confirme que la valeur des parts de la SCI était nulle à la date de la cession ; le service aurait dû solliciter la production de la comptabilité de la société qui atteste de l'existence d'un tel passif et de la circonstance que la valeur réelle des parts à la date de leur cession était nulle ; 
 - l'application de la pénalité pour manquement délibéré n'est pas justifiée ; l'administration n'apporte pas la preuve de son intention d'éluder l'impôt en se bornant à relever l'absence de souscription d'une déclaration de plus-value et en se fondant sur la circonstance qu'il est un professionnel de l'immobilier ; l'administration s'appuie sur une confusion entre la valeur d'un bien immobilier et celle des parts d'une SCI, dont il démontre qu'elle était nulle en raison de l'inachèvement du bien et de l'endettement de la société. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 10 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par M. G ne sont pas fondés. 
 Par ordonnance du 8 février 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 22 février 2023 à 10h00.  
 Vu : 
 - les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. F, 
 - les conclusions de Mme Cerf, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Estimant que M. G avait minoré le prix des cinquante parts de la SCI des Petits Bois dont il était propriétaire, à l'occasion de leur cession intervenue par acte authentique du 27 mai 2014, l'administration lui a notifié, par deux propositions de rectification du 22 décembre 2017, des rappels de droits d'enregistrement et des suppléments d'impôt sur le revenu à raison de la plus-value immobilière réalisée à l'occasion de cette cession. Les suppléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales ayant été mis en recouvrement le 17 juillet 2018 et ses réclamations contentieuses du 14 août 2018 et du 23 décembre 2020 ayant été rejetées, M. G demande au tribunal d'en prononcer la décharge. 
 Sur le bien-fondé des impositions 
 2. Aux termes du I de l'article 150 du code général des impôts : " I. - Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH ". Aux termes de l'article 150 V du même code : " La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant ". Aux termes de l'article 150 VH de ce code : " I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation ".  
 3. Par ailleurs, aux termes de l'article 200 B du code général des impôts : " Les plus-values réalisées dans les conditions prévues aux articles 150 U à 150 UC sont imposées au taux forfaitaire de 19 % ". Et aux termes de l'article 150 VC de ce code : " I. La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 IJB et 150 UC est réduite d'un abattement fixé à : / 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième / () ". 
 4. Enfin, aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement ". Il est constant que M. G n'a pas répondu à la proposition de rectification du 22 décembre 2017. Il doit ainsi être réputé avoir accepté les rectifications en litige et a, par suite, aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales, la charge d'apporter la preuve de l'exagération de l'imposition qu'il conteste. 
 5. Il résulte de l'instruction que la SCI des Petits Bois a été constituée le 4 mai 2006 par MM. G et D en vue de l'acquisition d'un ensemble immobilier sis chemin de la Mare, rue des Petits Bois, à Longnes, et de sa revente par fraction, après démolition d'une ferme en ruine et construction de plusieurs pavillons.  
 6. Il résulte également de l'instruction que M. G a procédé, par acte authentique du 27 mai 2014, enregistré devant notaire le 3 juin suivant, à la cession des cinquante parts sociales de la SCI des Petits Bois qu'il détenait, soit 50 % de son capital, au profit de M. E B, moyennant un prix de 500 euros. Estimant que les parts sociales en cause étant représentatives de la moitié, en pleine propriété, d'une maison d'habitation de 130 m² et de deux parkings, constituant les lots 6,14 et 15 de la copropriété cadastrée A 330/331 et 333, et considérant que que le passif de la SCI était nul à cette date, le service a remis en cause la valeur des parts stipulée dans l'acte de cession pour un montant unitaire de 10 euros.  
 7. Pour procéder à l'évaluation de la valeur vénale réelle des parts ainsi cédées, le service s'est appuyé sur une comparaison avec trois cessions réalisées par la SCI des Petits Bois résultant de la division en lots et la construction d'unités d'habitation sur les parcelles acquises en 2006. La première de ces cessions, réalisée par acte authentique du 12 juin 2009, portait sur un ensemble constitué d'une unité d'habitation d'une superficie de 59,52 m² et de deux parkings, pour un montant total de 125 000 euros, soit 2 100 euros par m². La seconde cession, réalisée par acte authentique du 4 août 2008, portant sur une unité d'habitation d'une superficie de 52,50 m2 et deux parkings, pour un montant total de 105 000 euros, soit 2 000 euros par mé. La troisième de ces cessions, réalisée par acte authentique du 14 août 2009, portait sur une unité d'habitation d'une superficie de 79,12 m² et deux parkings, pour un montant de 150 000 euros, soit 1 896 euros par m². Le service a estimé, par conséquent, que le prix moyen au mé des biens issus de l'opération immobilière réalisée à Longnes par la SCI des Petits Bois s'établissait à 1 999 euros par m². Sur cette base, il a déterminé la valeur du bien détenu par la SCI à la date de la cession de ses parts par M. G, soit 259 870 euros constituant l'actif brut de la société à la date de la cession et également son actif net, le passif de la société étant considéré comme nul à cette même date. Il a ainsi déterminé que la valeur des parts détenues par M. G s'établissait à la somme de 129 500 euros, soit 2 590 par part. Après déduction du prix d'acquisition et des frais d'acquisition, il a estimé que le montant de la plus-value imposable s'élevait à la somme de 107 939 euros avant abattement, et de 94 986 euros après application de l'abattement de 6 %, les parts cédées ayant été détenues pendant une durée supérieure à cinq ans, conformément aux dispositions précitées de l'article 150 VC du code général des impôts. 
 8. Pour contester l'évaluation ainsi retenue par le service, le requérant soutient, d'une part, que les termes de comparaison retenus par l'administration ne sont pas pertinents, dès lors, en particulier, qu'ils concernent des biens d'une superficie inférieure et que ces cessions sont intervenues plus de quatre ans avant la cession de ses parts par M. G. Il n'apporte, toutefois, à l'appui de son argument, aucun élément de comparaison susceptible de remettre en cause l'évaluation retenue par le service de la valeur au m² du bien en cause. Le requérant soutient, d'autre part, que les travaux du pavillon n'étaient pas achevés à la date de la cession de ses parts de la SCI des Petits Bois, et qu'ainsi la valeur du pavillon retenue par le service ne tient pas compte des travaux restant à réaliser avant sa possible mise en vente. Il résulte, toutefois, de l'instruction que la déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 1er juin 2014, soit cinq jours seulement après la cession litigieuse et qu'ainsi que le fait valoir l'administration en défense, eu égard aux modalités d'établissement et d'enregistrement d'une telle déclaration, ainsi qu'à la nature et à l'importance des travaux évoqués par le requérant, ceux-ci devaient nécessairement être achevés le 27 mai 2014. En outre, il est constant que l'imprimé n°1235IL complété par M. B, acquéreur des parts de la SCI des Petits Bois, mentionne une date d'occupation à compter du 1er juin 2014, qui suppose également que le bien était, à la date de la cession litigieuse, en état d'être occupé par son acquéreur. Le requérant soutient, enfin, que c'est à tort que le service a estimé que le passif de la SCI était nul à la date de la cession de ses titres, dès lors que la société était redevable une dette d'un montant de 150 000 euros à l'égard de M. D, son associé. Il se prévaut, à l'appui de son argument, d'un rapport d'évaluation du cabinet d'expertise comptable Fiteco établi le 30 décembre 2020, qui mentionne une valeur nette comptable négative de la société, compte tenu des échéances à couvrir, à hauteur de 90 268 euros au 31 décembre 2013 et indique que " la valeur de la part est nulle au 31/12/2013 et jusqu'à la date de cession des parts sociales par M. G ". Un tel rapport, toutefois, qui ne constitue pas un document comptable, et qui a été établi plus de six années après la cession en litige, ne saurait suffire à établir la réalité de la dette alléguée, ni à remettre en cause l'évaluation de la valeur des parts retenue par le service. Si le requérant se prévaut également d'une déclaration de contrat de prêt modèle cerfa n°10142 * 05, établie le 1er janvier 2007, il résulte de ses mentions que le prêt en question, d'un montant de 150 000 euros, avait une échéance de vingt-quatre mois, et qu'il a été remboursé au cours de l'année 2008. En tout état de cause, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'administration aurait dû faire usage de son droit de communication pour obtenir les documents comptables de la société, alors qu'au demeurant il n'établit pas qu'il n'était pas en mesure d'en disposer ni de les produire à l'appui de sa contestation.  
 9. Il résulte de ce qui précède que M. G n'est pas fondé à soutenir que la valeur vénale de ses parts a été surestimé par le service. 
 Sur les pénalités 
 10. Aux termes de l'article 1729 du code général des impôts : " Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré () ". 
 11. En l'espèce, pour justifier l'application de la pénalité de 40 % prévue par les dispositions précitées, l'administration fait valoir que M. G, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, ne pouvait ignorer la valeur réelle du bien détenu en pleine propriété par la SCI des Petits Bois. Elle fait également valoir que le requérant a, par conséquent, sciemment stipulé un prix unitaire largement sous-évalué et omis de déposer une déclaration de plus-value immobilière. Enfin, il est constant que la valeur des parts stipulée dans l'acte de cession du 27 mai 2014 correspond à 0,004 fois la valeur réelle de celles-ci, permettant à M. G de s'exonérer de toute imposition sur la plus-value à raison de cette cession. Dans ces conditions, l'administration doit être regardée comme apportant la preuve de l'intention du contribuable d'éluder l'impôt et était fondée à faire application de la pénalité prévue par les dispositions du a. de l'article 1729 du code général des impôts. 
 12. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de M. G aux fins de décharge des impositions en litige doivent être rejetées, ainsi que par voie de conséquence, ses conclusions relatives aux frais d'instance. Il ne justifie, enfin, d'aucun dépens dont il serait en droit d'obtenir le remboursement. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. G est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. C G et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines. 
 Délibéré après l'audience du 4 avril 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Delage, président, 
 Mme Winkopp-Toch, première conseillère,  
 M. Thivolle, conseiller.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 avril 2023. 
 Le rapporteur, 
 Signé  
 G. F 
 Le président, 
 Signé  
 Ph. Delage        La greffière, 
 Signé  
                V. Retby  
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.