TA06 · 2ème Chambre — 30 juin 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et deux mémoires enregistrés les 13 octobre 2021, 23 novembre 2021 et 24 mars 2022, Mme B D et M. A D, représentés par Me Woimant, demandent au tribunal : 
 1°) d'annuler le permis de construire modificatif délivré par le maire de Beausoleil le 16 juin 2021 aux sociétés MC Park et SFAS, ensemble la décision du 20 septembre 2021 rejetant leur recours gracieux ;  
 2°) de mettre à la charge de la commune de Beausoleil et de la société MC Park la somme respective de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que : 
 - leur requête est recevable ; ils ont intérêt à agir ; 
 - la décision attaquée est entachée d'un vice de procédure en ce qu'elle méconnaît les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ; les pétitionnaires devaient demander un nouveau permis de construire ; les pièces jointes sont insuffisantes ; 
 - elle méconnaît les dispositions de l'article R. 425-30 du code de l'urbanisme ; l'architecte des bâtiments de France n'a été consulté que sur le projet initial et pas sur le projet modifié ;  
 - le projet autorisé est contraire aux dispositions de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions.  
 Par un mémoire en défense enregistré le 24 février 2022, les sociétés PC Park et SFAS, représentées par Me Szepetowski, concluent au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elles font valoir que : 
 - les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;  
 - les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 11 avril 2022, la commune de Beausoleil représentée par Me Plénot conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir que : 
 - les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;  
 - les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés. 
 Une ordonnance a fixé une clôture d'instruction immédiate le 2 mai 2022, en application de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative. 
 Par une lettre du 13 mai 2022, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la possibilité pour le tribunal de surseoir à statuer sur la requête, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, afin de permettre la délivrance éventuelle d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions.  
 Une réponse à cette demande d'observations a été enregistrée le 17 mai 2022 pour M. et Mme D.    
 Un mémoire en réplique, enregistré le 17 mai 2022 pour M. et Mme D, n'a pas été communiqué.  
 Une réponse à cette demande d'observations a été enregistrée le 20 mai 2022 pour les sociétés PC Park et SFAS.    
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de Mme C,  
 - les conclusions de Mme Sorin, rapporteure publique, 
 - les observations de Me Daimallah représentant M. et Mme D et E représentant la commune de Beausoleil. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par un arrêté du 1er juin 2018, le maire de la commune de Beausoleil a accordé un permis de construire autorisant la société PC Park à édifier un ensemble immobilier de 125 logements dont 43 sociaux sur les parcelles cadastrées en section AC 193, 194, 195, 196, 203, 204,660 et 661 situées au 72-74 boulevard Guynemer à Beausoleil. Par un arrêté du 16 juin 2021, le maire de la commune de Beausoleil a accordé un permis de construire modificatif aux sociétés PC Park et SFAS. M. et Mme D ont adressé un recours gracieux au maire de Beausoleil à l'encontre de ce dernier arrêté qui a été rejeté par une décision du 20 septembre 2021. Les requérants demandent au tribunal l'annulation de l'arrêté du 16 juin 2021 ainsi que de la décision du 20 septembre 2021 par laquelle le maire de Beausoleil a rejeté leur recours gracieux. 
 Sur la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d'intérêt pour agir :  
 2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ". 
 3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.  
 4. Les requérants sont propriétaires de la parcelle AC 414, parcelle immédiatement voisine du terrain d'assiette où va s'implanter la construction en litige. En l'espèce, il est constant que M. et Mme D n'ont pas formé de recours contentieux à l'encontre de l'arrêté du 1er juin 2018 par lequel le maire de Beausoleil a délivré à la société PC Park le permis de construire initial du projet litigieux, de sorte que leur intérêt à agir à l'encontre de l'autorisation modificative ne peut être apprécié qu'au regard de la portée des modifications apportées par ce permis au projet de construction initialement autorisé. Ils font valoir que le permis de construire modificatif autorise un accroissement du nombre de logements qui passe de 125 à 146, une augmentation du nombre de stationnements qui passe de 165 à 207 pour les voitures et de 68 à 95 pour les deux roues. Il ressort également du Cerfa de demande de permis de construire modificatif que le projet prévoit notamment une surélévation partielle des constructions (appelées " cages " dans le Cerfa de demande de permis de construire modificatif) B1 et B3 du bâtiment B et une surélévation des constructions, ou cages, C1 et C2 du bâtiment C. Ces modifications auront nécessairement un impact sur les conditions d'occupation notamment par le flux de véhicules. Ils font ainsi état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de constructions en leur qualité de voisins immédiats. Ils justifient dans ces conditions d'un intérêt leur donnant qualité à agir contre le permis de construire modificatif qui autorise la modification des hauteurs des bâtiment B et C par rapport au terrain naturel, du nombre de logements et de stationnements, alors même que l'emprise des bâtiments ne s'en trouverait pas affectée. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par le pétitionnaire et la commune tirée du défaut d'intérêt pour agir doit être écartée. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation :  
 En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme : 
 5. Seules des modifications apportées au projet de construction qui sont sans influence sur la conception générale du projet initial peuvent faire l'objet d'un permis modificatif et ne nécessitent pas l'octroi d'un nouveau permis. 
 6. En l'espèce, il est constant que la demande de permis de construire modificatif porte sur l'augmentation de la surface de plancher, l'accroissement du nombre de logements, la surélévation de certaines parties des bâtiments, la modification des accès et des aménagements extérieurs. Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme D, ces modifications n'induisent pas un bouleversement de la conception générale du projet et n'avaient pas à faire l'objet d'un nouveau permis de construire. Cette branche du moyen invoqué à l'encontre du permis modificatif ne peut dès lors qu'être écartée. 
 7. Si les requérants soutiennent que les pétitionnaires devaient joindre à leur dossier de permis de construire modificatif l'attestation du contrôleur technique sur la prise en compte des règles parasismiques, conformément au e) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, il ressort des pièces du dossier que ce document était joint à la demande de permis de construire initiale. En outre, au regard de l'impact des modifications apportées au projet sur ce point qui ne remettent pas en cause les principes structurels du projet de base, cette pièce n'était pas nécessaire au stade du permis de construire modificatif. En tout état de cause, l'architecte a confirmé que le nouveau projet prend en compte la réglementation parasismique, comme cela ressort de l'attestation du contrôleur technique en date du 6 septembre 2021. Cette seconde branche du moyen sera également écartée.   
 En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-30 du code de l'urbanisme : 
 8. Les requérants soutiennent que l'architecte des bâtiments de France (ABF) n'a été consulté que sur le projet de permis de construire initial et pas sur le projet de permis de construire modifié. Si l'avis favorable de l'ABF vise en effet le dossier déposé en mairie le 23 mars 2018 reçu le 1er décembre 2020, cette erreur de plume, pour regrettable qu'elle soit, ne saurait faire regarder cet avis comme rendu sur la base du permis de construire initial alors qu'il ressort clairement des pièces du dossier que par un courrier du 23 novembre 2020, la commune de Beausoleil a adressé à l'ABF le dossier de permis de construire modificatif déposé le 30 octobre 2020 et complété le 23 novembre 2020. Ce moyen sera donc écarté comme manquant en fait.  
 En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme : 
 9. En premier lieu, aux termes des dispositions de l'article L. 127-1 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable au litige à la date de la délibération du 29 novembre 2011 : " Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut, par délibération motivée, sous réserve de ne pas porter atteinte à l'économie générale du plan d'occupation des sols ou du projet d'aménagement et de développement durables du plan local d'urbanisme, délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte du coefficient d'occupation des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. La délibération fixe, pour chaque secteur, cette majoration, qui ne peut excéder 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. Le projet de délibération comprenant l'exposé des motifs est porté à la connaissance du public en vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante ".  
 10. En l'espèce, le 29 novembre 2011, le conseil municipal de la commune de Beausoleil a approuvé une délibération portant majoration du volume constructible pour la réalisation de logements sociaux. Les requérants soutiennent que le permis de construire modificatif en litige ne pouvait pas se baser sur cette délibération dès lors qu'elle n'a pas modifié le PLU ni ne lui a été annexée. Cependant, il ne ressort pas des termes de l'article L. 127-1 du code précité, dans sa version applicable, que la majoration du volume constructible doit être prévue dans le règlement du PLU, mais simplement qu'elle soit approuvée par une délibération motivée du conseil municipal, dès lors qu'elle ne porte pas atteinte à l'économie générale du PLU ou du PADD, ce qui n'est pas contesté en l'espèce par les requérants. C'est donc au regard de cette délibération que doit être appréciée la légalité du permis de construire modificatif quant au respect des dispositions de l'article UC 10 du règlement du PLU relatif aux règles de hauteur maximales des constructions.  
 11. En second lieu, aux termes des dispositions de l'article UC 10 du règlement du PLU : " Conditions de mesure : La hauteur absolue des constructions est mesurée, à l'aplomb de la façade, du terrain naturel ou excavé apparent après travaux jusqu'à l'égout du toit. Les niveaux situés sous le terrain naturel et non perceptibles de l'extérieur n'étant pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, l'accès automobile ou piéton à ces niveaux est également exclu du calcul de la hauteur. / La hauteur frontale correspond à la différence altimétrique entre le point le plus bas et le point le plus haut de la construction, mesurée à partir du terrain naturel ou excavé apparent après travaux jusqu'à l'égout du toit. Elle comprend l'ensemble des niveaux décalés des constructions édifiées en gradins. Les niveaux situés sous le terrain naturel et non perceptibles de l'extérieur n'étant pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, l'accès automobile ou piéton à ces niveaux est également exclu du calcul de la hauteur. / Les édicules techniques (cages d'escaliers, machineries d'ascenseurs et tous locaux techniques des constructions et installations) sont autorisés dans les conditions mentionnées à l'article 11 en superstructure au-dessus de l'égout du toit sans pouvoir dépasser 3,50 mètres, sauf si le respect de normes réglementaires de construction impose la réalisation d'ouvrages d'une hauteur supérieure. / Règles de hauteur applicables : Secteurs UCa, UCa1 et UCb : La hauteur absolue ne peut excéder 12,60 mètres. La hauteur frontale ne peut excéder 15,60 mètres ". Aux termes des dispositions générales du règlement du PLU, l'égout du toit est défini comme un " Egout principal situé dans la partie la plus basse de la toiture. En cas de toiture-terrasse plantée, l'égout sera considéré au niveau de l'étanchéité ".  
 12. La zone d'implantation du terrain d'assiette du projet n'est pas contestée. De plus, la commune comme les pétitionnaires font valoir sans être contestés que la part de logements sociaux était de 34% dans le cadre du projet initial, et que c'est donc sur la base de cette majoration que doit être apprécié le respect des règles précitées de l'article UC 10 du règlement du PLU pour la hauteur des bâtiments B et C, ce qui porte la hauteur absolue à un maximum de 16,88 mètres et la hauteur frontale à un maximum de 20,90 mètres.  
 13. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des plans PC 5B.8, PC 5B.9, PC 5C.5 et PC 5C.6, que les bâtiments B et C comprennent plusieurs niveaux décalés, des cages, édifiés en gradins au sens des dispositions précitées du PLU.  
 14. S'agissant du bâtiment B, il est composé des constructions, aussi appelées cages dans la demande de permis de construire modificatif, B1, B2 et B3, avec une élévation est pour la cage B1 et une élévation ouest pour la cage B3. Il y a donc une hauteur absolue pour B1 et pour B3 et une hauteur frontale pour l'ensemble du bâtiment B, conformément aux dessins explicatifs figurant au PLU sous les définitions de la hauteur absolue et de la hauteur frontale.  
 15. Il ressort des plans PC 5B.8 et PC 5B.9 que la hauteur absolue de la cage B1 est de 19,60 mètres, en retenant la cote NGF 121,8 du fait du caractère apparent du rez-de-jardin sur le plan PC 5B.9 et du niveau d'étanchéité situé à l'égout du toit terrasse à la cote 141,4. Pour la cage B3, la hauteur absolue est 23,2 mètres en retenant la cote NGF 116,2 car le terrain naturel ou excavé apparent est visible au niveau du rez-de-jardin bas de la cage B3 sur la façade sud et la cote 139,4 qui correspond à l'égout de la toiture-terrasse. Contrairement à ce que soutiennent les pétitionnaires, même si les cages B1 et B3 comportent un retrait sur le dernier étage, les dispositions du PLU ne prévoient pas que la hauteur absolue des bâtiments doit tenir compte d'un éventuel retrait, seul l'égout du toit est pris en compte et les dispositions générales du PLU prévoient que " en cas de toiture-terrasse plantée, l'égout sera considéré au niveau de l'étanchéité ". Il ressort de ces mêmes plans que la hauteur frontale du bâtiment B est de 25,2 mètres, en retenant l'égout du toit de la cage B1 comme point le plus haut à la cote 141,4 et comme point le plus bas le terrain naturel ou excavé apparent qui est au niveau du rez-de-jardin bas des constructions B2 et B3 à la cote 116,20. La hauteur absolue majorée autorisée par le PLU est donc dépassée pour les cages B1 et B3 de même que la hauteur frontale du bâtiment B.  
 16. S'agissant du bâtiment C, il est composé des cages C1 et C2 avec une élévation est pour la cage C1 et une élévation ouest pour la cage C2. Il y a donc une hauteur absolue pour la cage C1 et pour la cage C2 et une hauteur frontale pour l'ensemble du bâtiment C, conformément aux dessins explicatifs figurant au PLU sous les définitions de la hauteur absolue et de la hauteur frontale. Il ressort des plans PC 5C.5 et PC 5C.6 que la hauteur absolue de C1 est de 19,8 mètres en retenant la cote NGF 104,2 car le terrain naturel est visible au niveau du rez-de-jardin du bâtiment et le niveau d'étanchéité se situe à la cote 124,00 qui correspond à l'égout de la toiture-terrasse végétalisée. Pour la cage C2, sa hauteur absolue est de 19,8 mètres en retenant la cote NGF 101,4 car le terrain naturel est visible au niveau du rez-de-jardin de la façade sud et le niveau d'étanchéité se situe à 121,20 qui correspond à l'égout de la toiture-terrasse végétalisée. Contrairement à ce que soutiennent les pétitionnaires, même si les constructions C1 et C2 comportent un retrait sur le dernier étage, les dispositions du PLU ne prévoient pas que la hauteur absolue des constructions doit tenir compte d'un éventuel retrait, seul l'égout du toit est pris en compte et les dispositions générales du PLU prévoient que " en cas de toiture-terrasse plantée, l'égout sera considéré au niveau de l'étanchéité ". Il ressort de ces mêmes plans que la hauteur frontale du bâtiment C est de 22,6 mètres, en retenant l'égout du toit de la cage C1 comme point le plus haut à la cote 124,00 et comme point le plus bas le terrain naturel ou excavé apparent qui est au niveau du rez-de-jardin de la cage C2 à la cote 101,4. La hauteur absolue majorée autorisée par le PLU est donc dépassée pour les cages C1 et C2 de même que la hauteur frontale du bâtiment C. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions doit être retenu. 
 17. Il résulte de ce qui précède que seul le moyen de la requête tiré de la méconnaissance de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de l'arrêté du 16 juin 2021 et par voie de conséquence, de la décision du 20 septembre 2021 par laquelle le maire de Beausoleil a rejeté leur recours gracieux.  
 Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : 
 18. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ". 
 19. Les vices tenant à la méconnaissance de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la hauteur des constructions sont susceptibles de régularisation. Il y a lieu dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions précitées du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer et d'impartir aux pétitionnaires un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement aux fins d'obtenir la régularisation du permis de construire modificatif attaqué sur ce point et de notifier cette régularisation au tribunal. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire modificatif délivré le 16 juin 2021 jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2 du présent jugement. 
 Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire modificatif doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.  
 Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme B D et M. A D, aux sociétés PC Park et SFAS et à la commune de Beausoleil. 
 Délibéré après l'audience du 14 juin 2022, à laquelle siégeaient : 
 Mme Chevalier-Aubert, présidente, 
 Mme Faucher, première conseillère,  
 Mme Gazeau, première conseillère.  
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juin 2022. 
 La rapporteure, 
 signé 
 S. C 
 La présidente, 
 signé 
 V. Chevalier-Aubert                      La greffière, 
 signé 
 V. Suner 
 La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme, 
 Le greffier en chef, 
 ou par délégation la greffière,