TA35 · 5ème Chambre — 8 novembre 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire complémentaire, respectivement enregistrés les 5 novembre 2021 et 26 septembre 2023 M. A B, représenté par Me Béguin, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 16 juin 2021 par laquelle le maire de Bain-de-Bretagne a décidé d'acquérir, par voie de préemption, le bien cadastré AD 137 situé 10 place de la République sur le territoire de la commune, ainsi que la décision rejetant son recours gracieux ; 
 2°) d'enjoindre à la commune de Bain-de-Bretagne de mettre fin aux effets de cette décision et de proposer le bien à M. B ou à la SCI Malian au prix contenu dans la déclaration d'intention d'aliéner, dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir et ce, sous astreinte du versement d'une somme de 150 euros par jour de retard ; 
 3°) de mettre à la charge de la commune de Bain-de-Bretagne une somme de 3 000 euros à lui verser en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Il soutient que :  
 - la commune ne justifie pas que la décision litigieuse relevait de sa compétence et non de celle du conseil communautaire de Bretagne Porte de Loire Communauté ;  
 - la décision est insuffisamment motivée ; 
 - la commune doit rapporter la preuve que la décision a été notifiée aux parties ;  
 - elle ne justifie pas d'un projet réel justifiant la préemption. 
 Par deux mémoires, enregistrés les 12 septembre 2022 et 28 septembre 2023, la commune de Bain-de-Bretagne, représentée par Me Fleischl de la Selarl Martin avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de M. B le versement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle fait valoir qu'aucun des moyens invoqués n'est fondé. 
 Le tribunal, en application de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, a demandé des pièces complémentaires à la commune de Bain-de-Bretagne par lettre du 9 octobre 2023 réceptionnées le 11 octobre et communiquées le 12 octobre dernier. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Terras, rapporteur ;  
 - les conclusions de M. Desbourdes, rapporteur public ; 
 - et les observations de Me Béguin, représentant le requérant et de Me Laville-Collomb, représentant la commune de Bain-de-Bretagne.  
 Une note en délibéré produite pour la commune de Bain-de-Bretagne a été enregistrée le 20 octobre 2023. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. Alors que M. B s'apprêtait à acquérir un bien cadastré AD 137 situé 10 place de la République en plein centre-ville de la commune de Bain-de-Bretagne, composé d'une maison d'habitation et d'un commerce au rez-de-chaussée, la commune, saisie par une déclaration d'intention d'aliéner déposée par Me Clouteau, notaire, pour le compte du vendeur, a décidé de préempter ce bien par une décision du 16 juin 2021. Par sa requête, M. B en demande l'annulation au tribunal. 
 Sur les conclusions en annulation : 
 2. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme alors applicable : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone () ". Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 3. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment des termes mêmes de la décision litigieuse que la commune a entendu exercer son droit de préemption dès lors que " le bâtiment répond à un double enjeu politique, à savoir / 1°) aider et surtout participer activement à la rénovation urbaine à travers une politique d'encouragement mais également en s'impliquant directement dans la requalification et la rénovation des bâtiments vieillissants et lutter contre la vétusté et le nombre importants de logements vacants qui mettent à mal la qualité du cœur de ville, son modèle écologique et empêchent d'accueillir convenablement de nouveaux habitants en centre-ville, / 2°) la mise en œuvre d'une politique de préemption pour dynamiser le commerce local en installant des commerces manquants en centre-ville ou pour éviter la disparition de certaines activités, ou encore pour favoriser l'installation de commerce dans une cellule libre et participative considérant sur ce second point qu'il convient de maintenir un équilibre entre les activités de commerce et celles de services dans le centre-ville car celui-ci est essentiel pour conserver une dynamique du territoire, considérant que la commune intervient en ce sens puisque sans préemption, le bâtiment sera vendu à une agence immobilière déjà installée dans le périmètre de centralité, considérant qu'un certain nombre d'agences immobilières se sont déjà installées ou déplacées dans le périmètre de sauvegarde du centre-ville, ce qui limite fortement la diversité des commerces et services () ". S'il est acquis que la commune de Bain-de-Bretagne ne semble pas vouloir d'une nouvelle agence immobilière dans le centre-ville dès lors qu'elle considère qu'un nombre important d'agences de ce type est déjà installé et poursuit un objectif de diversité commerciale face à la multiplication des activités de service, elle se borne néanmoins à évoquer un objectif général d'ordre politique d'équilibre entre les commerces et les services du centre-ville mais n'indique pas quel type de commerces elle souhaiterait voir s'installer en lieu et place de l'ancien café ni ne présente de projet concret susceptible de s'installer dans l'immeuble concerné. Le requérant est ainsi fondé à soutenir que la décision litigieuse ne satisfait pas aux exigences de motivation découlant de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. 
 4. Par ailleurs, s'il ressort des pièces du dossier que la commune entend profiter de cette surface commerciale afin de pouvoir, au soutien de la dynamisation et de la diversification du commerce, proposer une " boutique à l'essai " sur le modèle de ce qui a pu se faire dans d'autres communes, comme par exemple à Redon, l'absence de critères de sélection du local et de définition même du commerce à implanter ne permet pas de connaître la réalité du projet ni de vérifier, en conséquence s'il répond à un motif d'intérêt général. Les considérations avancées par la commune sont ainsi trop vagues et dépourvues de toute référence à un projet, même imprécis, concrétisant les ambitions de la commune en matière de politique commerciale du centre-ville. Le moyen tiré de l'absence de réalité du projet dans l'intérêt général doit ainsi également être accueilli. 
 5. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de la décision litigieuse. 
 Sur les conclusions à fin d'injonction :  
 6. L'article L. 231-11-1 du code de l'urbanisme dispose que : " Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité. / () / A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. / Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2. ". 
 7. En vertu de ces dispositions, il appartient au juge administratif, saisi de conclusions en ce sens par l'ancien propriétaire ou par l'acquéreur évincé et après avoir mis en cause l'autre partie à la vente initialement projetée, d'exercer les pouvoirs qu'il tient des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative afin d'ordonner, le cas échéant sous astreinte, les mesures qu'implique l'annulation, par le juge de l'excès de pouvoir, d'une décision de préemption, sous réserve de la compétence du juge judiciaire, en cas de désaccord sur le prix auquel l'acquisition du bien doit être proposée, pour fixer ce prix. A ce titre, il lui appartient, après avoir vérifié, au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, de prescrire au titulaire du droit de préemption qui a acquis le bien illégalement préempté, s'il ne l'a pas entre-temps cédé à un tiers, de prendre toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et, en particulier, de proposer à l'ancien propriétaire puis, le cas échéant, à l'acquéreur évincé d'acquérir le bien, à un prix visant à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. 
 8. Il est constant que le bien immobilier en question n'a pas été employé au projet en vue duquel la commune a exercé le droit de préemption. Il n'a pas fait l'objet de travaux significatifs. Il suit de là que le rétablissement de la situation initiale ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général, et ce, quel que soit le projet des acquéreurs évincés pour ce bien. 
 9. L'annulation de la décision de préemption implique dès lors nécessairement, en application de l'article L. 911-1 du code de justice administrative, que la commune de Bain-de-Bretagne propose l'acquisition du bien préempté aux anciens propriétaires conformément à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, ou à défaut, à l'acquéreur évincé mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, à savoir M. B. Il convient, en conséquence, d'enjoindre à la commune de procéder à l'une et l'autre de ces démarches dans un délai de deux mois, sans qu'il soit besoin de l'assortir d'une astreinte. 
 Sur les frais liés au litige : 
 10. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Bain-de-Bretagne doivent, dès lors, être rejetées. 
 11. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Bain-de-Bretagne la somme de 1 500 euros à verser à M. B. 
 DÉCIDE: 
 Article 1er : La décision du 16 juin 2021 par laquelle le maire de la commune de Bain-de-Bretagne a préempté l'immeuble cadastré section AD 137, ainsi que la décision du 27 août 2021 rejetant le recours gracieux de M. B sont annulées.  
 Article 2 : Il est enjoint à la commune de Bain-de-Bretagne de proposer aux anciens propriétaires d'acquérir le bien préempté, dans les conditions prévues à l'article L. 213-11-1 du code de l'urbanisme, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement. En cas de refus exprès ou tacite des anciens propriétaires, la commune de Bain-de-Bretagne proposera à l'acquéreur évincé, M. B, d'acquérir ce bien dans les mêmes conditions, dans un délai de deux mois à compter de ce refus. 
 Article 3 : La commune de Bain-de-Bretagne versera la somme de 1 500 euros à M. B en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative 
 Article 4 : Les conclusions de la commune de Bain-de-Bretagne présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. 
 Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la commune de Bain-de-Bretagne, à M. C D et à la SCI Malian. 
 Délibéré après l'audience du 16 octobre 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. Etienvre, président, 
 M. Terras, premier conseiller, 
 Mme Le Berre, conseillère. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2023. 
 Le rapporteur, 
 signé   
 F. Terras 
 Le président, 
  signé 
 F. Etienvre 
 La greffière, 
 signé 
 E. Douillard 
 La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.