TA69 · JU 6ème chambre — 19 juillet 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés respectivement les 22 juillet 2021 et 22 novembre 2021, la SAS Immobilière Groupe Casino, représentée par la SAS EIF, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures : 
 1°) la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Firminy à raison d'un local à usage d'hypermarché situé au 9005 " Les Bruneaux " dont elle est propriétaire, augmentée des intérêts moratoires en application de l'article L. 208 du livre des procédures fiscales ; 
 2°) de mettre une somme de 2 000 euros à la charge de l'Etat au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - concernant les mécanismes de planchonnement et de lissage, le local en litige  ne peut être évalué par comparaison du local type n° 9 du procès-verbal C de la commune de Firminy retenu initialement par l'administration, comme l'a reconnu cette dernière dans le rejet de sa réclamation ;  
 - il ne peut davantage être évalué par comparaison du local type n° 5 du procès-verbal ME de la commune de Saint-Priest en Jarez à usage de supermarché avec un ajustement de -15% comme l'a retenu l'administration dans sa décision de rejet de sa réclamation préalable dès lors qu'il s'agit d'un supermarché et non d'un hypermarché, qu'il existe un certain un certain nombre de différences structurelles notamment quant à l'organisation des espaces de vente et de stockages les hypermarchés ayant généralement bien plus de grandes surfaces de stockages avec des structures adaptées au lieu de dépôt, que le local litigieux revêt des caractéristiques exceptionnelles et particulières tenant à ce qu'il est situé dans une zone commerciale dense entourée de commerces variés, qu'il est en bon état, qu'il est d'une surface pondérée de 7 388 m2 et doté d'un grand parking alors que le local type est d'une superficie pondérée de 3 267 m² plus de deux fois inférieure au local à évaluer et que l'ajustement de 15% ne saurait remplacer la recherche d'un local pertinent, qu'il est situé en sortie de voie rapide (RN 88) et au sein de la métropole stéphanoise, la commune de Firminy étant située au sein de la métropole stéphanoise et est intégrée à cette métropole et bénéficie ainsi de son attractivité, que les hypermarchés existaient en 1970 même s'ils n'étaient pas aussi développés qu'aujourd'hui, et qu'il doit être ainsi comparé avec un local type d'hypermarché comparable inscrit au procès-verbal d'une commune présentant une situation économique similaire ; il existe enfin un doute que le bail relatif au local type ait été conclu librement à des conditions de prix normales alors que ce local était la propriété de la SA immobilière Casino qui louait ce local à une société faisant partie du même groupe ; 
 - il prend acte du fait que le local type n° 7 du procès-verbal ME de la commune de Caen qu'il proposait ne peut servir de terme de comparaison compte tenu que le tarif unitiare provient d'un bail conclu en avril 1970 et non au 1er avril 1970 ;  
 - à titre principal, le local peut être évalué par comparaison avec le local type n°135 du procès-verbal C de la commune de Brest qui porte sur un hypermarché et qui possède également les similitudes requises pour une telle évaluation tant au regard de son affectation, que de sa nature et son importance et alors que  l'aire urbaine de Brest dispose d'un environnement économique comparable à celle de Saint-Etienne ; aucune mention du procès-verbal ne laisse à penser que ce local type n'aurait pas été régulièrement évalué par voie de bail et alors qu'au surplus le tribunal administratif de Rennes a utilisé ce local type dans une décision en date du 1er juillet 2020 ; 
 - à titre subsidiaire si le local type de Brest ne devait pas être retenu, le local peut être évalué par comparaison avec le local type n° 21 du procès-verbal ME de la commune de Nîmes qui concerne également un hypermarché, qui bénéficie de toutes les similitudes requises pour servir de termes de comparaison tant au regard de son affectation, que de sa nature et de son importance et alors que  l'aire urbaine de Brest dispose d'un environnement économique comparable à celle de Saint-Etienne ; 
 - à titre infiniment subsidiaire si les locaux de Brest et de Nîmes veinaient à ne pas être retenus, le local peut être évalué par comparaison avec le local type n° 34 du procès-verbal ME de la commune de Toulouse qui concerne un hypermarché Auchan, qui bénéficie de toutes les similitudes requises pour servir de termes de comparaison tant au regard de son affectation, que de sa nature et de son importance. 
 Par un mémoire en défense enregistré le 22 octobre 2021 et un mémoire complémentaire le 3 décembre 2021, le directeur régional des finances publiques Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.  
 Il soutient que : 
 - le local type n° 9 du procès-verbal ME de la commune de Firminy initialement retenu étant invalide, l'administration lui a substitué, dans la décision du 17 mai 2021 rejetant la réclamation préalable, le local-type n°5 du procès-verbal "ME " de la commune de Saint-Priest en Jarez correspondant à un supermarché d'une surface pondérée de 3 267 m2 au tarif unitaire de 22,87 euros/m² en appliquant un abattement en minoration de 15 % pour tenir compte de la différence de surface ;   
 - le local-type n°5 du procès-verbal ME de la commune de de Saint-Priest en Jarez est comparable en tous points de vue avec le bien à évaluer, concernant tant les caractéristiques de la zone commerciale d'implantation et de la desserte routière, que d'un point géographique et démographique ; ce local type a une implantation dans une commune analogue économique que celle de Firminy où se trouve le local à évaluer et ces deux communes sont situées dans le même département ; 
 - le local type n° 7 du procès-verbal ME de la commune de Caen proposé par la société ne peut être retenu dès lors qu'il n'est pas valide compte tenu qu'il n'a pas été évalué à partir d'un bail établi pour ce local, qu'il n'est pas établi que le tarif associé à ce local type  a été établi par la méthode de comparaison ; 
 - le local type n° 135 du procès-verbal C de la commune de Brest proposée par la requérante ne peut être retenu alors qu'il n'a pu être fourni que le procès-verbal et les pondérations appliquées n'ont pu être vérifiées ni validées ; 
 - le local type n° 21 du procès-verbal ME de la commune de Nîmes proposée par la société ne peut être retenu dès lors que le local type a été entièrement restructuré depuis son inscription sur le procès-verbal, sa surface de vente inférieure de 2 500 m² lors de cette inscription ayant quadruplé ; 
 - en outre, concernant ces trois locaux proposés par la société, il existe de trop grandes différences entre la commune de Firminy et les communes de Caen, Brest et Nîmes ;   
 - le local type situé à Toulouse ne peut être retenu alors que la commune de Toulouse n'est pas économiquement comparable à celle de Firminy ; 
 La clôture de l'instruction a été fixée au 25 novembre 2021 par une ordonnance du 17 décembre 2021. 
 Vu les autres pièces du dossier ; 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 La présidente du tribunal a désigné M. Segado, président, en application de l'article R. 222-13 du code de justice administrative pour statuer sur les litiges relevant de cet article ; 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. Segado, président,  
 - les conclusions de Mme Sautier, rapporteure publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Casino est propriétaire d'un local à usage d'hypermarché situé au 9005 " Les Bruneaux " à Firminy. La SAS Casino demande au tribunal la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de la commune de Firminy à raison de cet établissement. 
 2. D'une part, l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d'évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l'intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d'évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulée, le cas échéant, par l'application d'un coefficient de localisation. 
 3. D'autre part, aux termes de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts issu de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 dans la rédaction issue de la loi n° 2005-1786 du 29 décembre 2015 : " I. - 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l'article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l'article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre () /  () / III. - Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence () ; / IV. - Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () ". Aux termes de l'article 1518 E dudit code : " I. - Pour les biens mentionnés au I de l'article 1498 : 1° Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ()dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive () / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du A du XVI de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive () / II. - Pour l'application du I : 1° Les impôts directs locaux s'entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de leurs taxes annexes () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. 
 5. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 applicable pour la détermination de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date,  Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dans sa rédaction en vigueur à la même date : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". Lorsque, pour arrêter la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, retient valablement un local-type inscrit au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, d'ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l'immeuble à évaluer. 
 6.  En premier lieu, comme l'a relevé aussi la société requérante, c'est à bon droit que l'administration a constaté l'invalidité du local type n° 9 du procès-verbal ME de la commune de Firminy en raison de l'absence d'éléments probants quant à la chaîne de comparaison à l'origine du tarif de ce local type.  
 7. En deuxième lieu, l'administration a justifié l'évaluation de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l'hypermarché Casino situé à Firminy en litige par comparaison avec le local type n° 5 du procès-verbal " ME " de la commune de Saint-Priest en Jarez en lui appliquant un ajustement à la baisse de 15% pour la différence de surface entre le local type et le local à évaluer.  
 8. Il résulte de l'instruction que le local à évaluer est un hypermarché à l'enseigne Casino situé à Firminy dans la Loire en sortie de la voie rapide depuis la route nationale 88 qui relie la ville de Saint-Etienne au Puy en Velay. Ce local, en bon état et parfaitement aménagé, se trouve dans une zone commerciale denses entourée de commerces variés desservi avec un très grand parking. Cet hypermarché a une surface totale de 10 733 m² composé de surfaces principales de 5 882 m² et de surfaces secondaires de 4 851 m², correspondant à une surface pondérée de 7 388 m². L'administration a retenu en l'espèce comme terme de comparaison un supermarché situé sur la commune de Saint-Priest en Jarez. La seule circonstance que les locaux à évaluer abritent un hypermarché ne suffit pas, à elle seule, à interdire que leur valeur locative soit déterminée par comparaison avec un local-type à usage de supermarché. Par ailleurs, il résulte de l'instruction que ce supermarché est également situé dans le département de la Loire et est desservi par l'autoroute A72 reliant la commune de Saint-Etienne à Clermont-Ferrand. Comme l'hypermarché Casino de Firminy, ce local est ainsi accessible par un grand axe routier, bénéfice de la clientèle de l'agglomération stéphanoise ainsi que d'une clientèle de passage et est placé sur un grand axe routier de la Loire desservant la ville de Saint Etienne. Ce local type se trouve également dans une zone commerciale avec un grand parking, une station-service et une station de lavage et de nombreuses enseignes comme à Firminy. Ensuite, comme le relève l'administration, les villes de Firminy et de Saint-Priest en Jarez, appartiennent à la métropole de Saint Etienne, sont très proches, étant seulement distantes de 24 kilomètres. Comme le soutient l'administration, ce local situé à Saint-Priest en Jarez possède ainsi une implantation analogue économiquement à l'hypermarché à évaluer. En outre, si, comme l'expose la requérante, le supermarché Casino de Saint-Priest en Jarez n'a qu'une surface pondérée de 3 267 m², la valeur locative a toutefois été valablement ajustée par l'administration afin de tenir compte de cette différence de surface entre le local type et le local à évaluer en appliquant un coefficient d'ajustement à la baisse de 15% à la valeur locative 1970 conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Par ailleurs, il ne résulte pas de l'instruction, notamment de la circonstance invoquée par la SAS Immobilière Groupe Casino que ce local était la propriété de la SA immobilière Casino qui le louait à une société faisant partie du même groupe, que le bail au 1er janvier 1970 n'aurait pas été conclu librement à des conditions de prix normale. Enfin, il résulte de l'instruction que ce local type, construit en 1967 et ayant fait l'objet d'un contrat de bail au 1er janvier 1970, régulièrement inscrit au procès-verbal pour une surface pondérée de 3 267 m² au tarif de 22,87 euros le m² pondéré, peut ainsi être retenu comme terme de comparaison après application de cet ajustement de 15% pour différence de surfaces, en application des dispositions précitées du code général des impôts. 
 9. En troisième lieu, la société requérante propose alors d'autres termes de comparaison qu'elle estime plus appropriés que le local ainsi retenu par l'administration. 
 10. Toutefois, si la requérante proposait initialement à titre principal le local type n° 7 du procès-verbal ME de la commune de Caen comme terme de comparaison, elle y a renoncé dans ses dernières écritures dès lors que, comme l'a exposé l'administration, ce local a été construit en 1970, qu'il a été loué le  1er avril 1970, qu'il n'existait ainsi aucun bail au 1er janvier 1970, que le tarif associé à ce local type n'a donc pas été établi par bail et il n'a pu être établi de chaîne de comparaison permettant de justifier du tarif retenu pour ce local type. 
 11. Ensuite, s'agissant du local type n° 135 du procès-verbal de Brest proposé comme terme de comparaison par la société requérante portant sur un hypermarché de 9 977 m², le juge ne peut retenir un terme de comparaison, pour l'application de la méthode prévue par le 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts, qu'après avoir vérifié, au vu des éléments figurant dans le dossier qui lui est soumis, la régularité de son évaluation. En l'espèce, comme l'expose l'administration, les éléments fournis ne permettent pas d'apprécier les pondérations appliquées et, par suite, ne permet pas de le comparer avec le local en litige. En outre, il n'apparaît pas que les caractéristiques de ce local type, de surfaces pondérées de 9 977 m² proche du local de Firminy mais dont il n'est pas possible d'en apprécier les pondérations appliquées et la composition des surfaces, situé en centre-ville de la commune de Brest qui compte 139 000 habitants et accessible en Tramway et par le boulevard périphérique alors que la commune de Firminy a un peu plus de 17 000 habitants, serait plus pertinent que le local retenu par l'administration qui, en dépit de la différence de surface avec le local de Firminy qui a justifié un abattement de 15%, présente, au regard de ses caractéristiques et de celles du local de Firminy exposées précédemment, une implantation analogue économiquement à l'hypermarché à évaluer lequel est situé dans la même aire métropolitaine que celui de Saint-Priest en Jarez 
 12. Si la société requérante propose ensuite comme terme de comparaison le local type n° 21 inscrit au procès-verbal ME de la commune de Nîmes, il résulte de l'instruction que, comme l'expose l'administration, les éléments produits par cette dernière établissent que ce local, qui comportait une surface de vente de 2 500 m² lors de son inscription, a fait l'objet d'une restructuration conduisant à quadrupler sa surface commerciale. Ainsi, ce local ne peut pas être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'il a été entièrement restructuré depuis son inscription sur le procès-verbal. En tout état de cause, alors que le bail a été ainsi établi au 1er janvier 1970 au vu de surfaces pondérées de 4 462 m², il ne résulte pas de l'instruction que les caractéristiques de ce local type qui est aujourd'hui d'une surface pondérée de 11 524 m², implanté dans une zone commerciale desservie par l'autoroute A9 et une route reliant Nîmes et Arles mais situé dans la commune de Nîmes qui compte 149 000 habitants, constituerait, en raison de ses caractéristiques un terme de comparaison plus approprié que celui ainsi retenu par l'administration qui est situé dans la même aire métropolitaine que le local de Firminy et avec des conditions de desserte, une composition de la zone commerciale analogue avec le local à évaluer, en dépit d'une différence de surface pondérée entre le local de Nîmes et celui de Saint-Priest-en Jarez. 
 13. Enfin, le local type n°34 du procès-verbal ME de la commune de Toulouse, qui est un hypermarché situé à la périphérie de Toulouse dans le département de Haute-Garonne dans une zone commerciale desservie par des autoroutes A61 et A68 et une station de métro, est situé ainsi dans une commune et une agglomération qui ne sont pas comparables à celles de l'hypermarché de Firminy, et il ne peut être regardé comme ayant une implantation analogue économiquement à cet hypermarché. 
 14. Par suite, les termes de comparaison proposés par la société requérante n'apparaissent pas plus appropriés que le local retenu par l'administration. 
 15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins de réduction des impositions litigieuses présentées par la société requérante doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de SAS Immobilière Groupe Casino est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à SAS Immobilière Groupe Casino et au directeur régional des finances publiques d'Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juillet 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 J. SegadoLa greffière, 
 N. Renoud-Genty 
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition, 
 Un greffier,