TA35 · Vice-président de la 2 ème chambre — 12 octobre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête, enregistrée le 30 novembre 2021, M. B A doit être regardé comme demandant au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties qui lui a été assignée au titre de l'année 2021 dans les rôles de la commune de Saint-Jean-de-Brevelay (56) à raison de la propriété d'un immeuble situé au lieudit " Kerhervy ". 
 Il soutient que : 
 - la surface de 175 mètres carrés retenue par l'administration comme surface réelle à partir de laquelle elle a déterminé la surface pondérée est de seulement 146 mètres carrés ; 
 - sa maison comporte seulement cinq pièces et non sept ; compte-tenu de son état général, de la qualité de la construction et de l'absence de pièce de réception, le classement dans la catégorie 3 M est inapproprié ; il convient de retenir aux lieu et place un classement dans la catégorie 5 ; 
 - le coefficient de situation de 0,05 retenu est erroné. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 17 mars 2022, le directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine conclut au rejet de la requête. 
 Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts ;  
 - le code de justice administrative. 
 Le rapporteur public ayant été, sur sa proposition, dispensé de prononcer ses conclusions sur cette affaire, en application des dispositions de l'article R. 732-1-1 du code de justice administrative. 
 Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Le rapport de M. C a été entendu au cours de l'audience publique. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. M. A s'est vu assigner une cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2021 dans les rôles de la commune de Saint-Jean-de-Brevelay à raison de la propriété d'une maison située au lieutdit " Kerhervy ". M. A a présenté une réclamation le 18 octobre 2021. Elle a été rejetée le 16 novembre 2021. M. A demande en conséquence au tribunal de prononcer la décharge de cette cotisation au motif qu'il y a lieu de réviser la valeur locative de son immeuble.  
 2. Aux termes de l'article 1388 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation. ". Aux termes de l'article 1494 du même code : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d'habitation ou d'une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ". Aux termes de l'article 1495 : " Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d'après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l'évaluation () ". Aux termes de l'article 1496 : " I. - La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. - La valeur locative des locaux de référence est déterminée d'après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l'homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune () Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement () ". 
 3. Il résulte de l'instruction que la cotisation litigieuse a été calculée à partir d'une surface réelle de 175 mètres carrés, un classement dans la catégorie 3 M, une surface pondérée de 284 mètres carrés pour la partie principale, de 23 mètres carrés pour le garage et de 32 mètres carrés pour la piscine. La valeur locative 1970 retenue est de 1 230 euros et la valeur locative au mètre carré a été fixée à 3,74 euros pour l'habitation et 2,29 euros pour la piscine. L'administration a également admis un coefficient d'entretien de 1,20 et un coefficient de situation de 0,05. Il en est résulté une valeur locative de 3 131 euros. 
 4. En premier lieu, M. A conteste la surface de 175 mètres carrés retenue par l'administration comme surface réelle à partir de laquelle elle a déterminé la surface pondérée et soutient que cette surface est de seulement 146 mètres carrés. 
 5. Aux termes de l'article 324 M de l'annexe 3 au code général des impôts : " La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S () ". 
 6. Il résulte de ces dispositions que la surface réelle à retenir correspond à la surface mesurée au sol entre les murs ou séparations. M. A n'est, en conséquence, pas fondé à soutenir que cette surface doit être calculée conformément aux dispositions de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite Carrez qui exclut de la superficie privative les planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les plans produits par M. A confirment, à cet égard, que la surface du rez-de-chaussée est de 91,89 mètres carrés et celle de l'étage de 83,95 mètres carrés soit une surface réelle de 175,84 mètres carrés au total arrondie à 175 mètres carrés. 
 7. En deuxième lieu, M. A soutient que sa maison comporte seulement cinq pièces et non sept, que compte-tenu de son état général, de la qualité de la construction et de l'absence de pièce de réception, le classement dans la catégorie 3 M est inapproprié et propose aux lieu et place un classement dans la catégorie 5. 
 8. Aux termes de l'article 324 H de l'annexe 3 au code général des impôts : " Pour les maisons individuelles et les locaux situés dans un immeuble collectif, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type comportant huit catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. II. - Pour les dépendances bâties isolées et les divers éléments visés au II de l'article 324 G, la classification communale est établie à partir d'une nomenclature-type spéciale comportant quatre catégories, en adaptant aux normes locales de construction les critères généraux décrits au tableau ci-après. III. - Dans les cas deux cas prévus aux I et II, il peut toutefois être procédé à la création de catégories intermédiaires combinant, dans des proportions simples, deux catégories-types. IV. - Les caractéristiques physiques afférentes à chaque nature et catégorie de locaux retenus lors de la classification communale sont inscrites au procès-verbal des opérations de la révision. ". 
 9. Un tableau récapitule à cet article les critères généraux permettant le classement de l'immeuble dans l'une de ces huit catégories : 
 10. Il résulte de l'instruction, et en particulier, des plans produits par M. A, que la maison de M. A comporte, au rez-de-chaussée, une cuisine avec un ilôt central, un séjour, une salle à manger (salle de réception) même si ces pièces ne sont pas individualisées par des cloisons ainsi qu'un dressing et à l'étage, trois chambres, une salle de bain et une salle d'eau. Ces pièces sont assez spacieuses. Les trois chambres sont notamment d'une superficie à 10 mètres carrés. Comme indiqué précédemment, l'immeuble en cause comporte également un garage et une piscine. La construction date de 1976 et a fait l'objet d'une rénovation en 2011. Enfin, il s'agit d'une maison construite en parpaings. Au vu de ces différents éléments, M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que l'administration a classé sa maison dans la catégorie 3 M nonobstant le fait que le garage ne soit ni isolé ni chauffé, la faible qualité de certains revêtements, du mobilier et de l'électroménager, l'absence de tout à l'égoût, l'absence d'originalité architecturale de la maison (simple rectangle) et les dimensions réduites de la piscine, celle-ci n'étant, par ailleurs, pas carrelée. 
 11. En troisième et dernier lieu, aux termes de l'article 324 P de l'annexe 3 au code général des impôts : " La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l'article 324 L, est affectée d'un correctif d'ensemble destiné à tenir compte, d'une part, de l'état d'entretien de la partie principale en cause, d'autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. ". Aux termes de l'article 324 R de la même annexe : " Le coefficient de situation est égal à la somme algébrique de deux coefficients destinés à traduire, le premier, la situation générale dans la commune, le second, l'emplacement particulier : 
 Le coefficient de situation particulière tient compte notamment de la présence ou de l'absence de dépendances non bâties. ". 
 12. Comme indiqué au point 3, si M. A relève que sa maison est située entre trois fermes agricoles en zone inondable, l'administration en a tenu compte pour estimer que la situation de celle-ci était médiocre et présentait des inconvénients notoires en partie compensés par certains avantages et retenir un coefficient de situation de - 0,05.  
 13. Il résulte de tout ce qui précède que M. A n'est pas fondé à demander au tribunal de retenir une valeur locative moindre et demander, en conséquence, la décharge ou même seulement la réduction de la cotisation d'impôt en litige. 
 D É C I D E : 
 Article 1er : La requête de M. A est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B A et au directeur régional des finances publiques de Bretagne et du département d'Ille-et-Vilaine. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2022. 
 Le magistrat désigné, 
 signé 
 F. C         La greffière, 
 signé 
 S. Guillou        
 La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.