TA77 · 7ème chambre — 21 mars 2023

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête enregistrée le 29 juin 2021, la SARL La Ruche Participation, représentée par Me Genies, demande au tribunal : 
 1°) d'annuler la décision du 15 juin 2021 par laquelle le maire de Champigny-sur-Marne a décidé de préempter la parcelle cadastrée section BL n° 71 située au 283 avenue du Général de Gaulle à Champigny-sur-Marne sur laquelle est édifié un immeuble comprenant quarante-cinq lots de copropriété et dix-huit box. 
 2°) de mettre à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que : 
 - il n'est pas établi que l'exercice du droit de préemption urbain était de la compétence du président de l'établissement public territorial (EPT) Paris Est Marne et Bois et qu'il a pu ensuite régulièrement le déléguer faute de produire une délibération du conseil de territoire lui attribuant cette compétence et l'autorisant ensuite à la subdéléguer ; 
 - le maire de Champigny-sur-Marne n'était pas compétent pour exercer le droit de préemption urbain dès lors qu'il n'est pas justifié que le conseil municipal lui ait délégué cette compétence postérieurement au transfert à la commune du droit de préemption appartenant à l'EPT Paris Est Marne et Bois, soit en l'espèce postérieurement au 21 avril 2021 ; il n'est pas justifié de la compétence de la cheffe de service à la commune de Champigny-sur-Marne, signataire de la décision en litige alors que, de plus, le caractère exécutoire de la délibération du 18 novembre 2020 par laquelle le conseil municipal a délégué certaines attributions au maire n'est pas établi ; 
 - il n'est pas établi que le titulaire du droit de préemption a recueilli, à la date à laquelle il s'est prononcé, l'avis du service des domaines conformément aux dispositions de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme ; 
 - la décision en litige est insuffisamment motivée dès lors qu'elle ne fait pas référence à un projet antérieur suffisamment précis et n'apporte pas de précision sur le projet lui-même concernant le bien en cause ; 
 - la décision en litige est tardive dès lors que les délais de transmission en préfecture et ceux de notification et de publication ne sont pas conformes aux dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; 
 - la décision en litige est dépourvue de base légale dès lors que la réalité et la régularité de la délibération du 18 décembre 2017 du conseil de l'EPT Paris Est Marne et Bois instituant le droit de préemption ne sont pas établies faute de publicité, d'affichage et de transmission au préfet ; 
 - il n'est pas établi que le bien en cause se situe dans la zone de préemption définie par la délibération du 18 décembre 2017 de l'EPT Paris Est Marne et Bois ; 
 - le projet de la commune motivant la préemption n'est pas de nature à justifier l'exercice du droit de préemption urbain dès lors qu'il n'est pas suffisamment important pour constituer un projet au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et qu'il est dépourvu d'une existence réelle antérieure à la décision en litige sur le bien en cause. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2021, la commune de Champigny-sur-Marne, représentée par la SCP Lonqueue - Sagalovitsch - Eglie - Richters et associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la SARL La Ruche Participation au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des collectivités territoriales ; 
 - le code de l'urbanisme ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de M. Zanella, rapporteur public, 
 - et les observations de Me Richardeau, représentant la commune de Champigny-sur-Marne. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. Par une décision du 15 juin 2021, le maire de Champigny-sur-Marne a exercé le droit de préemption urbain sur la parcelle cadastrée section BL n° 71, d'une superficie de 887 m², située 283 avenue du Général de Gaulle à Champigny-Sur-Marne sur laquelle est édifié un immeuble comprenant quarante-cinq lots de copropriété et dix-huit box. La société La Ruche Participation, en sa qualité d'acquéreur évincé, demande au tribunal d'annuler cette décision. 
 Sur les conclusions à fin d'annulation : 
 2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : / () / 15° D'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire, de déléguer l'exercice de ces droits à l'occasion de l'aliénation d'un bien selon les dispositions prévues à l'article L. 211-2 ou au premier alinéa de l'article L. 213-3 de ce même code dans les conditions que fixe le conseil municipal ; () ". Selon l'article L. 211-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Lorsque la commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale y ayant vocation, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer tout ou partie des compétences qui lui sont attribuées par le présent chapitre. / Toutefois, la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, () emporte leur compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain. ". Le premier alinéa de l'article L. 213-3 du même code dispose que : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire ". 
 3. D'une part, il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 9 juillet 2020, le conseil de territoire de l'établissement public territorial (EPT) Paris Est Marne et Bois a délégué le droit de préemption urbain à son président et l'a autorisé à déléguer celui-ci à l'occasion d'une aliénation. Par une décision du 21 avril 2021, le président de l'EPT Paris Est Marne et Bois a délégué l'exercice du droit de préemption urbain à la commune de Champigny-sur-Marne concernant le bien cadastré section BL situé n° 71 au 283 avenue du Général de Gaulle à Champigny-sur-Marne. Cette décision a été transmise le jour même au service du contrôle de légalité et a fait l'objet d'une publication par voie d'affichage. Par ailleurs, par une délibération du 18 novembre 2020, le conseil municipal de Champigny-sur-Marne a délégué au maire de la commune pour la durée de son mandat la compétence d'exercer, au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme dont la commune est délégataire, à savoir pour tout objet ou immeuble faisant l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner. Cette délibération a été reçue en préfecture le 24 novembre 2020 et a été affichée du 23 novembre au 23 décembre 2020. Il s'ensuit que, contrairement à ce que soutient la société requérante, cette délibération a reçu un caractère exécutoire. La circonstance que cette délibération soit antérieure à la décision du 21 avril 2021 par laquelle la commune de Champigny-sur-Marne a reçu du président de l'EPT Paris Est Marne et Bois délégation pour préempter la parcelle litigieuse est sans incidence sur la compétence que le maire de  Champigny-sur-Marne tenait de la délibération du 18 novembre 2020, pour toute la durée de son mandat, sauf à ce qu'il soit mis fin à cette délégation, pour exercer au nom de la commune les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme, pourvu que celle-ci en soit titulaire ou délégataire à la date de la préemption. 
 4. D'autre part, il ressort des mêmes pièces du dossier que la décision en litige est signée du maire de Champigny-sur-Marne et non, comme le soutient à tort la société requérante, par la cheffe du service des affaires foncières de la direction du développement urbain, laquelle n'a signé qu'une ampliation. 
 5. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incompétence du signataire de la décision en litige doit être écarté en toutes ses branches. 
 6. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / () L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition ". La consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner. 
 7. Il ressort des pièces du dossier que le service des domaines a été consulté le 26 avril 2021 par la commune de Champigny-sur-Marne, laquelle a régulièrement reçu cet avis le 7 juin 2021 ainsi qu'il résulte du courrier électronique du pôle d'évaluation domaniale. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure en raison de la consultation irrégulière du service des domaines doit être écarté en toutes ses branches. 
 8. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". 
 9. Il ressort des pièces du dossier que la décision attaquée mentionne les dispositions pertinentes du code de l'urbanisme, notamment l'article L. 300-1, sur lesquelles elle se fonde. Elle précise ensuite que le droit de préemption est exercé pour la réalisation d'une opération d'acquisition-amélioration visant à la production de logements sociaux contribuant ainsi à la reconstitution de l'offre de ces derniers conformément aux objectifs de démolition et de changement d'usage d'environ trois cents logements sociaux sur le territoire de la commune et la reconstitution de l'offre de logements sociaux démolis hors site. La décision en litige comporte ainsi les considérations de fait et de droit qui en constituent le fondement et a mis à même la société requérante de connaître le projet en vue duquel le droit de préemption est exercé. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation de la décision attaquée doit être écarté comme manquant en fait.  
 10. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : "Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (). Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents (). Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien () ". Il résulte des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme que le propriétaire qui a décidé de vendre un bien susceptible de faire l'objet d'une décision de préemption doit savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s'il peut ou non poursuivre l'aliénation entreprise. La réception de la décision par le propriétaire intéressé dans le délai de deux mois, à la suite de sa notification, constitue, par suite, une condition de la légalité de la décision de préemption. 
 11. Il ressort des pièces du dossier que la décision d'aliénation a été transmise à la commune de Champigny-sur-Marne le 8 mars 2021 et qu'une demande de pièces complémentaires et de visite est intervenue le 29 avril 2021. La visite des lieux a été effectuée le 20 mai 2021 et la décision d'exercice du droit de préemption a été prise le 15 juin 2021. Cette décision a été publiée en mairie à compter du 15 juin 2021 et transmise en préfecture à la même date puis notifiée au vendeur et à l'acquéreur le 17 juin 2021. La société requérante ne saurait utilement soutenir que la décision d'exercice du droit de préemption a été affichée tardivement dans les locaux du délégant de l'exercice du droit de préemption dès lors que cet affichage ne revêt pas de caractère obligatoire. Par suite, et compte-tenu de la suspension du délai du 29 avril 2021 au 20 mai 2021, les obligations de notification, publication et transmission de la décision attaquée ayant été satisfaites dans un délai inférieur à deux mois suivant la déclaration d'aliénation, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et de la tardiveté de la décision de préemption doit être écarté. 
 12. En cinquième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme : " La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L. 211-1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ". D'autre part, aux termes de l'article R. 211-3 du même code : " Le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent adresse sans délai au directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques, à la chambre départementale des notaires, aux barreaux constitués près les tribunaux judiciaires dans le ressort desquels est institué le droit de préemption urbain et au greffe des mêmes tribunaux copie des actes ayant pour effet d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application. () ". 
 13.  D'une part, il résulte de ces dispositions que si le non-respect des formalités de publicité de la décision instituant le droit de préemption est sans influence sur sa légalité, il s'oppose à ce que cette décision produise des effets juridiques et devienne exécutoire. Ainsi cet éventuel non-respect des formalités de publicité permet au requérant d'invoquer par la voie de l'exception les illégalités qui affecteraient cette décision. D'autre part, il résulte des dispositions du second alinéa de l'article R. 211-2 du code de l'urbanisme que le caractère exécutoire d'une délibération instituant le droit de préemption urbain n'est pas subordonné au respect des dispositions de l'article R. 211-3 du même code. Il s'ensuit que la circonstance que la délibération du 18 décembre 2017 n'aurait pas fait l'objet des transmissions ainsi prévues est sans incidence sur son caractère exécutoire à la date de la décision de préemption attaquée. 
 14. Il ressort des pièces du dossier que la délibération du 18 décembre 2017 de l'EPT Paris Est Marne et Bois portant institution du droit de préemption urbain renforcé et délégation du droit de préemption urbain à la commune de Champigny-sur-Marne, au syndicat d'action foncière du Val-de-Marne (SAF 94) et à l'établissement public foncier (EPFIF) d'Ile-de-France a été régulièrement affichée en mairie de Champigny-sur-Marne le 27 décembre 2017 pour une durée d'un mois et au siège de l'EPT Paris Est Marne et Bois du 22 décembre 2017 au 29 janvier 2018. Elle a également fait l'objet d'une publication au sein du journal l'Humanité en date du 11 janvier 2018 et du journal Le Parisien en date du 11 janvier 2018. Enfin, cette délibération a été transmise et enregistrée en préfecture le 20 décembre 2017. Toutes les formalités de publicité ayant été régulièrement satisfaites, le moyen tiré de l'exception d'illégalité de la délibération portant institution du droit de préemption ne peut qu'être écarté. 
 15. En sixième lieu, il ressort des pièces du dossier et en particulier de la délibération du 18 décembre 2017 de l'EPT Paris Est Marne et Bois portant institution du droit de préemption urbain renforcé et délégation du droit de préemption urbain à la commune de Champigny-sur-Marne, au SAF 94 et à l'EPFIF d'Ile-de-France que le droit de préemption est institué notamment sur la zone d'urbanisation UP sur laquelle se situe intégralement la parcelle cadastrée section BL n° 71 sur laquelle est construit l'immeuble faisant l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner. Par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit ayant entaché d'illégalité la décision en litige doit être écarté. 
 16. En septième lieu, aux termes de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. / () ". Aux termes de l'article L. 210-1 du même code : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / () / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé () ". 
 17.  Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. 
 18. D'une part, il ressort de la décision attaquée que celle-ci a pour objectif de réaliser une opération d'acquisition-amélioration visant à la production de logements sociaux et contribuant ainsi à la reconstitution de l'offre de ces logements sur le territoire de la commune. Cette opération s'inscrit dans la mise en œuvre d'un projet de renouvellement urbain et d'une politique de l'habitat visant notamment à reconstituer une offre de logements sociaux hors du quartier Bois l'Abbé, secteur de la commune classé quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) au sein duquel environ trois cents logements sociaux doivent être démolis dans le cadre d'un programme national de renouvellement urbain (PNRU) dont le protocole de préfiguration a été signé le 5 février 2019 par la commune et qui prévoit la production de logements sociaux hors site. Elle répond également aux objectifs figurant au sein du plan d'aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d'urbanisme de la commune de Champigny-sur-Marne adopté le 25 septembre 2017. Il suit de là que ce projet doit être regardé comme répondant à une opération d'aménagement mettant en œuvre une politique de l'habitat au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. 
 19. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que, par un courrier électronique du 2 juin 2021, l'organisme bailleur social Paris Habitat OPH a manifesté sa volonté d'acquérir l'immeuble ayant fait l'objet d'une déclaration d'aliéner suite à la visite du bien du 20 mai 2021 à laquelle cet organisme avait participé afin de constituer une offre de logements sociaux après remise en état et mise aux normes des logements libres puis à leur libération. Ainsi, la commune de Champigny-sur-Marne justifiait, à la date de la décision attaquée, de la réalité d'un projet au sens des articles L.210-1 et L.300-1 du code de l'urbanisme.  
 20. Par suite, les moyens tirés de ce que le projet allégué n'est pas suffisamment important pour constituer un projet et que la réalité du projet justifiant la préemption n'est pas établie doivent être écartés.  
 21. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL La Ruche Participation n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du 15 juin 2021 par laquelle le maire de Champigny-sur-Marne a décidé de préempter la parcelle cadastrée section BL n° 71. 
 Sur les frais liés au litige : 
 22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Champigny-sur-Marne, qui n'est pas dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme à la société requérante. En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces dispositions, de mettre à la charge de la SARL La Ruche Participation une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Champigny-sur-Marne. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : La requête de la société La Ruche Participation est rejetée. 
 Article 2 : La SARL La Ruche Participation versera une somme de 1 500 euros à la commune de Champigny-sur-Marne sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL La Ruche Participation et à la commune de Champigny-sur-Marne . 
 Délibéré après l'audience du 7 mars 2023, à laquelle siégeaient : 
 M. L'hirondel , président, 
 M. Duhamel, premier conseiller,  
 M. Cabal, conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mars 2023. 
 Le rapporteur, 
 B. A 
 Le président, 
 M. L'HIRONDELLa greffière, 
  M.NODIN  
 La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 Pour expédition conforme,  
 La greffière,