TA38 · 7ème Chambre — 12 avril 2024

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête et des mémoires, enregistrés les 5 octobre 2021, 26 avril 2022 et 14 novembre 2022, la SAS Carrefour Hypermarchés, représentée par la SELAS M2C Avocat, demande au tribunal : 
 1°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 à raison d'un hypermarché qu'elle exploite à Echirolles ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre des frais d'instance. 
 Elle soutient que : 
 - sa requête est recevable ; 
 - elle était fondée à se prévaloir dans sa réclamation de l'article 1507 du code général des impôts puisqu'elle y a joint la réclamation formée en matière de taxe foncière par la société propriétaire des locaux ; 
 - le local-type n° 4 du procès-verbal " ME " de la commune d'Echirolles ne peut servir de terme de comparaison aux motifs, d'une part, qu'en l'absence de fiche d'évaluation, les modalités d'évaluation ne peuvent être vérifiées, d'autre part, que ce local a été restructuré depuis son inscription au procès-verbal ; 
 - la commune d'Echirolles ne comprenant aucun autre local susceptible de servir de terme de comparaison, elle est fondée à proposer un local situé dans une autre commune ; 
 - il y a lieu de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 26 du procès-verbal " ME " de la commune de Narbonne ou, à défaut, le local-type n° 122 du procès-verbal " C " de la commune de Voiron ou, à défaut, le local-type n° 89 du procès-verbal " C " de la commune de Thionville ou, à défaut, le local-type n° 4 du procès-verbal " ME " de la commune d'Illkirch ; 
 - le local-type proposé par l'administration dans la commune de Villefranche-sur-Saône ne peut être retenu dès lors que les deux communes ne sont pas économiquement comparables puisque l'une est située en périphérie d'une agglomération tandis que l'autre constituent elle-même le centre-ville de l'agglomération, les locaux concernés ne sont pas similaires à ceux devant être évalués au regard de leur implantation géographique, de leur surface et de leur aménagement et qu'en l'absence de bail, il ne peut être vérifié que le bien est loué dans des conditions de prix normales au sens de l'article 1498 du code général des impôts et de la doctrine référencée BOI-IF-TFB-20-10-30-30 n° 210, du 10 décembre 2012 ; 
 - la proximité géographique n'est pas un critère pertinent pour comparer économiquement les communes. 
 Par un mémoire en défense, enregistré le 18 mars 2022 et le 27 octobre 2022, le directeur départemental des finances publiques de l'Isère conclut à l'admission partielle de la requête. 
 Il soutient que : 
 - la contestation par la société requérante du local-type retenu est pertinente ; 
 - il y a lieu de retenir comme terme de comparaison le local-type n° 11 du procès-verbal " ME " de la commune de Villefranche-sur-Saône et d'appliquer au tarif unitaire en résultant une majoration de 20 % au titre du coefficient de situation compensé par un abattement de 20 % au titre de la différence de surface pondérée ; 
 - le local-type proposé dans la commune de Narbonne est moins pertinent au regard de l'analogie économique des deux communes et de leur éloignement géographique ; 
 - si ce local-type devait être retenu, il conviendrait d'appliquer un coefficient de situation majoré ; 
 - les locaux-types proposés dans les communes de Thionville et d'Illkirch ne sont pas pertinents dès lors que les communes concernées ne sont pas économiquement comparables à celle d'Echirolles et sont éloignées géographiquement ; 
 - il y a lieu de ramener le tarif unitaire à 16,31 euros le mètre carré au lieu de 18,29 euros. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative.  
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. L'Hôte, président-rapporteur, 
 - et les conclusions de M. Heintz, rapporteur public. 
 Considérant ce qui suit : 
 1. La SAS Carrefour Hypermarchés a été assujettie, au titre des années 2019 et 2020, à la cotisation foncière des entreprises à raison d'un hypermarché à l'enseigne " Carrefour " qu'elle exploite au sein du centre commercial " Grand Place " à Echirolles (Isère). Elle a présenté, le 30 décembre 2020, une réclamation tendant à ce que soit substitué au terme de comparaison retenu pour déterminer la valeur locative du bien un autre local-type et à ce que soit prononcé le dégrèvement correspondant. L'administration lui a opposé une décision de rejet le 13 août 2021. La SAS Carrefour Hypermarchés demande au tribunal de faire droit à sa réclamation.  
 2. D'une part, aux termes de l'article 1467 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable en l'espèce : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France () dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période. / () / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe. / () ".  
 3. D'autre part, il résulte des dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l'application de la révision générale prévue par l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l'année 2017 et des années postérieures. La société requérante peut dès lors utilement contester la valeur locative non révisée de son magasin, telle qu'arrêtée au 1er janvier 2017, pour demander la décharge des taxes qui lui ont été assignées au titre des années 2019 et 2020. 
 4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / () / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (). " 
 5. En premier lieu, il résulte de l'instruction que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 du magasin exploité par la SAS Carrefour Hypermarchés a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 4 du procès-verbal " ME " (maisons exceptionnelles) de la commune d'Echirolles. Il est constant que l'administration n'est pas en mesure de produire la fiche d'évaluation de ce bien. L'absence de ce document ne permet pas à la société requérante de contester utilement les modalités d'évaluation de la valeur locative du local, ni au juge de l'impôt d'en vérifier la régularité. Dans ces circonstances, et comme le reconnaît l'administration fiscale en défense, ce local-type n° 4 ne peut être retenu comme terme de comparaison. Il y a lieu, dès lors, d'y substituer un autre local de référence.  
 6. En deuxième lieu, en l'absence d'un terme de comparaison approprié dans une commune, un local à évaluer dans le cadre de l'établissement de la cotisation foncière des entreprises peut être regardé comme présentant un caractère particulier au sens du a du 2° de l'article 1498 du code général des impôts. Cette situation est de nature à autoriser la recherche d'un terme de comparaison dans une autre commune. Lorsque le terme de comparaison est choisi hors de la commune, la commune où est implanté le terme de comparaison peut ne pas être contiguë à la commune où est implanté l'immeuble à caractère particulier dont la valeur locative est à évaluer. Par ailleurs, lorsque l'immeuble dont la valeur locative est à évaluer est situé dans une aire urbaine, le terme de comparaison peut être choisi dans une autre aire urbaine présentant une situation économique analogue à celle de la première. 
 7. Il résulte de l'instruction que, contrairement à ce que soutient la société requérante, les communes de Narbonne, de Thionville et de Voiron ne présentent pas, eu égard à la taille de leur population, à leur tissu économique respectif et au fait qu'elles ne sont pas situées dans la périphérie immédiate d'une agglomération importante, une situation analogue d'un point de vue économique à celle de la commune d'Echirolles. Par suite, les locaux-types proposés par la société requérante dans ces communes ne sauraient être retenus comme termes de comparaison. 
 8. Si l'administration fiscale fait valoir que les communes de Villefranche-sur-Saône et d'Echirolles sont proches au regard de la taille de leur population et de leur tissu économique, d'une part la commune de Villefranche-sur-Saône n'est pas davantage située en périphérie d'une agglomération importante, d'autre part le local-type n° 11 du procès-verbal " ME " de cette commune, proposé par l'administration, présente une surface réelle de 13 923 m2 et une surface pondérée de 2 747 m2, ne comporte pas de galerie marchande et n'est pas situé dans un centre commercial, alors que le local à évaluer, qui comprend une galerie marchande et est implanté dans un centre commercial, a une surface réelle de 42 899 m2 et une surface pondérée de 15 602 m2. Par suite, le local-type n° 11 du procès-verbal " ME " de la commune de Villefranche-sur-Saône ne constitue pas un terme de comparaison approprié, quelle que soit la proximité géographique entre les deux communes concernées. 
 9. Enfin, si l'administration fiscale fait valoir que les communes d'Echirolles et d'Illkirch ne sont pas analogues sur un plan économique et en taille de population, elles sont néanmoins toutes les deux situées en périphérie d'une agglomération importante, respectivement Grenoble et Strasbourg, et sont comprises dans des aires urbaines qui présentent quant à elles une situation économique semblable. Par ailleurs, la taille de la population des deux métropoles est proche. Compte tenu de la nature des établissements en cause, ces éléments rendent les aires géographiques d'implantation comparables, alors même que les deux communes concernées sont éloignées. En outre, il résulte de l'instruction que le local-type n° 4 inscrit sur le procès-verbal " ME " de la commune d'Illkirch, proposé par la société requérante, correspond à un hypermarché d'une surface réelle de 55 880 m2 et une surface pondérée de 15 757 m2. Il n'est pas contesté que ce terme de comparaison présente, de plus, des caractéristiques propres similaires à celles de l'établissement à évaluer, en particulier une implantation dans un centre commercial. Par suite, le local-type n° 4 du procès-verbal " ME " de la commune d'Illkirch constitue un terme de comparaison pertinent. Ainsi, il y a lieu de fixer, par comparaison avec ce local-type, la valeur locative de l'immeuble en litige à 12,04 euros le mètre carré (79 francs) et de prononcer la décharge de la cotisation foncière des entreprises acquittée par la SAS Carrefour Hypermarchés au titre des années 2019 et 2020 à concurrence de la différence résultant de l'écart entre le tarif de 18,29 euros par mètre carré appliqué par l'administration fiscale et celui qui résulte de l'application de la valeur locative retenue. 
 10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à verser à la SAS Carrefour Hypermarchés au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 D E C I D E : 
 Article 1er : Pour la détermination de la base de la cotisation foncière des entreprises assignée à la SAS Carrefour Hypermarchés au titre des années 2019 et 2020, la valeur locative de l'établissement situé 9002 rue Edmond Esmonin à Echirolles (Isère) est fixée à 12,04 euros par mètre carré. 
 Article 2 : La SAS Carrefour Hypermarchés est déchargée de la différence entre le montant de la cotisation foncière des entreprises à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 et celui qui résulte des bases de calcul indiquées à l'article précédent. 
 Article 3 : L'Etat versera à la SAS Carrefour Hypermarchés la somme de 1 500 euros au titre de l'article L 761-1 du code de justice administrative. 
 Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Carrefour Hypermarchés et au directeur départemental des finances publiques de l'Isère. 
 Délibéré après l'audience du 29 mars 2024, à laquelle siégeaient : 
 M. L'Hôte, président, 
 Mme Bourion, première conseillère, 
 M. Ruocco-Nardo, premier conseiller. 
 Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 avril 2024. 
 Le Président-rapporteur, 
 V. L'HÔTEL'assesseure la plus ancienne 
 dans l'ordre du tableau, 
 I. BOURION 
 Le greffier 
 , 
 M. A 
 La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
 N°2106726