TA75 · 1re Section - 1re Chambre — 14 décembre 2022

Vu la procédure suivante : 
 Par une requête initiale et un mémoire complémentaire, enregistrés respectivement le  
 15 avril 2021 et le 22 octobre 2021, M. et Mme D, représentés par le cabinet Colisee avocats, demandent au tribunal : 
 1°) de prononcer la décharge, en droits, intérêts et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquels ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015 ; 
 2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 
 Ils soutiennent que les rehaussements en litige ne sont pas fondés dès lors que les dépenses qu'ils ont engagées pour l'acquisition d'un " droit de commercialité ", destiné à  l'immeuble parisien dont ils sont propriétaires à hauteur de 3350 parts en pleine propriété et 3350 parts en usufruit sur un total de 6 700 parts sociales, ne constituent pas une dépense en capital destinée à augmenter la valeur de cession de leur bien immobilier mais correspondent à une dépense destinée à préserver leurs revenus locatifs. 
 Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 septembre 2021 et le 16 novembre 2021, le ministre de l'économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête. 
 Il soutient que les moyens soulevés par M. et Mme D ne sont pas fondés. 
 Vu les autres pièces du dossier. 
 Vu : 
 - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; 
 - le code de justice administrative. 
 Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. 
 Ont été entendus au cours de l'audience publique : 
 - le rapport de M. A, 
 - les conclusions de Mme Belle, rapporteure publique, 
 - et les observations de Me Tillenayagane, représentant M. et Mme D. 
 Considérant ce qui suit :  
 1. M. et Mme D détiennent 3 350 parts en pleine propriété et 3 350 parts en usufruit de la société civile immobilière (SCI) Hôtel de Sédille sur un total de 6 700 parts sociales. A l'issue d'un contrôle sur pièces de cette SCI, l'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible d'une somme de 800 000 euros portée en ligne " Indemnités d'éviction, frais de relogement " de la déclaration des sociétés immobilières. Cette société n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, M. et Mme D ont été personnellement assujettis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs parts dans la société, en application de l'article 8 du code général des impôts. Ainsi, l'administration fiscale a notifié à M. et Mme D, par une proposition de rectification du 30 novembre 2017, les conséquences du rehaussement de la SCI Hôtel de Sédille, au prorata des parts des requérants dans cette société. M. et Mme D demandent au tribunal de céans la décharge, en droits, intérêts et pénalités, des cotisations supplémentaires à l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux auxquels ils ont été assujettis au titre des années 2014 et 2015.  
 2. D'une part, aux termes du 1 de l'article 13 du code général des impôts : " Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu ".  
 3. D'autre part, aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation : " Dans les communes de plus de 200 000 habitants (), le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable (). Pour l'application du présent chapitre, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 (). Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation () ". Aux termes de l'article L. 631-7-1 du même code : " L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. ". 
 4. L'autorisation de changement d'usage exigée par ces dispositions étant, à Paris, subordonnée à une mesure de compensation consistant à transformer d'autres locaux professionnels en locaux à usage d'habitation, la société Hôtel de Sédille a conclu une convention de cession de " droit de commercialité " avec la société Elogie le 21 juillet 2011 prévoyant l'engagement de cette dernière de transformer en locaux d'habitation les locaux commerciaux qu'elle détenait, en contrepartie d'une indemnité de 800 000 euros hors taxes. Par une décision du 24 février 2014, le maire de Paris, constatant que la compensation avait été réalisée, a accordé l'autorisation administrative " d'affecter à un autre usage que l'habitation (bureaux) le local de cinq pièces principales " de l'immeuble litigieux.  
 5. Les requérants font valoir que cette indemnité de 800 000 euros doit être regardée comme une charge engagée en vue de l'acquisition et la conservation du revenu foncier au sens des dispositions précitées de l'article 13 du code général des impôts, dès lors que d'une part ce changement d'usage a permis de valoriser le loyer mais n'a pas donné lieu à une valorisation patrimoniale dès lors que ces locaux n'ont pas été vendus et d'autre part que les locaux litigieux présentent des spécificités uniques, tels que le classement partiel en monuments historiques et des décorations d'intérieurs particulièrement " chargées ", qui sont une source de difficulté pour la location à titre d'habitation et imposaient un changement d'usage en bureau. Toutefois, l'autorisation étant attachée au local et non à la personne de son bénéficiaire, comme le prévoit le deuxième alinéa de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, cette indemnité de cession de " droit de commercialité ", qui a pour effet d'accroître la valeur de l'immeuble, constitue ainsi une dépense d'investissement qui a directement pour effet d'accroître la valeur de l'immeuble et ne peut être regardée comme une dépense effectuée en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu foncier au sens de l'article 13 du code général des impôts. De surcroît, si les requérants font valoir que l'article 150 VB du code général des impôts, qui prévoit les règles de détermination des plus-values immobilières en cas de cession, ne mentionne pas expressément les indemnités versées dans le cadre d'une procédure de changement d'usage parmi les dépenses majorant le prix d'acquisition, cette circonstance est sans incidence dès lors que l'administration fiscale n'a pas entendu imposer la plus-value de cession du bien litigieux, qui n'a d'ailleurs pas fait l'objet d'une vente au titre des années vérifiées, mais s'est bornée à refuser la déductibilité de l'indemnité de changement de destination des locaux. Par suite, c'est par une exacte application des dispositions de l'article 13 du code général des impôts que le service vérificateur a réintégré dans le revenu foncier imposable des contribuables, leur quote-part des frais d'acquisition de commercialité en cause. 
 6. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge, en droits, intérêts et pénalités, de la requête de M. et Mme D doivent être rejetées, de même que, par voie de conséquence, les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.  
 D E C I D E: 
 Article 1er : La requête de M. et Mme D est rejetée. 
 Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. B D et Mme C D et au ministre de l'économie, des finances et de la relance. 
 Délibéré après l'audience du 30 novembre 2022, à laquelle siégeaient : 
 Mme Vidal, présidente, 
 Mme Edert, première conseillère,  
 M. Baudat, conseiller,  
 Rendu public par mise à disposition du greffe le 14 décembre 2022. 
 Le rapporteur, 
 J-B A 
 La présidente, 
 S. VIDALLa greffière, 
 S. COULANT 
 La République mande et ordonne au ministre délégué auprès du ministre de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, chargé des Comptes publics, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. 
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